Finanzierung in der Zwangsversteigerung: Sicherheitsleistung im Termin, Bargebot vor dem Verteilungstermin
Wer in der Zwangsversteigerung bietet, braucht zwei Beträge zu zwei festen Zeitpunkten: die Sicherheitsleistung im Versteigerungstermin und das Bargebot vor dem Verteilungstermin. Eine Bank, die erst nach dem Zuschlag mit der Kreditprüfung beginnt, ist für dieses Verfahren zu langsam. Wir strukturieren die Finanzierung vor dem Termin, für Bauträger, Bestandshalter und professionelle Investoren, und beschaffen sie bei Kapitalgebern, die mit den Fristen des Versteigerungsrechts arbeiten.
Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Innerhalb von zwei Werktagen wissen Sie, bis zu welchem Gebot Ihre Finanzierung trägt und welche Form der Sicherheitsleistung Sie vorbereiten müssen.
Für wen wir Ersteigerungen finanzieren
Die Ersteigerung ist ein Ankauf ohne Verhandlung, ohne Gewährleistung und mit fester Frist. Das passt zu Käufern, die das Objekt vorher selbst bewerten können.
Bauträger mit Grundstücks- oder Abrissobjekt
Das Grundstück kommt über das Vollstreckungsgericht statt über den Makler. Wer das Baurecht vorher geklärt hat, kann gezielt bis zu einem festen Höchstgebot bieten.
Bestandshalter und Aufteiler
Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser aus Vollstreckungsverfahren, oft mit Instandhaltungsstau. Die Finanzierung muss Ankauf und Sanierungsbudget gemeinsam abbilden; für die Aufteilung danach gilt die Seite Finanzierung für Aufteiler.
Gewerbeobjekte und gemischt genutzte Häuser
Leerstehende oder schlecht vermietete Gewerbeflächen, bei denen der Verkehrswert nach Ertrag und der Wert nach Neuvermietung weit auseinanderliegen.
Gläubiger, die selbst mitbieten
Wer eine Grundschuld am Objekt hält und mitbietet, muss nach § 67 Abs. 2 ZVG für den gedeckten Teil nur auf Verlangen des Gläubigers Sicherheit leisten. Für den Teil oberhalb der eigenen Forderung braucht auch er frisches Kapital.
Nicht geeignet: Selbstnutzer ohne Eigenmittel
Wohnungen für den Eigenbedarf finanzieren wir nicht. Wer die Sicherheitsleistung nicht aus Eigenmitteln oder einer Bankbürgschaft stellen kann, sollte nicht bieten.
Was wann fällig wird: der Zeitplan einer Ersteigerung
Die Rechtsgrundlagen stehen im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Die Anteile in der letzten Spalte sind Marktüblichkeiten 2026, keine Angebote.
| Zeitpunkt | Was fällig ist | Höhe | Rechtsgrundlage | Finanzierungsbaustein |
|---|---|---|---|---|
| Vor dem Termin | Finanzierungsbestätigung, Scheck oder Bürgschaft besorgen | Verrechnungsscheck frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt | § 69 Abs. 2 bis 4 ZVG | Eigenmittel oder Bürgschaft der Hausbank |
| Im Versteigerungstermin | Sicherheitsleistung auf Verlangen | 10 Prozent des Verkehrswerts, auf Antrag mehr | §§ 67, 68 ZVG | Eigenmittel, Bankbürgschaft |
| Zuschlag | Eigentum geht über, Zinslauf beginnt, Nutzungen und Lasten gehen über | Zinsen auf das Bargebot | §§ 49 Abs. 2, 56, 90 ZVG | Zinsreserve in der Kalkulation |
| Vor dem Verteilungstermin | Bargebot abzüglich angerechneter Sicherheit | Gutschrift auf dem Konto der Gerichtskasse | §§ 49 Abs. 3, 107 ZVG | Brückenfinanzierung, 60 bis 80 Prozent des Einstands |
| Bestehenbleibende Rechte | Werden zusätzlich zum Bargebot übernommen | laut Versteigerungsbedingungen | § 52 ZVG | in die Gesamtkosten einrechnen |
| Nach dem Zuschlag | Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot | nach Landessteuersatz | § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG | Eigenmittel |
| Nach Grundbuchberichtigung | Ablösung der Brücke | Restschuld der Brücke | § 130 ZVG | Senior Loan oder Bestandsfinanzierung |
So finanzieren wir Ihre Ersteigerung
Die Finanzierung wird vor dem Termin gebaut. Nach dem Zuschlag bleibt nur noch die Auszahlung, nicht mehr die Prüfung.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Aktenzeichen, Verkehrswertgutachten, Versteigerungstermin, Ihre Eigenmittel. In zwei Werktagen: Ist das Objekt finanzierbar, und bis zu welchem Gebot?
Gutachten und Grundbuch lesen
Wir prüfen mit Ihnen das Verkehrswertgutachten, die Abteilungen II und III, bestehenbleibende Rechte, Baulasten und den Mietstatus, soweit er aus der Akte erkennbar ist.
Höchstgebot und Finanzierungsrahmen
Aus Objektwert, Sanierungsbudget, Nebenkosten und Exit errechnen wir das Gebot, bis zu dem die Finanzierung trägt. Wer darüber bietet, bietet mit Eigenmitteln.
Kapitalgeber vor dem Termin
Ein bis drei Kapitalgeber, die Ersteigerungen finanzieren, prüfen das Objekt vor dem Termin. Am Termin liegt eine schriftliche Finanzierungsbestätigung bereit, die Sicherheitsleistung organisieren Sie über Ihre Hausbank.
Zuschlag, Auszahlung, Ablösung
Nach dem Zuschlag zahlt der Kapitalgeber das Bargebot an die Gerichtskasse. Die langfristige Finanzierung löst die Brücke ab, sobald Eigentum und Grundschuld eingetragen sind.
Die Risiken, die Kapitalgeber bei Ersteigerungen prüfen
Bei einer Ersteigerung gibt es keine Verhandlung über Mängel und keinen Rücktritt. Was vor dem Termin nicht geprüft ist, trägt der Ersteher.
- Keine Gewährleistung. Ein Anspruch auf Gewährleistung besteht nach § 56 ZVG nicht. Mängel, die nach dem Zuschlag auftauchen, gehen vollständig zu Ihren Lasten.
- Oft keine Besichtigung von innen. Ob Sie das Objekt von innen sehen, hängt vom Entgegenkommen des Eigentümers ab. Das Gutachten beruht häufig nur auf einer Außenbesichtigung; Kapitalgeber rechnen deshalb mit einem höheren Sanierungspuffer.
- Mieter und Nutzer. Der Ersteher kann Mietverhältnisse nach § 57a ZVG mit gesetzlicher Frist kündigen, aber nur zum ersten zulässigen Termin. Das Sonderkündigungsrecht ersetzt keine Prüfung der mietrechtlichen Kündigungsgründe.
- Altlasten und Baulasten. Bodenverunreinigungen, Baulasten und öffentlich-rechtliche Auflagen stehen nicht im Grundbuch. Ohne Auskunft aus Altlasten- und Baulastenverzeichnis finanziert kein Kapitalgeber ein Grundstück.
- Bestehenbleibende Rechte. Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben, übernimmt der Ersteher zusätzlich zum Bargebot (§ 52 ZVG). Sie mindern den Beleihungswert und gehören in jede Kalkulation.
- Folgen der Nichtzahlung. Zahlt der Ersteher das Bargebot nicht, überträgt das Gericht die Forderung gegen ihn auf die Berechtigten (§ 118 ZVG). Die Haftung aus dem Gebot bleibt, die Sicherheitsleistung ist gebunden. Ohne geklärte Finanzierung zu bieten, ist das größte Einzelrisiko.
Ersteigerung finanzieren, kurz beantwortet
Ich lese mit Ihnen das Gutachten und die Versteigerungsbedingungen, bevor wir über Zins reden. Wenn die Finanzierung bis zum Termin nicht steht, sage ich Ihnen das rechtzeitig, damit Sie nicht ohne Kapital bieten.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrSteht Ihre Finanzierung vor dem Termin?
Kostenfreie Ersteinschätzung innerhalb von zwei Werktagen: Finanzierungsrahmen, Höchstgebot, Form der Sicherheitsleistung und die Unterlagen, die Kapitalgeber vor dem Termin sehen wollen.
Ersteigerung prüfen lassenErstgespräch unverbindlich. Das Mandat ist kostenpflichtig.Obermeier Capital vermittelt und strukturiert Finanzierungen für gewerbliche Immobilienprojekte und professionelle Käufer. Das Kapital kommt von Banken, Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern. Wir vermitteln keine Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Wir geben keine Finanzierungs- oder Bankzusagen, keine festen Konditionen und keine Renditeversprechen. Alle Bandbreiten sind Marktüblichkeiten mit Stand 2026 und keine Angebote. Die Hinweise zum Versteigerungsrecht sind allgemeiner Natur; keine Rechts- oder Steuerberatung.