Wie finanziere ich ein Mehrfamilienhaus als gewerblicher Käufer?

Über eine Bestandsfinanzierung, die sich am Reinertrag des Objekts orientiert: Banken und Versicherer leihen einen Anteil des Kaufpreises aus, der Rest ist Eigenkapital oder Nachrang. Entscheidend sind Faktor auf die Ist-Miete, Kapitaldienstdeckung und Beleihungswert, nicht das Einkommen des Käufers wie bei der privaten Baufinanzierung.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Mehrfamilienhaus?

Bei Banken meist 25 bis 40 Prozent des Kaufpreises plus Erwerbsnebenkosten, bei Versicherern eher mehr. Debt-Fonds gehen höher, verlangen aber höhere Zinsen und einen klaren Anschlussplan. Ein Nachrang kann den Eigenanteil senken, erhöht aber den Kapitaldienst.

Was ist der DSCR und warum ist er so wichtig?

Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio, Kapitaldienstdeckungsgrad) ist der jährliche Reinertrag geteilt durch Zins und Tilgung. Er zeigt, ob das Objekt seine Finanzierung selbst trägt. Kreditgeber vereinbaren einen Mindestwert als Covenant; wird er unterschritten, drohen Sondertilgung oder Kündigungsrechte.

Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus noch, wenn die Renditen sinken?

Das ist eine Frage Ihrer Investitionsrechnung, keine, die wir beantworten. Für die Finanzierung zählt: Die Preise von Mehrfamilienhäusern stiegen 2025 um 5,3 Prozent, die Neuvertragsmieten um 3,5 Prozent, die Renditen gemessen am Liegenschaftszins sanken ([vdp, 2026](https://www.pfandbrief.de/wp-content/uploads/2026/02/20260210_vdp_PM_vdp-Index_Q4_2025_DE_final.pdf)). Steigt der Preis schneller als die Miete, wird die Kapitaldienstdeckung enger, und der Kreditgeber gibt weniger Auslauf.

Bank oder Versicherer: Wer ist der bessere Kapitalgeber?

Versicherer passen zu langen Haltedauern, großen Tickets und guten Lagen, mit Zinsbindungen von zehn Jahren und mehr. Banken sind flexibler bei kleineren Tickets, gemischter Nutzung und Portfolios. Debt-Fonds sind richtig, wenn das Objekt erst entwickelt werden muss, etwa bei Leerstand. Welcher passt, ergibt der Vergleich mit gleichen Annahmen.

Was ist der Unterschied zur Aufteilerfinanzierung?

Die Bestandsfinanzierung ist auf Halten ausgelegt: lange Laufzeit, Rückzahlung aus Miete. Die Aufteilerfinanzierung ist auf Verkauf ausgelegt: kurze Laufzeit, Rückzahlung aus Einzelverkäufen mit Teilfreigaben. Die Details stehen unter [Finanzierung für Aufteiler](/finanzierung-fuer-aufteiler).

Was kostet Ihre Leistung?

Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Das Mandat ist kostenpflichtig; die Konditionen vereinbaren wir schriftlich, bevor wir anfangen. Wir arbeiten nicht auf reiner Erfolgsbasis.

Ankauf und Halten von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern

Bestandsfinanzierung: Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser gewerblich finanzieren

Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohn- und Geschäftshaus kauft, um es zu halten, braucht eine Finanzierung, die sich aus der Miete selbst trägt, über Jahre. Wir rechnen den Ankauf so, wie der Kreditgeber ihn rechnet: Faktor auf die Ist-Miete, Kapitaldienstdeckung, Beleihungswert. Danach suchen wir unter Banken, Versicherern und Debt-Fonds den Kapitalgeber, dessen Laufzeit und Auslauf zu Ihrer Haltestrategie passen.

Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Innerhalb von zwei Werktagen wissen Sie, ob der Kaufpreis finanzierbar ist und welcher Kapitalgebertyp passt.

Ankauf prüfen lassen

Für wen die Bestandsfinanzierung über uns passt

Unsere Mandanten sind professionelle Käufer und Bestandshalter. Wer aufteilen und einzeln verkaufen will, findet die passende Struktur unter Finanzierung für Aufteiler.

Bestandshalter mit Wachstumsplan

Mehrere Objekte im Bestand, weitere sollen dazukommen. Die Finanzierung muss portfoliofähig sein, mit einheitlichen Covenants und der Möglichkeit, Objekte nachzuziehen.

Family Offices und Holdinggesellschaften

Langfristiger Ankauf mit Haltedauer von zehn Jahren und mehr. Gesucht sind lange Zinsbindungen und Kapitalgeber, die Core-Objekte bevorzugen.

Käufer von Wohn- und Geschäftshäusern

Gemischte Nutzung mit Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Kreditgeber bewerten Wohn- und Gewerbeanteil getrennt; die Gewerbemiete wird vorsichtiger angesetzt.

Käufer mit Wertsteigerungsplan

Leerstand, Modernisierungsstau oder Mieten unter Markt. Die Bank finanziert den Ist-Zustand; für den Plan braucht es Capex-Linie, Debt-Fonds oder einen späteren Refinanzierungsschritt.

Entwickler mit Bestandshaltestrategie

Ein fertiggestelltes Projekt geht in den eigenen Bestand statt in den Verkauf. Die Projektfinanzierung wird durch eine langfristige Bestandsfinanzierung abgelöst.

Bank, Versicherer oder Debt-Fonds: die Kapitalgeber im Vergleich

Jeder Kapitalgebertyp rechnet anders und passt zu einer anderen Haltestrategie. Bandbreiten sind Marktüblichkeiten 2026 für vermietete Wohn- und Wohn- und Geschäftshäuser, keine Angebote.

Kapitalgeber	Typischer Auslauf	Zinsbindung	Stärken	Grenzen
Sparkasse oder Genossenschaftsbank	60 bis 75 Prozent des Kaufpreises	5 bis 15 Jahre	regionale Nähe, Tilgungsdarlehen	Regionalprinzip, Eigenkapitalanforderung
Pfandbrief- oder Privatbank	55 bis 70 Prozent des Kaufpreises	5 bis 10 Jahre	größere Tickets, Portfolios	strikte Beleihungswertlogik
Versicherer oder Versorgungswerk	50 bis 60 Prozent des Kaufpreises	10 bis 20 Jahre	sehr lange Bindung, ruhige Struktur	Mindestvolumen, Lage- und Objektqualität
Debt-Fonds	65 bis 80 Prozent des Kaufpreises	2 bis 5 Jahre, meist variabel	Leerstand, Repositionierung, Tempo	höherer Zins, Anschluss nötig
Nachrang hinter dem Senior	weitere 10 bis 15 Prozent	an Senior gekoppelt	weniger Eigenkapital gebunden	Kapitaldienst steigt, Intercreditor-Vertrag

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Faktor auf die Ist-Miete: warum der Kaufpreis die Finanzierung begrenzt

Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Kreditgeber rechnen ihn auf die vertraglich vereinbarte Miete, nicht auf die Angebotsmiete im Exposé. Ein Rechenbeispiel mit offengelegten Annahmen: Faktor 20 auf die Ist-Miete entspricht 5 Prozent Bruttorendite. Nach 20 Prozent Bewirtschaftungskosten bleiben 4 Prozent Reinertrag auf den Kaufpreis. Bei 65 Prozent Fremdkapital, angenommen 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, beträgt der Kapitaldienst 3,9 Prozent des Kaufpreises. Der DSCR liegt damit knapp über 1, ohne Puffer für Mietausfall oder Instandhaltung. Bei Faktor 16 steigt er unter denselben Annahmen auf rund 1,28. Für den Beleihungswert gilt bei Wohnnutzung zudem ein Mindestkapitalisierungszins von 3,5 bis 5,5 Prozent (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Liegt der Kaufpreisfaktor deutlich über dem Kehrwert dieses Zinses, fällt der Beleihungswert spürbar unter den Kaufpreis.

So finanzieren wir Ihren Bestandsankauf

Bei Bestandsobjekten entscheidet die Vorarbeit am Mietspiegel und an der Mieterliste über Auslauf und Zins. Diese Arbeit machen wir, bevor ein Kreditgeber das Exposé sieht.

Ankauf prüfen lassen

Kostenfreie Ersteinschätzung

Kaufpreis, Mieterliste, Ist-Miete, Bewirtschaftungskosten, geplante Haltedauer. In zwei Werktagen: Faktor auf Ist-Miete, voraussichtlicher DSCR, passender Kapitalgebertyp.

Mieterliste und Objekt prüfen

Mietrückstände, Staffel- und Indexmieten, Kündigungslagen, Gewerbemietverträge, Instandhaltungsstau, energetischer Zustand. Was der Gutachter der Bank findet, finden wir vorher.

Finanzierungsstruktur festlegen

Auslauf, Zinsbindung, Tilgung, gegebenenfalls Capex-Linie oder Nachrang. Die Struktur folgt der Haltestrategie, nicht umgekehrt.

Gezielte Ansprache

Zwei bis vier Kapitalgeber, deren Profil zu Region, Nutzung und Ticketgröße passt. Vergleich auf Basis gleicher Annahmen, damit die Angebote vergleichbar sind.

Term Sheet, Vertrag, Auszahlung

Verhandlung von Covenants, Sondertilgungsrechten und Vorfälligkeitsregeln. Auszahlung abgestimmt auf die Kaufpreisfälligkeit im notariellen Vertrag.

Worauf Kreditgeber bei Bestandsimmobilien achten

Bestandsfinanzierer prüfen, ob das Objekt sich über die Laufzeit selbst trägt. Wer diese Punkte belegt, bekommt bessere Konditionen.

Kapitaldienstdeckung mit Puffer. Der Reinertrag muss Zins und Tilgung tragen, mit Reserve für Mietausfall. Die Mindestquote steht im Term Sheet und unterscheidet sich je Kapitalgeber.
Ist-Miete und Mietrückstände. Belegt durch Mieterliste und Kontoauszüge. Leerstand und Rückstände senken den Ansatz unmittelbar.
Mietentwicklungspotenzial, realistisch belegt. Mietspiegel, Kappungsgrenzen und Mietpreisbremse begrenzen, was sich tatsächlich erhöhen lässt. Behauptetes Potenzial zählt nicht.
Instandhaltung und energetischer Zustand. Heizungsart, Dach, Fassade, Leitungen. Absehbarer Sanierungsbedarf wird vom Wert abgezogen oder als Auflage verlangt.
Nutzungsmix bei Wohn- und Geschäftshäusern. Der Gewerbeanteil wird getrennt bewertet; ein hoher Gewerbeanteil verschiebt das Objekt in eine strengere Kategorie.
Erfahrung und Bestand des Käufers. Wer bereits Objekte verwaltet und finanziert hat, legt die Belege vor. Das Gesamtobligo entscheidet mit über den Auslauf.

Bestandsfinanzierung, kurz beantwortet

Ihr AnsprechpartnerSamuel ObermeierInhaber, Obermeier Capital · München

Ich rechne Ihren Ankauf zuerst auf die Ist-Miete. Wenn der Kaufpreis die Finanzierung nicht trägt, erfahren Sie das vor dem Notartermin, nicht danach.

Ankauf prüfen lassen

Montag bis Freitag, 9 bis 16 Uhr

Trägt die Miete Ihre Finanzierung?

Kostenfreie Ersteinschätzung innerhalb von zwei Werktagen: Faktor auf die Ist-Miete, voraussichtliche Kapitaldienstdeckung und der passende Kapitalgebertyp.

Ankauf prüfen lassenErstgespräch unverbindlich. Das Mandat ist kostenpflichtig.

Weiterführend

LeistungFinanzierung für AufteilerWenn das Mehrfamilienhaus aufgeteilt und einzeln verkauft wird.LeistungNachbeleihung von ImmobilienKapital aus dem Bestand für das nächste Objekt freisetzen.LeistungSenior LoanDie erstrangige Finanzierung und was der Kreditausschuss sehen will.AnalyseGlobalankauf oder AufteilungHalten oder aufteilen: die Rechnung im Vergleich.AnalyseSanierungspflichten beim AnkaufWas beim Kauf eines Bestandsobjekts wirklich gilt.LeistungRefinanzierung GewerbeimmobilienDie Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsbindung endet.

Obermeier Capital vermittelt und strukturiert Finanzierungen für professionelle Käufer und Bestandshalter. Das Kapital kommt von Banken, Versicherern, Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern. Wir geben keine Finanzierungszusagen, keine festen Konditionen, keine Kaufempfehlungen und keine Renditeversprechen. Bandbreiten sind Marktüblichkeiten mit Stand 2026 und keine Angebote; Rechenbeispiele beruhen auf offengelegten Annahmen. Keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Keine private Baufinanzierung.