Glossar

Glossar: die Begriffe der Immobilienfinanzierung, kurz erklärt

Begriffe aus der Mandatsarbeit — jeder in zwei bis vier Sätzen erklärt, ohne Verkaufslyrik. Wo es einen ausführlichen Beitrag dazu gibt, steht der Link darunter. Rechtliche Angaben geben den Stand August 2026 wieder; maßgeblich ist stets die geltende Fassung.

Kapitalstruktur und Finanzierung

#Mezzanine-Kapital: Sammelbegriff für Kapital, das wirtschaftlich zwischen Eigen- und Fremdkapital steht. Es trägt Eigenkapitalrisiko, wird aber wie Fremdkapital fest verzinst. Bei Projektentwicklungen schließt es die Lücke zwischen dem, was die Bank finanziert, und dem, was der Entwickler selbst stellen kann.Was Mezzanine-Kapital kostet
#Nachrangdarlehen: Die gebräuchlichste Form von Mezzanine-Kapital: ein Darlehen mit vertraglichem Rangrücktritt, das im Insolvenzfall erst nach allen übrigen Gläubigern bedient wird. Rechtlich eine Vermögensanlage nach dem Vermögensanlagengesetz, kein Wertpapier — und in der Regel nicht handelbar.Nachrangdarlehen verstehen
#Qualifizierter Rangrücktritt: Ergänzt den einfachen Rangrücktritt um eine vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre: Rückzahlung darf nur aus freiem Vermögen verlangt werden. Praktische Folge für den Kapitalgeber — der Schuldner darf Zinsen und Tilgung aussetzen, wenn die Zahlung ihn in Schieflage brächte, auch ohne formale Insolvenz.Was der Rangrücktritt bedeutet
#Whole Loan: Das gesamte Fremdkapital aus einer Hand: Statt Bankdarlehen plus separater Mezzanine-Tranche stellt ein einzelner Kreditgeber die vollständige Finanzierung. Vorteil ist die einheitliche Dokumentation und ein Ansprechpartner, Preis dafür ist ein Mischzins über dem Bankniveau.Whole Loan und Senior statt Nachrang
#Senior Loan: Das erstrangig besicherte Darlehen, in der Regel von einer Bank. Es steht im Grundbuch an erster Stelle und wird im Verwertungsfall zuerst bedient. Alles, was dahinter kommt, trägt das Risiko, dass der Erlös vorher aufgebraucht ist.Rang und Besicherung im Vergleich
#Bridge-Finanzierung: Kurzfristige Überbrückung bis zu einem definierten Ereignis — meist Baurecht, Verkauf oder die endgültige Finanzierung. Sie ist teuer, aber sie kauft Zeit; entscheidend ist, dass der Ausstieg aus der Brücke vorher feststeht und nicht erhofft wird.Ankaufs- und Brückenfinanzierung
#Joint-Venture-Equity: Echtes Eigenkapital eines Partners, der sich am Projekt beteiligt und am Gewinn teilnimmt statt einen festen Zins zu erhalten. Der Entwickler gibt dafür Anteile und Mitsprache ab — der wesentliche Unterschied zu Mezzanine, das die Gesellschafterstruktur unberührt lässt.Die Instrumente im Vergleich
#Equity Kicker: Eine erfolgsabhängige Zusatzvergütung des Kapitalgebers neben dem festen Zins, etwa ein Anteil am Projektgewinn oder am Verkaufserlös. Er taucht im Kupon nicht auf und gehört deshalb in jede Gesamtkostenrechnung.Gesamtkosten statt Kupon
#Loan-to-Cost (LTC): Verhältnis des Darlehens zu den Gesamtinvestitionskosten des Projekts. Senkt die Bank den LTC, entsteht genau in dieser Höhe eine Eigenkapitallücke — unabhängig davon, ob sich am Projekt etwas geändert hat.Die Eigenkapitallücke schließen
#Loan-to-Value (LTV): Verhältnis des Darlehens zum Wert der Immobilie. Anders als der Loan-to-Cost bezieht er sich auf den Wert, nicht auf die Kosten — bei Projektentwicklungen können beide Kennzahlen deutlich auseinanderfallen.
#Beleihungsauslauf: Die Summe aller vorrangigen Rechte zuzüglich der eigenen Grundschuld, geteilt durch den erwartbaren Verwertungserlös. Liegt der Wert über 100 Prozent, ist die Sicherheit rechnerisch nicht gedeckt. Zu rechnen ist mit dem erwartbaren Erlös, nicht mit dem Verkehrswert.Rechenbeispiel zur nachrangigen Grundschuld
#Eigenkapitallücke: Die Differenz zwischen dem, was die Bank finanziert, und dem, was der Entwickler an eigenen Mitteln stellen kann. Sie entsteht selten durch schlechte Planung und meistens dadurch, dass die Bank ihre Quote nachträglich anpasst.Eigenkapitallücken-Rechner
#Avallinie: Die Kreditlinie, aus der eine Bank Bürgschaften stellt. Sie ist echte Kreditlinie: Wer sie für die Bürgschaft nach der Makler- und Bauträgerverordnung verbraucht, hat sie für eine Fertigstellungsbürgschaft gegenüber einem institutionellen Käufer nicht mehr.Die Bürgschaftslösung nach § 7 MaBV
#Debt Fund: Ein Fonds, der Fremd- oder Mezzaninekapital an Immobilienprojekte vergibt, statt Objekte zu kaufen. Debt Funds haben einen Teil des Geschäfts übernommen, aus dem sich Banken seit der Verschärfung der Eigenkapitalregeln zurückgezogen haben.Warum die Bank sich zurückzieht
#Nachrang- und Belassungserklärung: Die schriftliche Erklärung, mit der ein Kapitalgeber gegenüber der finanzierenden Bank zurücktritt und zusagt, sein Kapital während der Bankfinanzierung nicht zurückzufordern. Ohne sie erkennt die Bank Mezzanine-Kapital in der Regel nicht als wirtschaftliches Eigenkapital an.Warum das Kapital als Eigenkapital zählt

Vertrag und Recht

#Bauträgervertrag: Vertrag über die Errichtung oder den Umbau eines Bauwerks, verbunden mit der Verpflichtung, Grundstückseigentum zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen (§ 650u BGB). Für die Bauleistung gilt Werkvertragsrecht, für die Eigentumsübertragung Kaufrecht.Die Rechtskette vom BGB in die Verordnung
#MaBV: Die Makler- und Bauträgerverordnung. Sie bestimmt, wann ein Bauträger Geld seiner Käufer annehmen darf und in welchen Schritten — und ist damit der Taktgeber der Projektliquidität, nicht bloß eine Formalie im Vertrag.MaBV in der Praxis
#Ratenstaffel nach § 3 MaBV: Der Kaufpreis darf in höchstens sieben Teilbeträgen nach Baufortschritt entgegengenommen werden, gebildet aus dreizehn gesetzlich vorgegebenen Vomhundertssätzen — rund 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten, 40 Prozent nach Rohbaufertigstellung, der Rest in kleinen Schritten bis zur vollständigen Fertigstellung.Die vollständige Staffel
#Freistellungserklärung: Die Zusage der finanzierenden Bank, dass ihre Grundpfandrechte den Erwerber nicht treffen — auch dann nicht, wenn das Projekt scheitert. Sie ist eine der vier Voraussetzungen dafür, dass ein Bauträger überhaupt Geld annehmen darf, und in der Praxis der häufigste Engpass.Die vier Voraussetzungen
#Auflassungsvormerkung: Die Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert, bevor er selbst eingetragen ist. Ohne sie darf der Bauträger keine Zahlungen entgegennehmen.
#§ 250 BauGB: Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Er wirkt nur dort, wo ein Land eine entsprechende Verordnung erlassen hat; die Schwellenwerte reichen von sechs bis elf Wohnungen je Gebäude.Alle 16 Bundesländer im Vergleich
#Kündigungssperrfrist: Nach der Umwandlung in Wohnungseigentum darf der Erwerber für eine bestimmte Zeit nicht wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). Die Grundfrist beträgt drei Jahre und kann per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Sie beginnt mit dem Eigentumserwerb, nicht mit der Aufteilung.Vorkaufsrecht und Sperrfrist in der Praxis
#Mieter-Vorkaufsrecht: Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung erstmals verkauft, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Es gilt bundesweit und hängt nicht an einer Landesverordnung — anders als Umwandlungsverbot und verlängerte Sperrfrist.Fristen, Fallen und Zeitplan
#Erhaltungssatzung: Kommunale Satzung nach § 172 BauGB, umgangssprachlich Milieuschutz. Sie kann Umwandlung und bauliche Änderungen zusätzlich beschränken — unabhängig davon, ob eine Landesverordnung nach § 250 BauGB gilt, und je Stadtteil gesondert zu prüfen.
#Rangklassen in der Zwangsversteigerung: In der Zwangsversteigerung wird nach Rangklassen und innerhalb der Klassen nach Grundbuchrang bedient (§ 10 ZVG). Der zweite Rang bekommt erst dann etwas, wenn der erste vollständig befriedigt ist — einschließlich Zinsen und Kosten. Daran scheitert die nachrangige Besicherung in der Praxis.Was der zweite Rang wert ist
#§ 34c GewO: Erlaubnispflicht unter anderem für Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer. Zuverlässigkeit ist Erlaubnisvoraussetzung — wiederholte Verstöße gegen die MaBV sind deshalb kein Bußgeldthema, sondern ein Bestandsthema.
#§ 34f GewO: Erlaubnispflicht für die Vermittlung von Finanzanlagen, etwa Fondsanteilen und Vermögensanlagen. Wer Kapitalanlagen vermittelt, braucht sie — oder ein Haftungsdach. Bei jedem Vermittler gehört die Frage nach der Erlaubnis an den Anfang, nicht ans Ende.Seriöse und graue Kapitalvermittlung
#Vermögensanlage: Rechtliche Kategorie nach dem Vermögensanlagengesetz, zu der unter anderem Nachrangdarlehen und partiarische Darlehen zählen. Sie sind keine Wertpapiere, was Anlegerschutz und Prospektpflichten maßgeblich prägt.
#Prospektpflicht und VIB: Bei öffentlich angebotenen Vermögensanlagen ist in der Regel ein Verkaufsprospekt oder zumindest ein Vermögensanlagen-Informationsblatt zu erstellen. Wichtig: Die Billigung durch die Aufsicht prüft formale Vollständigkeit und Widerspruchsfreiheit — sie ist kein Gütesiegel für Seriosität oder Wirtschaftlichkeit.Wann ein Prospekt fehlen darf
#Teilungserklärung: Die Erklärung, mit der ein Gebäude in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt wird. Sie legt Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Miteigentumsanteile fest und ist damit die Grundlage jedes Einzelverkaufs.
#Semiprofessioneller Anleger: Einstufung nach dem Kapitalanlagegesetzbuch, die den Zugang zu Spezial-AIF eröffnet. Sie setzt unter anderem eine Mindestanlage und eine dokumentierte Prüfung von Sachverstand und Erfahrung voraus — und bedeutet zugleich den Verzicht auf einen Teil des Anlegerschutzes.Die Voraussetzungen im Einzelnen

Transaktion und Ankauf

#Forward Deal: Der Verkauf einer Projektentwicklung, bevor sie fertig ist — häufig sogar vor Baubeginn. Der Käufer erwirbt kein Objekt, sondern das Versprechen, dass zu einem bestimmten Termin ein bestimmtes Gebäude in bestimmter Qualität dasteht.Forward Deal und Forward Funding
#Forward Purchase: Spielart des Forward Deals, bei der der gesamte Kaufpreis erst bei Übergabe fällig wird. Der Entwickler finanziert bis dahin selbst und lässt sich das im Preis bezahlen; das Vorleistungsrisiko des Käufers bleibt begrenzt.Die beiden Spielarten im Vergleich
#Forward Funding: Spielart des Forward Deals, bei der der Käufer nach Baufortschritt in Raten mitzahlt und damit einen Teil der Bauzwischenfinanzierung ersetzt. Er kauft dafür günstiger und trägt ab der ersten Rate Projektrisiko. Mit Verbrauchern ist die Struktur nicht darstellbar.Warum die MaBV darüber entscheidet
#Share Deal: Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft statt des Grundstücks selbst. Der Käufer übernimmt die Gesellschaft mit ihrer Historie und Haftung. Grunderwerbsteuerlich sind seit dem 1. Juli 2021 bereits Anteilsübergänge ab 90 Prozent erfasst — wer mit älteren Schwellen rechnet, rechnet falsch.
#Asset Deal: Erwerb des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie selbst, nicht der Gesellschaft. Der Prüfaufwand ist geringer als beim Share Deal, weil keine Gesellschaftshistorie mitübernommen wird.
#Globalverkauf: Verkauf eines gesamten Objekts an einen einzelnen Käufer statt in Einzeleinheiten. Schneller und kapitalschonender als die Aufteilung, aber in der Regel zu einem niedrigeren Preis je Quadratmeter.Globalankauf oder Aufteilung
#Aufteilung: Die Begründung von Wohnungseigentum, um Einheiten einzeln verkaufen zu können. Sie erschließt einen höheren Gesamterlös, bindet dafür Kapital länger und kann rechtlich beschränkt sein.Aufteilungs-Rechner
#Off-Market: Ein Objekt, das nicht öffentlich angeboten wird. Der Begriff wird inflationär verwendet: Viele als off-market bezeichnete Angebote sind bereits durch mehrere Hände gegangen. Entscheidend ist, über wie viele Stationen ein Angebot gelaufen ist.Off-Market erkennen
#Ankaufsprofil: Die schriftliche Festlegung, was ein Investor kauft und was nicht — Struktur, Ticketgröße, Region, Nutzung, Rendite samt Messgröße und Entscheidungsweg. Sourcing-Mandate scheitern selten am Markt und fast immer an einem unbestimmten Profil.Warum Ankaufsmandate am Profil scheitern
#Due Diligence: Die Ankaufsprüfung in Recht, Technik, Steuern und Kalkulation. Beim Bestandsobjekt prüft man, was da ist — beim Forward Deal prüft man, was werden soll, und das steht ausschließlich im Vertrag.Zehn Prüfpunkte vor jedem Investment
#Letter of Intent: Die Absichtserklärung vor der Beurkundung. Sie ist überwiegend unverbindlich, legt aber Prüfumfang, Fristen und Exklusivität fest — und genau daran entscheidet sich, wie ernst beide Seiten es meinen.
#Exklusivität: Die Zusage des Verkäufers, während der Prüfung nicht mit Dritten zu verhandeln. Wer Exklusivität gewährt, sollte dafür Verbindlichkeit erhalten: feste Fristen, definierter Prüfumfang und benannte Abbruchgründe.
#Mittelverwendungskontrolle: Die Prüfung durch einen unabhängigen Dritten, dass eingezahltes Kapital nur für den vereinbarten Zweck verwendet wird. Eines der wenigen Instrumente, die bei unbesichertem Kapital überhaupt Schutz bieten.

Abverkauf und Vertrieb

#Abverkauf: Die Platzierung einzelner Wohneinheiten aus einem aufgeteilten Bestand an Kapitalanleger oder Selbstnutzer. Der Engpass liegt selten beim Objekt und fast immer bei der Finanzierbarkeit der Interessenten.Alle Beiträge zum Abverkauf
#Rückläufer: Eine reservierte oder bereits zugesagte Einheit, die zurück in die Vermarktung fällt — meist weil die Finanzierung des Käufers scheitert. Rückläufer kosten doppelt: verlorene Vertriebszeit und eine fehlende Rate im laufenden Bauabschnitt.Rückläufer-Kosten-Rechner
#Vorverkaufsquote: Der Anteil verkaufter Einheiten, den die finanzierende Bank vor Auszahlung verlangt. Sie wird zum Stichtag geprüft — eine erfüllte Quote sagt deshalb nichts darüber, ob die Kaufpreisraten auch laufend fließen.Warum die Ratenkette reißt
#Vermarktungsdauer: Die Zeit von der Angebotsaufnahme bis zum Abschluss. Die häufig genannte Angebotsdauer misst nur einen Teil davon — die Abwicklungsdauer bis zur Beurkundung und die Rückläuferquote gehören dazu, sonst ist die Kennzahl irreführend.Was die Kennzahl wirklich misst
#Bonitätsprüfung: Die Prüfung, ob ein Kaufinteressent die Bankfinanzierung voraussichtlich erhält — vor der Reservierung, nicht danach. Sie ist damit kein Vertriebsthema, sondern ein Liquiditätsthema.Käufer-Vorabcheck
#Innenprovision: Eine im Kaufpreis enthaltene Vertriebsvergütung. Sie erhöht den Preis, ohne den Beleihungswert zu erhöhen — und kann genau dadurch die Finanzierung des Käufers scheitern lassen.Provision oder Mandat

Kennzahlen

#Bruttoanfangsrendite: Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie lässt Erwerbsnebenkosten und Bewirtschaftungskosten außen vor und fällt deshalb deutlich höher aus als die Nettoanfangsrendite — ein Vergleich beider Größen ist wertlos.Nettorendite-Rechner
#Nettoanfangsrendite: Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten, geteilt durch den Kaufpreis einschließlich Erwerbsnebenkosten. Die Größe, mit der institutionelle Käufer rechnen.Nettorendite-Rechner
#Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete, auch Vervielfältiger genannt. Der Kehrwert der Bruttoanfangsrendite — ein Faktor von 25 entspricht vier Prozent.
#IRR: Interner Zinsfuß: die Verzinsung, bei der alle Zahlungsströme eines Investments über die Haltedauer barwertig aufgehen. Er berücksichtigt den Zeitpunkt jeder Zahlung und ist deshalb nicht mit einer Anfangsrendite vergleichbar.
#Cash-on-Cash: Jährlicher Liquiditätsüberschuss nach Kapitaldienst, geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital. Anders als die Anfangsrendite berücksichtigt sie den Fremdkapitalhebel.
#WAULT: Gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge, gewichtet nach Mietertrag. Sie misst, wie lange der Ertrag vertraglich gesichert ist — die zentrale Kennzahl für die Ertragsstabilität eines Bestandsobjekts.
#Ausfallquote: Der Anteil der Investments, der ganz oder teilweise ausfällt. Sie ist der Maßstab dafür, ob eine Renditeerwartung trägt: Eine zweistellige Verzinsung muss die erwarteten Ausfälle des gesamten Portfolios mitverdienen.Warum zwölf Prozent kein freies Geld sind

Redaktionelle Zusammenstellung. Keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung und keine Aussage zum Einzelfall.