Senior Loan: die erstrangige Finanzierung, auf der alles andere aufbaut
Der Senior Loan ist die günstigste Tranche jeder Immobilienfinanzierung und die schwierigste zu bekommen, seit Banken unter CRR III weniger vom Projekt finanzieren. Wir bereiten Ihr Projekt so auf, wie Kreditausschuss und Pfandbriefbank es lesen wollen, und sprechen die Banken, Versicherer und Debt-Fonds an, deren Ankaufsprofil zu Standort, Assetklasse und Volumen passt.
Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Innerhalb von zwei Werktagen wissen Sie, welcher Auslauf realistisch ist und was der Kreditausschuss noch sehen will.
Wann Sie uns für den Senior Loan brauchen
Wer eine Hausbank hat, die das Projekt zu guten Konditionen finanziert, braucht keinen Vermittler. In diesen vier Lagen lohnt sich die Unabhängigkeit.
Die Hausbank hat abgesagt oder gedeckelt
Klumpenrisiko, Region, Assetklasse oder schlicht das Limit für Ihre Gruppe. Eine andere Bank oder ein Versicherer prüft anders. Wir wissen, wer aktuell was finanziert.
Der Auslauf reicht nicht
Die Bank bietet 60 Prozent, Sie brauchen 75. Wir verhandeln den Auslauf über Vorverkauf, Sicherheiten und Struktur, oder ergänzen abgestimmt eine Nachrangtranche.
Neue Region oder neue Assetklasse
Ihr erstes Projekt in Leipzig, Ihr erstes Pflegeheim, Ihr erstes Mikroapartment-Haus. Die Hausbank kennt Sie, aber nicht das Segment. Spezialisierte Finanzierer schon.
Refinanzierung und Prolongation
Der bestehende Kredit läuft aus, die Bank verlängert nicht oder nur zu Bedingungen, die das Objekt nicht trägt. Wir holen Vergleichsangebote, bevor die Fälligkeit Druck macht.
Senior-Loan-Konditionen nach Anlass
Der Senior Loan ist nicht ein Produkt, sondern eine Familie. Auslauf, Laufzeit und Tilgung unterscheiden sich je nach Anlass erheblich. Bandbreiten sind Marktüblichkeiten 2026, keine Angebote.
| Anlass | Typischer Auslauf | Laufzeit | Tilgung | Kapitalgeber |
|---|---|---|---|---|
| Projektentwicklung / Bauträger | 60 bis 75 Prozent der Kosten | 18 bis 36 Monate | endfällig aus Verkaufserlösen, Teilfreigaben | Bank, Sparkasse, Genossenschaftsbank, Debt-Fonds |
| Bestandsfinanzierung Wohnen | 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts | 5 bis 10 Jahre | laufend 2 bis 3 Prozent | Bank, Pfandbriefbank, Versicherer |
| Bestandsfinanzierung Gewerbe | 50 bis 70 Prozent des Beleihungswerts | 5 bis 7 Jahre | laufend, abhängig von Mietvertragslaufzeit | Pfandbriefbank, Versicherer, Debt-Fonds |
| Aufteilung | 60 bis 75 Prozent des Einstands | 12 bis 24 Monate | Teilfreigabe je verkaufter Einheit | Spezialisierte Banken, Debt-Fonds |
| Refinanzierung / Prolongation | bis zum bisherigen Auslauf, oft weniger | 5 bis 10 Jahre | laufend | Neue Bank, Versicherer, Debt-Fonds |
| Grundstück mit Baurecht | 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises | 12 bis 24 Monate | endfällig | Bank, oft nur mit Bauzusage |
So beschaffen wir den Senior Loan
Kreditausschüsse lesen in einer festen Reihenfolge: Sponsor, Objekt, Kosten, Erlös, Sicherheiten, Exit. Wir bereiten die Unterlagen in dieser Reihenfolge auf, nicht in der des Vertriebs.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Projekt, Sponsor, gewünschter Auslauf, bisherige Bankgespräche. In zwei Werktagen: welcher Auslauf realistisch ist, welche Banktypen infrage kommen, was fehlt.
Kreditausschuss-Unterlagen
Kalkulation, Wertindikation, Mieter- oder Vertriebsliste, Sponsorbonität, Sicherheitenkonzept. Ein Datenraum, der die Fragen beantwortet, bevor sie gestellt werden.
Auswahl der Finanzierer
Nicht die nächste Bank, sondern die drei bis fünf Adressen, deren Ankaufsprofil und aktuelles Limit zum Projekt passen. Wir kennen die Profile, weil wir laufend anfragen.
Indikationen und Verhandlung
Vergleichbare Indikationen zu Auslauf, Marge, Tilgung, Auflagen und Nebenkosten. Verhandlung der Punkte, die später Geld kosten: Vorverkaufsquote, Freigaben, Bereitstellung, Verlängerung.
Kreditprüfung bis Valutierung
Begleitung durch Gutachten, Kreditvertrag und Grundbuch. Bei Bedarf parallel die Nachrangtranche, abgestimmt mit dem Senior.
Was der Kreditausschuss sehen will
Seit den EBA-Leitlinien und CRR III ist die Prüfung formalisierter geworden. Diese Punkte entscheiden, ob ein Projekt überhaupt in den Ausschuss kommt.
- Kapitaldienstfähigkeit. Bei Bestand muss die Miete Zins und Tilgung mit Puffer tragen; bei Projekten muss der Erlös die Rückführung auch im Stress-Szenario decken.
- Beleihungswert und Auslauf. Die Bank rechnet mit dem Beleihungswert, nicht mit dem Kaufpreis. Der liegt oft 10 bis 20 Prozent darunter, und daraus folgt der tatsächliche Auslauf.
- Vorverkauf oder Vorvermietung. 30 bis 50 Prozent bei Wohnen, Ankermieter oder Forward Deal bei Gewerbe. Ab 50 Prozent Vorverkauf und 25 Prozent Eigenkapital sinkt das Risikogewicht spürbar.
- Sponsorbonität und Track-Record. Bilanzen, Vermögensaufstellung, abgeschlossene Projekte. Bei Objektgesellschaften zählt die Gruppe dahinter.
- Sicherheiten im ersten Rang. Grundschuld, Abtretung von Mieten und Kaufpreisansprüchen, Bürgschaft des Sponsors. Der Nachrang darf nichts davon verwässern.
- Exit und Anschluss. Bei Projekten der Verkauf oder die Bestandsfinanzierung, bei Bestand die Anschlussfinanzierung nach Ablauf. Die Bank finanziert den Plan B mit oder gar nicht.
Senior Loan, kurz beantwortet
Ich bereite Ihre Unterlagen so auf, wie ich sie als Kreditausschuss lesen wollte. Wenn Ihre Hausbank das Projekt zu guten Konditionen finanziert, sage ich Ihnen das und Sie sparen sich das Mandat.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrWelchen Auslauf trägt Ihr Projekt?
Kostenfreie Ersteinschätzung innerhalb von zwei Werktagen: realistischer Auslauf, passende Finanzierer und die Punkte, die der Kreditausschuss noch sehen will.
Senior Loan prüfen lassenErstgespräch unverbindlich. Das Mandat ist kostenpflichtig.Obermeier Capital vermittelt und strukturiert Finanzierungen für gewerbliche Immobilienprojekte. Das Kapital kommt von Banken, Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern. Wir geben keine Finanzierungs- oder Bankzusagen, keine festen Konditionen und keine Renditeversprechen. Alle Bandbreiten sind Marktüblichkeiten mit Stand 2026 und keine Angebote. Keine Rechts- oder Steuerberatung.