Mezzanine Kapital Berlin: Nachrangtranchen für Neubau, Aufstockung und Umbau
Berlin genehmigt wieder mehr, und die Erlöse im Neubau halten. Trotzdem scheitern viele Berliner Vorhaben an derselben Stelle: Die Bank verlangt mehr Eigenmittel, als nach Grundstück und Planung noch frei sind. Mezzanine-Finanzierung in Berlin schließt diese Differenz als Nachrang hinter der Bank, ohne dass Sie Anteile abgeben.
Ob die Tranche trägt, entscheidet in Berlin meist das Planungsrecht. Ein Bebauungsplan im Berliner Modell bindet 30 Prozent der Wohnfläche, ein Umbau im bewohnten Bestand verlängert die Bauzeit. Beides rechnen wir ein, bevor ein Nachranggeber Ihre Zahlen sieht. Wir arbeiten aus München; Berliner Termine vereinbaren wir nach Absprache.
Berliner Ausgangslagen für eine Nachrangtranche
Für gewerbliche Bauträger, Projektentwickler und Bestandshalter mit konkretem Berliner Vorhaben. Keine privaten Bauherren und kein Anlageprodukt für Privatanleger.
Neubau nach Paragraf 34 in der Innenstadt
Ohne neues Planungsrecht greift das Berliner Modell nicht, der Erlös bleibt frei kalkulierbar. Hier passt Mezzanine am besten: Die Marge ist breit genug, um eine Tranche von bis zu einem Viertel der Kosten zu tragen.
Bebauungsplan mit städtebaulichem Vertrag
30 Prozent gebundene Wohnfläche und Infrastrukturbeiträge senken den Erlöspuffer. Wir prüfen, ob der Grundstückspreis diese Quote schon abbildet, und legen den Nachrang gegebenenfalls nur auf den frei verkäuflichen Teil.
Aufstockung und Dachgeschossausbau
Bauen über bewohnten Etagen ist für Banken ein Ausführungsrisiko, die Senior-Quote fällt oft niedriger aus. Eine Nachrangtranche ersetzt den fehlenden Teil, wenn Bauzeitpuffer und Mieterbelange sauber geplant sind.
Bestandshalter mit Refinanzierungslücke
Nach der Neubewertung deckt der neue Bankkredit die alte Summe nicht mehr. Ein Nachrangdarlehen überbrückt die Differenz bis zur Wertsteigerung oder zum Teilverkauf.
Rechenbeispiel: dieselbe Tranche mit und ohne Berliner Modell
Zwei Varianten desselben Projekts, alle Werte in Prozent der Gesamtkosten. Die Annahmen sind offengelegt und frei gewählt, sie sind keine Konditionen. Baurecht liegt in beiden Fällen vor, die Nachranglaufzeit beträgt angenommen 24 Monate.
| Position | Paragraf 34, frei verkäuflich | Bebauungsplan im Berliner Modell | Annahme |
|---|---|---|---|
| Gesamtkosten | 100 | 100 | gleiches Budget, Infrastrukturbeitrag im Modellfall enthalten |
| Erlös frei verkäufliche Fläche | 118 | 82,6 | 118 bei voller Vermarktung, im Modell nur 70 Prozent der Fläche frei |
| Erlös gebundene Fläche | entfällt | 21,2 | 30 Prozent der Fläche zu angenommen 60 Prozent des freien Preises |
| Marge vor Nachrangkosten | 18 | 3,8 | Erlös minus Kosten |
| Senior-Darlehen | 65 | 65 | Annahme Loan-to-Cost |
| Eigenmittel des Entwicklers | 15 | 15 | Annahme |
| Mezzanine-Tranche | 20 | 20 | Rest bis 100 |
| Nachrangkosten über 24 Monate | 4,8 | 4,8 | Annahme: 12 Prozent p.a. inklusive Gebühren, endfällig |
| Marge nach Nachrangkosten | 13,2 | minus 1,0 | Im Modellfall frisst der Nachrang die Marge |
Wie eine Berliner Nachrangtranche entsteht
Am Anfang steht das Planungsrecht, weil es Erlös, Laufzeit und Kreis der Nachranggeber bestimmt. Erst danach geht es um Zins und Struktur.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Exposé, Kalkulation und Stand von Bebauungsplan, Bauantrag oder Umwandlungsgenehmigung genügen. Nach zwei Werktagen wissen Sie, ob ein Nachrang tragfähig ist und wie groß er etwa sein kann.
Mandat und Berliner Erlösmodell
Im kostenpflichtigen Mandat trennen wir gebundene und freie Erlöse, setzen Infrastrukturbeiträge als Kosten an und rechnen den Nachrang gegen beide Varianten.
Intercreditor mit der Bank
Wir klären mit dem Senior-Geber, in welchem Rang die Tranche steht, welche Sicherheiten sie erhält und wann sie zurückgezahlt werden darf.
Gezielte Ansprache und Vergleich
Drei bis fünf Häuser, die Berliner Nachrang tatsächlich zeichnen. Wir vergleichen die Angebote nach Gesamtaufwand über die realistische Laufzeit und begleiten bis zur Auszahlung.
Worauf Nachranggeber in Berlin schauen
Berlin ist für viele Debt-Fonds ein Kernmarkt. Die Tranche wird trotzdem an wenigen, immer gleichen Punkten gemessen.
- Planungsrechtliche Grundlage. Paragraf 34, Bebauungsplan mit Vertrag oder Befreiung? Daran hängt, ob 30 Prozent der Fläche gebunden sind.
- Grundstückspreis gegen Quote. Wurde das Grundstück zu einem Preis gekauft, der die gebundene Fläche berücksichtigt? Sonst fehlt der Puffer für den Nachrang.
- Bauzeit im Bestand. Aufstockungen und Dachausbauten über bewohnten Wohnungen brauchen Reserven in Zeitplan und Budget.
- Lage im Erhaltungsgebiet. Was ist bereits genehmigt, was steht noch aus? Offene Genehmigungen verlängern die Laufzeit der Tranche.
- Restmarge nach Nachrang. Bleibt auch bei zehn Prozent weniger Erlös ein positiver Wert, ist die Tranche verhandelbar.
- Eigener Einsatz. Ohne eigenes Geld im Projekt bekommen Sie keinen Nachrang, sondern einen Partner mit Gewinnanteil.
Mezzanine-Finanzierung in Berlin: Antworten
Berliner Projekte betreue ich von München aus und komme für Termine in die Stadt. Ich rechne jede Tranche gegen das tatsächliche Planungsrecht, bevor ein Kapitalgeber angesprochen wird. Passt Nachrang nicht, erfahren Sie das gleich zu Beginn.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrPasst eine Nachrangtranche zu Ihrem Berliner Vorhaben?
Kostenfreie Ersteinschätzung in zwei Werktagen: tragfähige Tranchengröße, Wirkung des Planungsrechts und was der Bank noch fehlt.
Berliner Projekt einreichenUnverbindliches Erstgespräch, kostenpflichtiges Mandat.Obermeier Capital ist für Kapitalnehmer tätig und strukturiert gewerbliche Immobilienfinanzierungen, darunter Nachrangkapital. Kein öffentliches Angebot und keine Anlageberatung. Die Werte im Rechenbeispiel sind frei gewählte Annahmen, weder Konditionen noch eine Zusage. Berliner Markt- und Rechtsdaten nach den verlinkten Quellen mit Stand Oktober 2026; keine Rechts- oder Steuerberatung.