Finanzieren Banken überhaupt Aufteilerprojekte?

Ja, aber nicht jede. Viele Hausbanken behandeln Aufteilung als Handel und lehnen ab. Spezialisierte Banken, Debt-Fonds und Family Offices finanzieren Aufteilung regelmäßig, verlangen aber belastbare Abverkaufsplanung, Track-Record und 10 bis 20 Prozent echte Eigenmittel.

Geht der Ankauf auch vor Vorliegen der Teilungserklärung?

Ja. Die Ankaufslinie wird auf das Globalobjekt gegeben; die Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung folgen nach dem Ankauf. Die Bank verlangt dann meist, dass die Teilung innerhalb einer Frist eingetragen ist, bevor die ersten Teilfreigaben laufen.

Wie lange läuft eine Aufteilerfinanzierung?

Die Ankaufslinie typischerweise 12 bis 24 Monate, die Gesamtstruktur 18 bis 36 Monate. In Gebieten mit zehn Jahren Sperrfrist oder Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB dauert der Abverkauf länger, und die Laufzeit muss das von Anfang an abbilden.

Was passiert mit vermieteten Einheiten, die nicht verkaufen?

Sie werden in eine Bestandsfinanzierung überführt: 60 bis 80 Prozent des Werts über fünf bis zehn Jahre, getragen von der Miete. Diese Rückfallebene sollte schon in der Ankaufsfinanzierung eingeplant sein, weil sie die Verlängerungsverhandlung mit der Bank entschärft.

Liefern Sie auch die Käufer?

Ja, als eigenes Mandat: bonitätsgeprüfte Kapitalanleger und Selbstnutzer mit Eigenkapitalnachweis und Finanzierungsbestätigung, übergeben an Ihren Vertrieb. Kein Verkaufsgespräch und kein Notartermin durch uns; die Details stehen auf der Seite Abverkauf.

Was kostet Ihre Leistung?

Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Finanzierungsmandat und Abverkaufsmandat sind kostenpflichtig; die Konditionen vereinbaren wir schriftlich, bevor wir anfangen. Wir arbeiten nicht auf reiner Erfolgsbasis und nehmen keine Provision auf den Kaufpreis.

Finanzierung und Abverkauf aus einer Hand

Finanzierung für Aufteiler: vom Globalobjekt zur verkauften Einheit

Ankauf des Mehrfamilienhauses, Aufteilung nach WEG, Sanierung, Einzelverkauf: Wir strukturieren die Aufteilerfinanzierung mit Ankaufslinie, Capex-Linie, Nachrangtranche und Teilfreigabe-Mechanik und beschaffen sie bei Banken, Debt-Fonds und Family Offices, die Aufteilerprojekte tatsächlich finanzieren.

Was uns von jedem anderen Finanzierungsvermittler unterscheidet: Wir liefern auf Wunsch auch die bonitätsgeprüften Käufer für den Abverkauf. Die Ersteinschätzung ist kostenfrei.

Aufteilerprojekt prüfen lassen Aufteilung durchrechnen

Einfach erklärt

Aufteilerfinanzierung ist die Finanzierung eines Geschäftsmodells, bei dem ein vermietetes Mehrfamilienhaus als Globalobjekt gekauft, in Eigentumswohnungen aufgeteilt und einzeln verkauft wird. Der Gewinn entsteht aus der Differenz zwischen Globalpreis und Summe der Einzelpreise, abzüglich Sanierung, Teilungserklärung, Finanzierung und Vertrieb. Die Finanzierung besteht aus einer Ankaufslinie von 60 bis 75 Prozent des Einstands, optional einer Capex-Linie für die Sanierung und einer Nachrangtranche für die Eigenkapitalanforderung. Entscheidend ist die Teilfreigabe-Mechanik: Die Bank gibt für jede verkaufte Einheit die Grundschuld frei, wenn ein vorab vereinbarter Anteil des Kaufpreises auf das Projektkonto fließt. Diese Freigabequote bestimmt, wie viel Liquidität während des Abverkaufs beim Aufteiler bleibt.

Für wen die Aufteilerfinanzierung über uns passt

Aufteiler, Bestandsentwickler und Bauträger mit Bestandsanteil, die mehr als ein Objekt im Jahr umsetzen und deren Eigenkapital im laufenden Projekt gebunden ist.

Aufteiler mit Objekt unter Vertrag

Der Notartermin steht, die Hausbank will 35 Prozent Eigenkapital oder finanziert Aufteilung grundsätzlich nicht. Wir strukturieren Ankauf, Capex und Nachrang in wenigen Wochen.

Bestandsentwickler mit mehreren Objekten

Das Eigenkapital steckt in zwei laufenden Abverkäufen, das dritte Objekt wartet nicht. Nachrangkapital auf laufende Projekte oder ein Whole Loan für das neue halten die Pipeline am Laufen.

Aufteiler in Gebieten mit Umwandlungsverbot

§ 250 BauGB, zehn Jahre Sperrfrist, Mietervorkaufsrecht: Wir rechnen die Rechtslage des Bundeslands in Abverkaufsdauer und Finanzierungsstruktur ein, statt sie im Exposé zu entdecken.

Aufteiler mit Vertriebsproblem

Die Finanzierung steht, aber die Einheiten verkaufen sich nicht schnell genug. Wir liefern bonitätsgeprüfte Käufer und verhandeln parallel die Verlängerung mit der Bank.

Die Struktur einer Aufteilerfinanzierung

Typische Bandbreiten 2026 für Wohnobjekte in Ballungsräumen. Keine Angebote; das konkrete Term Sheet hängt von Einstand, Mieterstruktur, Sanierungsbedarf und Abverkaufsplanung ab.

Baustein	Typischer Anteil	Laufzeit	Wofür
Ankaufslinie (Senior)	60 bis 75 Prozent des Einstands	12 bis 24 Monate	Kaufpreis und Nebenkosten, erstrangige Grundschuld, Teilfreigabe je Einheit
Capex-Linie	nach Sanierungsbudget	12 bis 24 Monate	Sanierung, Dachausbau, energetische Maßnahmen, valutiert nach Fortschritt
Nachrang / Mezzanine	10 bis 20 Prozent der Gesamtkosten	18 bis 36 Monate	Schließt die Eigenkapitalanforderung, nachrangige Grundschuld
Echtes Eigenkapital	10 bis 20 Prozent der Gesamtkosten	Projektlaufzeit	Haftungsbeitrag, den jeder Kapitalgeber erwartet
Whole Loan (Alternative)	bis 85 Prozent der Gesamtkosten	18 bis 36 Monate	Ankauf, Capex und Nachrang aus einer Hand, ein Vertrag
Bestandsfinanzierung (Plan B)	60 bis 80 Prozent des Werts	5 bis 10 Jahre	Für Einheiten, die vermietet bleiben, statt verkauft zu werden

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So läuft die Aufteilerfinanzierung mit uns

Aufteilung ist ein Zeitgeschäft. Jeder Monat Abverkauf kostet Zins. Deshalb prüfen wir Abverkaufsplanung und Rechtslage, bevor wir über Kapital sprechen.

Aufteilerprojekt prüfen lassen

Kostenfreie Ersteinschätzung

Einstand, Mieterliste, Sanierungsbudget, Einzelpreise, Bundesland. In zwei Werktagen: finanzierbar oder nicht, welche Struktur, welche Rechtsfalle.

Abverkaufsplanung und Rechtscheck

Sperrfrist nach § 577a BGB, Mietervorkaufsrecht, Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB, Abgeschlossenheit und Teilungserklärung. Daraus ergeben sich Abverkaufsdauer und Laufzeit.

Struktur und Unterlagen

Ankauf, Capex, Nachrang und Freigabequote als ein Modell. Kalkulation mit Stress-Szenario für langsameren Abverkauf und unverkaufte Einheiten.

Ansprache passender Kapitalgeber

Banken, die Aufteilung finanzieren, Debt-Fonds für den höheren Auslauf, Family Offices für den Nachrang. Drei bis fünf Adressen, vertraulich.

Term Sheet, Closing, Abverkauf

Verhandlung von Auslauf, Freigabequote, Reihenfolge und Verlängerung. Auf Wunsch liefern wir anschließend die bonitätsgeprüften Käufer für den Abverkauf.

Worauf Kapitalgeber bei Aufteilern achten

Aufteilung gilt bei vielen Banken als Handel, nicht als Bestand. Wer finanziert, will diese sechs Punkte belegt sehen.

Einstand deutlich unter der Summe der Einzelwerte. Der Abstand ist der Puffer für Verzögerung, Sanierung und Preisabschlag. Unter 20 Prozent Abstand finanziert kaum jemand.
Belastbare Abverkaufsplanung. Einzelpreise mit Vergleichsobjekten, realistische Vermarktungsdauer je Einheit, Reservierungen mit Bonitätsnachweis statt Interessentenliste.
Sperrfristen und Mieterstruktur. Vermietete Einheiten mit zehn Jahren Sperrfrist verkaufen sich nur an Kapitalanleger. Das verändert Preis und Dauer, und Kapitalgeber rechnen das nach.
Track-Record. Mindestens ein abgeschlossener Abverkauf vergleichbarer Größe. Beim ersten Objekt hilft ein erfahrener Partner oder ein höherer Eigenanteil.
Echter Eigenanteil von 10 bis 20 Prozent. Nachrang ersetzt einen Teil, nie alles. Ohne Haftungsbeitrag gibt es keine Ankaufslinie.
Vermietbarkeit als Rückfallebene. Was passiert mit Einheiten, die nicht verkaufen? Eine Bestandsfinanzierung als Plan B überzeugt jeden Kreditausschuss.

Aufteilerfinanzierung, kurz beantwortet

Ihr AnsprechpartnerSamuel ObermeierInhaber, Obermeier Capital · München

Ich habe selbst aufgeteilt und weiß, wo Abverkaufspläne reißen. Ich rechne Ihr Objekt durch, bevor ein Kapitalgeber es sieht, und sage Ihnen, wenn der Einstand zu hoch ist.

Anrufen: 0176 63323475 Termin aussuchen

Montag bis Freitag, 9 bis 16 Uhr

Lassen Sie Ihr Aufteilerprojekt prüfen.

Kostenfreie Ersteinschätzung innerhalb von zwei Werktagen: Struktur, Freigabequote, Rechtslage des Bundeslands und die Punkte, die vor der Ansprache noch fehlen.

Aufteilerprojekt prüfen lassenErstgespräch unverbindlich. Das Mandat ist kostenpflichtig.

Weiterführend

MandatAbverkauf: bonitätsgeprüfte KäuferGeprüfte Käufer für Ihre Wohneinheiten, übergeben an Ihren Vertrieb.RechnerAufteilungs-RechnerGlobal verkaufen oder aufteilen, in zwei Minuten verglichen.RechtUmwandlung und Sperrfrist im Ländervergleich§ 250 BauGB und § 577a BGB für jedes Bundesland.AnalyseMieter-Vorkaufsrecht und KündigungssperrfristWas sie im Abverkauf kosten.AnalyseWas an der Teilungserklärung teuer wirdDie Fehler, die Sie vor dem Notar vermeiden.AnalyseVermietet oder leer verkaufenPreis, Dauer und Käufergruppe im Vergleich.

Obermeier Capital vermittelt und strukturiert Finanzierungen für gewerbliche Immobilienprojekte und beschafft mandatiert bonitätsgeprüfte Käufer. Das Kapital kommt von Banken, Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern. Wir geben keine Finanzierungs- oder Bankzusagen, keine festen Konditionen und keine Renditeversprechen. Alle Bandbreiten sind Marktüblichkeiten mit Stand 2026 und keine Angebote. Keine Rechts- oder Steuerberatung.