Mezzanine Kapital Düsseldorf: Nachrang für den frei finanzierten Teil und die Büro-Umnutzung
Düsseldorf genehmigt im Verhältnis zur Einwohnerzahl mehr Wohnungen als jede andere der acht größten deutschen Städte, fertig wird davon deutlich weniger. Zwischen Genehmigung und Baustart steht oft dieselbe Frage: Woher kommt der Eigenanteil, den die Bank verlangt? Mezzanine-Finanzierung in Düsseldorf beantwortet sie mit einer Nachrangtranche hinter dem Bankdarlehen.
In Düsseldorf hat diese Tranche eine Besonderheit. Bei neuem Baurecht ist mindestens die Hälfte der Wohnfläche öffentlich gefördert, und dieser Teil folgt eigenen Finanzierungsregeln. Nachrang gehört deshalb fast immer auf den frei finanzierten Teil. Wir rechnen das sauber getrennt. Unser Büro ist in München; Termine in Düsseldorf nach Absprache.
Düsseldorfer Fälle für eine Nachrangtranche
Für gewerbliche Projektentwickler, Bauträger und Bestandshalter mit konkretem Vorhaben in Düsseldorf, im Rhein-Kreis Neuss oder im Kreis Mettmann. Nicht für Selbstnutzer und nicht als Geldanlage.
Neues Baurecht mit Quotierungsregelung
Die geförderte Hälfte läuft über Förderdarlehen und eigene Mittel, die freie Hälfte über Bankkredit und Nachrang. Wir legen die Tranche nur dorthin, wo ein Markterlös sie zurückzahlt.
Umbau eines leeren Bürohauses
Ältere Bürogebäude in Randlagen finden bei über 11 Prozent Leerstand kaum Mieter. Für die Umnutzung beleihen Banken vorsichtig, Nachrang deckt die Differenz bis zur Eigenmittelforderung.
Baulücke ohne neues Planungsrecht
Ohne Bebauungsplan mit städtebaulichem Vertrag greift die Quote nicht. Die klassische Eigenkapitallücke nach dem Grundstückskauf lässt sich dann über die gesamte Fläche mit Nachrang schließen.
Aufteiler mit Altbau
Keine Umwandlungsgenehmigung in NRW, aber acht Jahre Sperrfrist und in Bilk-Mitte genehmigungspflichtige Modernisierungen. Die Tranche braucht eine Laufzeit, die den Vertrieb an Kapitalanleger abdeckt.
Rechenbeispiel: Nachrang nur auf der frei finanzierten Hälfte
Ein Düsseldorfer Neubau mit Bebauungsplan und städtebaulichem Vertrag, die Hälfte der Fläche öffentlich gefördert. Werte in Prozent der Gesamtkosten, alle Annahmen offengelegt, keine Konditionen. Nachranglaufzeit angenommen 24 Monate.
| Position | Wert | Annahme und Herleitung |
|---|---|---|
| Gesamtkosten | 100 | Annahme: Kosten je Hälfte gleich hoch |
| Geförderter Teil | 50 | Annahme: über Förderdarlehen und Eigenmittel finanziert, ohne Nachrang |
| Frei finanzierter Teil | 50 | höchstens die Hälfte der Fläche nach Quotierungsregelung |
| Senior-Darlehen auf den freien Teil | 32,5 | Annahme: 65 Prozent der Teilkosten |
| Eigenmittel im freien Teil | 7,5 | Annahme |
| Mezzanine-Tranche | 10 | 20 Prozent der Teilkosten, 10 Prozent der Gesamtkosten |
| Erlös freier Teil | 65 | Annahme: Einzelverkauf mit 30 Prozent Marge auf die Teilkosten |
| Erlös geförderter Teil | 50 | Annahme: kostendeckender Verkauf an einen Bestandshalter |
| Nachrangkosten | 2,6 | Annahme: 13 Prozent p.a. inklusive Gebühren über 24 Monate |
| Marge des Gesamtprojekts nach Nachrang | 12,4 | 15 minus 2,6 |
Von der getrennten Kalkulation zur Auszahlung
Am Anfang steht die Trennung: Welcher Teil des Projekts wird gefördert finanziert, welcher am Markt? Erst danach lässt sich sagen, wie groß der Nachrang sein darf.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Kalkulation, Stand von Bebauungsplan oder Nutzungsänderung und Förderanträge genügen. Binnen zwei Werktagen erfahren Sie, ob der freie Teil eine Tranche trägt und in welcher Höhe.
Mandat mit Teilkalkulationen
Im kostenpflichtigen Mandat trennen wir geförderten und freien Teil, prüfen die Erlösannahmen in der konkreten Lage und rechnen den Nachrang mit Stressfall.
Abstimmung von Förderung, Bank und Nachrang
Förderdarlehen, Senior-Kredit und Nachrangtranche müssen in Rang und Sicherheiten zusammenpassen. Wir klären die Reihenfolge, bevor Angebote eingeholt werden.
Ansprache und Begleitung
Drei bis fünf Nachranggeber, die in Düsseldorf zeichnen. Wir vergleichen Term Sheets nach Gesamtaufwand und begleiten Prüfung und Dokumentation bis zur Auszahlung.
Was Düsseldorfer Nachranggeber prüfen
Düsseldorf hat hohe Genehmigungszahlen und eine große Preisspanne. Nachranggeber prüfen deshalb genau, woraus ihre Tranche zurückgezahlt wird.
- Trennung der Teile. Welche Fläche fällt unter die Quote, welche ist frei, und wie sind Kosten und Grundstück aufgeteilt?
- Erlös in der Mikrolage. Zwischen 4.900 und 17.400 Euro je Quadratmeter liegt eine große Spanne, der Mittelwert sagt wenig.
- Förderstand. Sind Förderdarlehen beantragt oder bewilligt, und zu welchen Mieten wird der geförderte Teil vermietet?
- Einstand gegen heutigen Wert. Büroobjekte und Grundstücke aus 2021 und 2022 stehen oft unter Einstand.
- Umbaukosten mit Reserve. Bei Büro-zu-Wohnen-Projekten Brandschutz, Grundrisse und Haustechnik mit Puffer.
- Zweiter Exit. Paketverkauf oder Vermietung, falls der Einzelvertrieb im freien Teil langsamer läuft.
Mezzanine in Düsseldorf: Fragen und Antworten
Düsseldorfer Vorhaben betreue ich aus München, für Gespräche vor Ort komme ich nach Absprache an den Rhein. Die getrennte Rechnung für geförderten und freien Teil mache ich selbst. Trägt der freie Teil keinen Nachrang, erfahren Sie das in der Ersteinschätzung.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrTrägt der freie Teil Ihres Düsseldorfer Projekts eine Tranche?
Kostenfreie Ersteinschätzung in zwei Werktagen: Bemessungsgrundlage, mögliche Tranchengröße und die Unterlagen für Bank und Nachranggeber.
Düsseldorfer Projekt einreichenErstgespräch unverbindlich, Mandat kostenpflichtig.Obermeier Capital ist auf der Seite der Kapitalnehmer tätig und strukturiert gewerbliche Immobilienfinanzierungen, auch mit Nachrangtranchen. Diese Seite ist weder ein Anlageangebot noch Anlageberatung. Kostenanteile, Erlöse, Zins und Laufzeit im Beispiel sind Annahmen ohne Angebotscharakter und keine Finanzierungszusage. Düsseldorfer Daten nach den verlinkten Quellen, Stand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung.