Was ist der Unterschied zwischen Whole Loan und Senior Loan plus Mezzanine?

Beim Whole Loan finanziert ein Kapitalgeber Senior- und Nachrangschicht in einem Vertrag. Bei Senior plus Mezzanine finanziert die Bank erstrangig und ein zweiter Geber nachrangig; beide müssen sich über Rangfolge, Freigaben und Verlängerungen einigen. Der Whole Loan ist einfacher und schneller, die Zweiteilung meist etwas günstiger.

Welcher Auslauf ist realistisch?

Bis 85 bis 90 Prozent der Gesamtkosten oder 75 bis 80 Prozent des Werts nach Fertigstellung, je nachdem, welche Grenze zuerst greift. Bei Projekten mit dünner Marge ist der Loan-to-Value die bindende Grenze.

Wie schnell kann ein Whole Loan umgesetzt werden?

Indikative Term Sheets oft in zwei bis vier Wochen, Auszahlung in sechs bis zehn Wochen ab vollständigen Unterlagen. Das ist schneller als eine Bank-plus-Mezzanine-Struktur, weil die Abstimmung zwischen zwei Gläubigern entfällt.

Ist ein Whole Loan teurer als die Bank?

Ja, gemessen am reinen Bankzins. Gemessen am gemischten Zins von Bank plus Mezzanine liegt er meist gleichauf oder leicht darüber. Der Preisunterschied ist die Gebühr für Tempo, Einfachheit und einen höheren Auslauf, den die Bank nicht bietet.

Werden feste Konditionen zugesagt?

Nein. Wir nennen Bandbreiten aus dem Markt und verhandeln für Sie, aber die Zusage trifft der Kapitalgeber nach eigener Prüfung. Feste Konditionen vor der Prüfung gibt es bei keinem seriösen Anbieter.

Was kostet Ihre Leistung?

Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Das Mandat ist kostenpflichtig; die Konditionen vereinbaren wir schriftlich, bevor wir anfangen. Wir arbeiten nicht auf reiner Erfolgsbasis.

Gesamtfinanzierung aus einer Hand

Whole Loan: Senior und Nachrang aus einer Hand, bis 85 bis 90 Prozent der Kosten

Ein Whole Loan ersetzt Bankdarlehen und Mezzanine-Tranche durch eine einzige Finanzierung von einem Kapitalgeber: ein Vertrag, eine Grundschuld, keine Intercreditor-Verhandlung. Wir strukturieren den Whole Loan und beschaffen ihn bei Debt-Fonds, Versicherern und Family Offices, die Gesamtfinanzierungen für Projekte in Deutschland und Österreich vergeben.

Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Innerhalb von zwei Werktagen wissen Sie, ob Ihr Projekt für einen Whole Loan geeignet ist und in welcher Bandbreite.

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Für wen ein Whole Loan sinnvoll ist

Ein Whole Loan ist die richtige Wahl, wenn Tempo, Planbarkeit und ein Vertragspartner mehr wert sind als der letzte Zehntelprozent Zins.

Entwickler mit Zeitdruck

Bieterverfahren, kurzer Notartermin, auslaufende Reservierung. Ein Whole Loan ist in Wochen umsetzbar, eine Bank-plus-Mezzanine-Struktur braucht Monate für die Abstimmung.

Projekte, die die Bank nicht will

Klumpenrisiko, Region, Assetklasse, fehlender Vorverkauf: Debt-Fonds prüfen anders und finanzieren höhere Ausläufe, weil sie das Risiko selbst bepreisen.

Bauträger mit dünnem Eigenkapital

Bei 85 bis 90 Prozent Loan-to-Cost bleiben 10 bis 15 Prozent echte Eigenmittel. Das ist weniger als die Bank verlangt, aber mehr als null.

Aufteiler und Value-Add-Projekte

Ankauf, Capex und Zwischenzeit bis zu den Teilfreigaben in einem Vertrag, mit einer Freigabelogik statt zwei konkurrierenden.

Whole Loan im Vergleich zu Senior plus Mezzanine

Die Frage ist selten, ob der Whole Loan günstiger ist, sondern ob die Ersparnis der Zweiteilung den Aufwand und die Zeit rechtfertigt. Bandbreiten sind Marktüblichkeiten 2026, keine Angebote.

Kriterium	Whole Loan	Senior Loan plus Mezzanine
Auslauf auf die Gesamtkosten	bis 85 bis 90 Prozent	Bank 60 bis 75 Prozent, Mezzanine 10 bis 25 Prozent, zusammen bis 90 Prozent
Kapitalgeber	einer: Debt-Fonds, Versicherer, Family Office	zwei: Bank und Nachranggeber
Zins	gemischter Zins über die Gesamtsumme	niedriger Bankzins plus hoher Nachrangzins auf die Tranche
Dokumentation	ein Vertrag, eine Grundschuld	zwei Verträge, Rangrücktritt, Intercreditor-Vereinbarung
Zeit bis zur Auszahlung	sechs bis zehn Wochen	acht bis zwölf Wochen, abhängig von der Abstimmung beider Gläubiger
Laufzeit	18 bis 36 Monate	Bank bis 36 Monate, Mezzanine 12 bis 36 Monate
Flexibilität bei Verzögerung	ein Ansprechpartner für Verlängerung	zwei Gläubiger müssen zustimmen
Passt, wenn	Tempo und Einfachheit zählen	Zinsvorteil der Bank die Komplexität rechtfertigt

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So strukturieren wir Ihren Whole Loan

Whole-Loan-Geber entscheiden schnell, wenn die Unterlagen vollständig sind, und gar nicht, wenn sie es nicht sind. Deshalb prüfen und bereiten wir auf, bevor wir ansprechen.

Whole Loan prüfen lassen

Kostenfreie Ersteinschätzung

Gesamtkosten, Wert nach Fertigstellung, Eigenmittel, Exit. In zwei Werktagen: Whole-Loan-fähig oder nicht, welcher Auslauf, welche Bandbreite.

Strukturierung

Loan-to-Cost und Loan-to-Value rechnen, Laufzeit an Bau- und Vermarktungsplan ausrichten, Verlängerungsoptionen und Freigabelogik definieren.

Unterlagen und Datenraum

Kalkulation mit Stress-Szenario, Gutachten oder Wertindikation, Bauverträge, Vertriebsnachweise, Sponsorunterlagen. In der Form, die Investmentkomitees lesen.

Ansprache

Zwei bis vier Whole-Loan-Geber, deren Ticketgröße, Region und Assetklasse passen. Vertraulich, mit Ihrer Freigabe.

Term Sheet bis Valutierung

Verhandlung von Auslauf, Zins, Gebühren, Laufzeit, Verlängerung und Covenants. Begleitung durch Prüfung und Dokumentation bis zur Auszahlung.

Worauf Whole-Loan-Geber achten

Wer 90 Prozent der Kosten finanziert, trägt fast das ganze Risiko. Entsprechend genau ist die Prüfung.

Loan-to-Value nach Fertigstellung unter 80 Prozent. Der Kapitalgeber rechnet vom Wert rückwärts, nicht von den Kosten vorwärts.
Echte Eigenmittel von 10 bis 15 Prozent auf dem Projektkonto oder als eingebrachtes Grundstück.
Standort und Assetklasse im Ankaufsprofil. Wohnen in Ballungsräumen fast immer, Büro und Einzelhandel in der Peripherie fast nie.
Klarer Exit mit Datum. Verkauf, Refinanzierung oder Forward Deal, mit Plan B für Verzögerung.
Sponsorqualität. Track-Record, Bonität, keine offenen Altlasten. Bei 90 Prozent Auslauf ist der Sponsor die wichtigste Sicherheit.
Vollständige Unterlagen. Whole-Loan-Geber haben kleine Teams und keine Zeit für Nachfragen. Was fehlt, wird nicht angefordert, sondern abgelehnt.

Whole Loan, kurz beantwortet

Ihr AnsprechpartnerSamuel ObermeierInhaber, Obermeier Capital · München

Ich rechne Loan-to-Cost und Loan-to-Value selbst, bevor ein Kapitalgeber Ihr Projekt sieht. Wenn die Zweiteilung günstiger ist und die Zeit reicht, sage ich Ihnen das.

Anrufen: 0176 63323475 Termin aussuchen

Montag bis Freitag, 9 bis 16 Uhr

Ist Ihr Projekt Whole-Loan-fähig?

Kostenfreie Ersteinschätzung innerhalb von zwei Werktagen: Auslauf, Bandbreite und die Punkte, die vor der Ansprache noch fehlen.

Whole Loan prüfen lassenErstgespräch unverbindlich. Das Mandat ist kostenpflichtig.

Weiterführend

AnalyseWhole Loan und Senior statt NachrangWann die Gesamtfinanzierung die bessere Wahl ist.AnalyseMezzanine, Nachrangdarlehen, Whole Loan oder Bridge?Der Entscheidungs-Guide.LeistungSenior LoanDie erstrangige Bankfinanzierung im Detail.LeistungMezzanine KapitalDie Nachrangtranche als Alternative zur Gesamtfinanzierung.RechnerEigenkapitallücken-RechnerLoan-to-Cost und Kapitalbedarf in zwei Minuten.AnalyseTerm Sheet lesenWas hinter Auslauf, Covenants und Verlängerung steckt.

Obermeier Capital vermittelt und strukturiert Finanzierungen für gewerbliche Immobilienprojekte. Das Kapital kommt von Banken, Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern. Wir geben keine Finanzierungs- oder Bankzusagen, keine festen Konditionen und keine Renditeversprechen. Alle Bandbreiten sind Marktüblichkeiten mit Stand 2026 und keine Angebote. Keine Rechts- oder Steuerberatung.