Mieter-Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist — die zwei Fallstricke im Abverkauf (2026)

Zwei Vorschriften entscheiden beim Abverkauf vermieteter Einheiten darüber, an wen Sie überhaupt verkaufen können und was ein Formfehler kostet: das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB und die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. Beide werden im Vertriebsalltag häufig als Formalie behandelt — und beide können fünfstellige Beträge je Einheit kosten.

Der praktische Punkt: Beide Regelungen wirken auf den Kreis der möglichen Käufer. Sie verkleinern ihn — und damit steigt die Bedeutung jedes einzelnen finanzierbaren Interessenten. Wie sich das auf die Dauer auswirkt, steht im Beitrag zur Vermarktungsdauer im Abverkauf.

Das Vorkaufsrecht greift, wenn an vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und die Wohnung anschließend an einen Dritten verkauft wird ¹³. Es gehört damit strukturell zur Aufteilung dazu: Wer aufteilt und einzeln verkauft, löst es aus. Die Rechtsprechung wendet § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auch auf die Umwandlung in Teileigentum an ⁵.

Der Mieter muss über sein Vorkaufsrecht informiert werden, und zwar schriftlich. Die Mitteilung muss den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags und die Bedingungen des Vorkaufsrechts wiedergeben ²⁴. Verpflichtet ist der Verkäufer, wobei Verkäufer und Vermieter nicht identisch sein müssen; auch der Käufer kann die Mitteilung erteilen ².

Die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate und ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz (§ 469 Abs. 2 BGB) ². Der entscheidende Satz für die Praxis lautet: Wird die Mitteilungspflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt, beginnt diese Frist nicht zu laufen ². Ein unvollständiges Schreiben ist damit nicht nur ein Makel — es hält die Sache dauerhaft offen.

Versäumt der Vermieter die Mitteilung und wird dem Mieter dadurch das Vorkaufsrecht abgeschnitten, hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB. Der Bundesgerichtshof hat die Höhe in seinem Urteil vom 21. Januar 2015 konkretisiert: Ersatzfähig ist typischerweise die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis ⁴.

Damit ist der Formfehler nicht nur teurer als jeder Rückläufer, den wir im Beitrag zum geplatzten Notartermin durchgerechnet haben — er wirkt auch länger nach.

Die zweite Vorschrift betrifft nicht Sie, sondern Ihren Käufer — und damit sehr wohl Ihren Vertrieb. Wurde nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung verkauft, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder Verwertungskündigung erst nach Ablauf einer Sperrfrist berufen. Der gesetzliche Grundfall beträgt drei Jahre ¹⁶.

Wichtig für die Terminrechnung: Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Frist erst mit dem Eigentumserwerb beginnt — also mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit der Beurkundung ⁷.

In Gebieten mit angespannter Wohnungslage können die Länder die Sperrfrist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 Satz 2 BGB) ¹. Genutzt wird das unterschiedlich: In Berlin und München gelten zehn Jahre, in zahlreichen Gemeinden Baden-Württembergs fünf Jahre nach der dortigen Kündigungssperrfristverordnung ⁶⁸. Der BGH hat die Berliner Zehn-Jahres-Frist als wirksam bestätigt ⁶.

Für Münchner Bestände heißt das im Klartext: Ein Selbstnutzer, der 2026 kauft, kann sich frühestens 2036 auf Eigenbedarf berufen. Damit fällt diese Käufergruppe für vermietete Einheiten faktisch weg.

Aus beiden Vorschriften folgt dieselbe vertriebliche Konsequenz: Bei vermieteten Einheiten in angespannten Märkten sprechen Sie Kapitalanleger an, nicht Selbstnutzer. Wer das ignoriert, führt Besichtigungen mit Interessenten, die niemals einziehen können — und produziert Rückläufer, sobald der Bankberater oder ein Anwalt die Sperrfrist erwähnt.

Die richtige Frage vor dem Abverkauf lautet deshalb nicht: Wie umgehen wir Vorkaufsrecht und Sperrfrist? Sondern: Welche Käufergruppe bleibt nach beiden Vorschriften übrig — und wie viele davon bekommen die Finanzierung durch? Genau dafür gibt es unsere Käuferbeschaffung für Aufteiler und Bauträger. Welche sechs Punkte bei der Finanzierung kippen, steht im Beitrag warum Käufer an der Finanzierung scheitern; alle Beiträge sammeln wir unter Vertrieb & Abverkauf.