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Aufteilungs-Rechner — Globalverkauf oder Einzelverkauf nach Aufteilung

Einzelne Wohnungen erzielen in Summe fast immer mehr als das ganze Haus. Die Frage ist nicht ob, sondern ob der Aufschlag Aufteilungskosten, Vermarktungsaufwand und die längere Kapitalbindung trägt. Dieser Rechner stellt beide Wege gegenüber und nennt den Aufschlag, ab dem sich die Aufteilung überhaupt lohnt. Kostenlos, ohne Anmeldung.

Ihre Angaben

€

Der reine Kaufpreis ohne Nebenkosten.

%

Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Provision 3.

WE

Die Zahl der Einheiten nach der geplanten Aufteilung.

m²

Summe der Wohnflächen aller Einheiten.

€

Was ein institutioneller Käufer für das Objekt als Ganzes zahlt.

€

Gewichteter Durchschnitt über alle Einheiten — vermietete Wohnungen erzielen deutlich weniger als bezugsfreie.

€

Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Notar und Grundbuch — anteilig je Einheit 1.

€

Sanierung oder Modernisierung vor dem Einzelverkauf. Null lassen, wenn ohne Aufwertung verkauft wird.

%

Vertrieb, Exposés, Inserate und Besichtigungen über alle Einheiten.

%

Ein einziger Käufer, ein Vertrag — der Aufwand ist deutlich geringer.

Monate

Vom Ankauf bis zum Verkauf der letzten Einheit. Vermietete Bestände brauchen länger.

Monate

Deutlich kürzer — das ist der eigentliche Vorteil des Globalverkaufs.

%

Mischzins über die gesamte Ankaufsfinanzierung.

Ergebnis

Vorteil der Aufteilung

Einzelverkauf gegenüber Globalverkauf

305.000 €
Ergebnis Einzelverkauf
345.200 €
Ergebnis Globalverkauf
40.200 €
Ihr Aufschlag im Einzelverkauf

gegenüber dem Globalpreis je Quadratmeter

16,7 %
Notwendiger Aufschlag zum Gleichstand
12,0 %
Zusatzkosten der Aufteilung

Aufteilung, Aufwertung, Mehrvermarktung, Mehrzinsen

815.000 €
Erlös Einzelverkauf
7.840.000 €
Mehrzinsen durch längere Haltedauer
577.800 €
Der Vorsprung ist da, aber schmal. Bei diesem Abstand entscheidet, ob die Vermarktung im Zeitplan bleibt: Jeder zusätzliche Monat Haltedauer kostet Zinsen und schmilzt den Vorteil weiter ab.

Modellrechnung ohne Steuern. Ob eine Aufteilung baurechtlich überhaupt zulässig ist, klärt der Rechner nicht — siehe den Hinweis unten zu § 250 BauGB.

Ergebnis und Prüfliste per E-Mail

Freiwillig: Wir schicken Ihnen diese Gegenüberstellung mit Ihren Werten und die Prüfliste zur Zulässigkeit der Umwandlung. Das Ergebnis oben bleibt auch ohne Eintrag vollständig sichtbar.

Pflichtfeld ist allein die E-Mail-Adresse. Name und Telefon sind freiwillig. Keine Weitergabe an Dritte.

So rechnet der Rechner

Beide Wege werden vollständig gegenübergestellt: Erlös minus Ankaufskosten, Vermarktungskosten und Finanzierungskosten über die jeweilige Haltedauer. Der Einzelverkauf trägt zusätzlich die Aufteilungskosten und, falls angesetzt, die Aufwertung je Einheit.

Entscheidend ist die vorletzte Zeile: der Aufschlag, der zum Gleichstand nötig wäre. Er beantwortet die Frage, die vor jedem Ankauf steht — nicht ob der Einzelverkauf mehr bringt, sondern wie viel mehr er bringen muss, damit sich der Umweg lohnt. Liegt Ihr tatsächlicher Aufschlag darunter, ist der Globalverkauf der bessere Weg.

Ein belastbarer öffentlicher Durchschnittswert für den Aufteilungsaufschlag existiert nicht — er hängt an Lage, Zustand und vor allem am Vermietungsstand. Setzen Sie deshalb Ihre eigenen Preisannahmen ein statt eines Erfahrungswerts von außen.

  • Ankaufskosten: Kaufpreis × (1 + Ankaufsnebenkostenquote).
  • Ergebnis Globalverkauf: Erlös − Ankaufskosten − Vermarktung global − Zinsen über die kurze Haltedauer.
  • Ergebnis Einzelverkauf: Erlös − Ankaufskosten − Aufteilungs- und Aufwertungskosten − Vermarktung einzeln − Zinsen über die lange Haltedauer.
  • Zinsen: Ankaufskosten × Zinssatz × Haltedauer in Jahren — vereinfacht auf den vollen Betrag, ohne Berücksichtigung schrittweiser Rückführung aus Einzelverkäufen.
  • Nicht enthalten: Steuern jeder Art, insbesondere Ertragsteuern und die Folgen eines gewerblichen Grundstückshandels, sowie Mieterträge während der Haltedauer, Instandhaltung, Leerstandskosten und Verwaltung.
Vor der Rechnung: die Zulässigkeit
Rechnen ist das eine, Dürfen das andere. Den Status für Ihr Bundesland und die größten Städte finden Sie im Rechtsstatus-Überblick. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Umwandlung in Wohnungseigentum nach § 250 BauGB einer Genehmigung bedürfen; Bayern hat die Schwelle abweichend festgelegt 4. Hinzu kommen das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB und die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB 56. Beides beeinflusst Zeitplan und erzielbare Preise erheblich — die Einordnung steht in Mieter-Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist und in Globalankauf oder Aufteilung.

Häufige Fragen

Einzeln verkaufte Wohnungen erzielen in Summe fast immer mehr als das Objekt im Ganzen. Ob sich der Umweg lohnt, entscheidet der Abstand zwischen dem tatsächlichen Aufschlag und dem Aufschlag, der Aufteilungskosten, Mehrvermarktung und längere Kapitalbindung gerade deckt.
Benötigt werden Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine notariell beurkundete Teilungserklärung. Die Kosten hängen vom Gebäudewert und der Zahl der Einheiten ab und werden im Rechner je Einheit angesetzt.
Weil die Ankaufsfinanzierung weiterläuft, bis die letzte Einheit verkauft ist. Bei sechs Prozent auf einen Millionenbetrag kostet jeder zusätzliche Monat spürbar — das ist der Posten, der die Aufteilungsrechnung am häufigsten kippt.
Dafür gibt es keinen belastbaren öffentlichen Durchschnittswert. Er hängt an Lage, Zustand und vor allem am Vermietungsstand — vermietete Wohnungen erzielen deutlich weniger als bezugsfreie. Setzen Sie eigene Preisannahmen ein.
Nein. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Umwandlung nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig sein; die Schwellen unterscheiden sich nach Bundesland. Das ist vor dem Ankauf zu klären, nicht danach.
Bei vermieteten Wohnungen greifen das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB und die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. Beides verlängert den Zeitplan und beeinflusst die erzielbaren Preise.
Die Berechnung läuft vollständig im Browser — dabei wird nichts übertragen oder gespeichert. Übermittelt werden ausschließlich die Angaben, die Sie im freiwilligen Formular unter dem Ergebnis selbst abschicken.
Nein. Ertragsteuern bleiben ebenso außen vor wie die Folgen eines gewerblichen Grundstückshandels. Beides gehört vor der Entscheidung zu Ihrem Steuerberater.

Quellen und Hintergrund

  1. § 8 WEG — Teilung durch den Eigentümer
  2. § 7 WEG — Grundbuchvollzug und Aufteilungsplan
  3. § 11 GrEStG — Steuersatz der Grunderwerbsteuer
  4. § 250 BauGB — Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt
  5. § 577 BGB — Vorkaufsrecht des Mieters
  6. § 577a BGB — Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

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Die Rechnung entscheidet. Die Käufer liefern wir.

Für den Einzelverkauf: bonitätsgeprüfte Käufer, dokumentiert übergeben an Ihren Vertrieb. Für den Globalverkauf: mandatiertes Sourcing passender Family Offices und Fonds nach schriftlichem Ankaufsprofil.

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Redaktionelles Planungswerkzeug. Keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung und keine Aussage zur baurechtlichen Zulässigkeit einer Umwandlung im Einzelfall. Alle Ergebnisse beruhen ausschließlich auf den von Ihnen eingegebenen Werten.