Mezzanine Kapital für Immobilien: der Hebel, wenn die Bank 25 Prozent Eigenkapital will
Mezzanine Kapital schließt die Lücke zwischen dem, was die Bank finanziert, und dem, was Sie an Eigenkapital haben. Wir prüfen Ihr Projekt, wählen das passende Modell und beschaffen das Nachrangkapital bei Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern, die Immobilienprojekte in Deutschland und Österreich tatsächlich finanzieren.
Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Sie erfahren innerhalb von zwei Werktagen, ob Ihr Projekt mezzaninefähig ist und in welcher Bandbreite.
Wann Mezzanine Kapital das richtige Instrument ist
Mezzanine ist teuer, wenn es ein Eigenkapitalproblem kaschiert, und günstig, wenn es ein Projekt ermöglicht, das sonst nicht stattfände. Diese vier Ausgangslagen rechnen sich in der Regel.
Neubau und Projektentwicklung
Die Bank sagt 70 Prozent zu und will 30 Prozent Eigenkapital. Die Nachrangtranche senkt den echten Eigenanteil auf 5 bis 15 Prozent.
Aufteilung und Revitalisierung
Ankauf eines Mehrfamilienhauses mit Sanierung und Einzelverkauf. Mezzanine finanziert Capex und Zwischenzeit bis zu den ersten Teilfreigaben.
Ankaufs- und Zwischenfinanzierung
Das Grundstück muss in sechs Wochen bezahlt sein, die Bank braucht drei Monate. Nachrangkapital sichert den Ankauf, bis die Senior-Finanzierung steht.
Eigenkapital aus laufenden Projekten lösen
Das Kapital steckt im Projekt, das nächste Grundstück wartet nicht. Eine Nachrangtranche auf das laufende Projekt setzt Eigenmittel für das nächste frei.
Mezzanine-Modelle und was sie kosten
Der Nominalzins ist nur ein Teil der Rechnung. Strukturierungsgebühr, Bereitstellung, Verlängerung und Equity Kicker gehören in jede Kalkulation. Bandbreiten sind Marktüblichkeiten 2026, keine Angebote.
| Modell | Rang und Besicherung | Vergütung | Laufzeit | Typischer Einsatz |
|---|---|---|---|---|
| Nachrangdarlehen | nachrangige Grundschuld oder unbesichert, Rangrücktritt | hoher einstelliger bis mittlerer zweistelliger Prozentsatz p.a., oft endfällig | 12 bis 36 Monate | Standardfall bei Neubau und Aufteilung |
| Partiarisches Darlehen | nachrangig, Gewinnbeteiligung statt Festzins | Basiszins plus Anteil am Projektgewinn | Projektlaufzeit | Projekte mit hoher Marge und unsicherem Zeitplan |
| Stille Beteiligung | Eigenkapitalähnlich, keine Grundschuld | Festverzinsung plus Equity Kicker | Projektlaufzeit | Wenn die Bank echte Eigenkapitalquote sehen will |
| Preferred Equity | Eigenkapital mit Vorzug bei der Ausschüttung | Vorzugsrendite plus Gewinnanteil | Projektlaufzeit | Große Projekte, institutionelle Partner |
| Whole Loan (Alternative) | erstrangig, ein Geber für Senior und Nachrang | gemischter Zins über die Gesamtfinanzierung | 18 bis 36 Monate | Wenn Tempo und ein Vertragspartner zählen |
So beschaffen wir Mezzanine Kapital
Mezzanine-Geber prüfen härter als Banken, weil sie im Verlustfall zuerst verlieren. Deshalb prüfen wir zuerst. Was wir nicht selbst durchgerechnet haben, geht nicht raus.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Kalkulation, Senior-Stand, Eigenmittel, Exit. In zwei Werktagen: mezzaninefähig oder nicht, welche Tranche, welche Bandbreite.
Projektanalyse und Modellwahl
Nachrangdarlehen, partiarisch, still oder Preferred Equity: Wir wählen das Modell, das zur Bank, zur Laufzeit und zum Exit passt, und stimmen die Intercreditor-Logik mit dem Senior ab.
Unterlagen in Kapitalgeber-Form
Exposé, Kalkulation mit Stress-Szenario, Sicherheitenkonzept, Datenraum. So, wie Investmentkomitees es lesen wollen.
Gezielte Ansprache
Drei bis fünf Kapitalgeber, deren Ticketgröße, Region und Risikoprofil passen. Vertraulich, mit Ihrer Freigabe.
Term Sheet bis Auszahlung
Verhandlung von Zins, Gebühren, Laufzeit, Verlängerung, Rangrücktritt und Kicker. Begleitung durch Prüfung und Dokumentation bis zur Valutierung, meist vier bis acht Wochen.
Was Mezzanine-Kapitalgeber sehen wollen, bevor sie zusagen
Nachrangkapital ist Vertrauenskapital. Diese Punkte entscheiden, ob ein Debt-Fonds oder Family Office überhaupt in die Prüfung geht.
- Senior-Finanzierung steht oder ist absehbar. Mezzanine ohne Bank ist ein Whole Loan, kein Nachrang. Die Intercreditor-Vereinbarung muss verhandelbar sein.
- Echter Eigenanteil von 5 bis 15 Prozent. Wer null Eigenkapital hat, bekommt kein Nachrangkapital, sondern einen Joint-Venture-Partner.
- Marge, die den Zins trägt. Projekte mit unter 15 Prozent Marge auf die Gesamtkosten vertragen keinen zweistelligen Nachrangzins über zwei Jahre.
- Klarer Exit mit Datum. Verkauf, Refinanzierung oder Forward Deal, mit Zeitplan und Plan B für Verzögerung.
- Sicherheiten, die im Rang etwas wert sind. Nachrangige Grundschuld, Abtretung von Kaufpreisansprüchen, Bürgschaft des Sponsors. Was davon werthaltig ist, steht im Beitrag Welche Sicherheiten wirklich werthaltig sind.
- Track-Record und saubere Unterlagen. Kapitalgeber lesen in zehn Minuten, ob ein Projekt vorbereitet ist. Wenn nicht, lesen sie nicht weiter.
Mezzanine Kapital, kurz beantwortet
Ich prüfe Kalkulation, Rang und Exit selbst, bevor ein Kapitalgeber Ihr Projekt sieht. Wenn Mezzanine das falsche Instrument ist, sage ich Ihnen das, und was stattdessen passt.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrIst Ihr Projekt mezzaninefähig?
Kostenfreie Ersteinschätzung innerhalb von zwei Werktagen: Tranche, Modell, Bandbreite und die Punkte, die vor der Ansprache noch fehlen.
Mezzanine-Bedarf prüfen lassenErstgespräch unverbindlich. Das Mandat ist kostenpflichtig.Obermeier Capital vermittelt und strukturiert Finanzierungen für gewerbliche Immobilienprojekte. Das Kapital kommt von Banken, Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern. Wir geben keine Finanzierungs- oder Bankzusagen, keine festen Konditionen und keine Renditeversprechen. Alle Bandbreiten sind Marktüblichkeiten mit Stand 2026 und keine Angebote. Diese Seite richtet sich an Kapitalnehmer; sie ist kein Angebot einer Vermögensanlage. Keine Rechts- oder Steuerberatung.