Mezzanine Kapital Köln: wie groß die Nachrangtranche im Veedel sein darf
Köln hat 2025 so viele Wohnungen fertiggestellt wie seit zehn Jahren nicht, aber deutlich weniger neue genehmigt. Wer jetzt Baurecht hat, findet Käufer, die Bank verlangt trotzdem höhere Eigenmittel oder Vorverkäufe als früher. Mezzanine-Finanzierung in Köln ersetzt diesen zusätzlichen Eigenanteil durch eine Nachrangtranche hinter der Bank.
Wie groß sie ausfallen darf, hängt in Köln stark davon ab, ob Sie nach Paragraf 34 bauen oder ein Bebauungsplan mit Kooperativem Baulandmodell gilt. Wir rechnen beide Wege, bevor ein Kapitalgeber Ihr Projekt sieht. Unser Büro ist in München; Kölner Termine nach Absprache.
Kölner Konstellationen für eine Nachrangtranche
Für gewerbliche Bauträger, Projektentwickler und Bestandshalter mit konkretem Vorhaben in Köln oder im Umland. Kein Angebot an Anleger und keine Finanzierung für private Bauherren.
Baulücke oder Nachverdichtung nach Paragraf 34
Kein Quotenmodell, aber hohe Vorverkaufsauflagen der Bank. Mezzanine verkürzt die Wartezeit bis zur ersten Auszahlung, weil es den Eigenanteil erhöht, den die Bank sehen will.
Bebauungsplan ab 1.800 Quadratmetern Wohngeschossfläche
Das Kooperative Baulandmodell bindet 30 Prozent der Wohnungen und verlangt Folgekostenbeiträge. Ob dann noch Platz für Nachrang ist, hängt am Grundstückspreis.
Grundstück vor dem Satzungsbeschluss
Das Planverfahren dauert länger als eine kurze Brücke. Eine Nachrangtranche mit Laufzeitreserve hält das Grundstück, bis Baurecht und Senior-Finanzierung stehen.
Aufteiler mit Mehrfamilienhaus
Nordrhein-Westfalen kennt keine Umwandlungsverordnung, die Sperrfrist beträgt in Köln aber acht Jahre. Nachrang finanziert Sanierung und Vertriebsphase, wenn die Ankaufslinie nicht reicht.
Rechenbeispiel: maximale Nachrangtranche in drei Kölner Varianten
Dasselbe Vorhaben in drei Varianten, Werte als Index (100 entspricht den Gesamtkosten der Paragraf-34-Variante). Annahmen offen: Der Nachranggeber verlangt nach seinen Kosten mindestens 8 Indexpunkte Restmarge, die Tranche kostet 12 Prozent p.a. über 24 Monate, also 24 Prozent ihres Betrags. Keine Konditionen.
| Position | Paragraf 34 | Bebauungsplan, alter Grundstückspreis | Bebauungsplan, Grundstück 8 Punkte günstiger |
|---|---|---|---|
| Gesamtkosten inklusive Folgekosten | 100 | 102 | 94 |
| Erlös | 120 | 107,4 | 107,4 |
| Herleitung Erlös | voll frei verkäuflich | 70 Prozent frei, 30 Prozent gefördert zu angenommen 65 Prozent des freien Preises | wie Spalte zwei |
| Marge vor Nachrangkosten | 20 | 5,4 | 13,4 |
| Spielraum für Nachrangkosten | 12 | minus 2,6 | 5,4 |
| Rechnerisch maximale Tranche | 50, praktisch 25 als Obergrenze der Spanne | keine | 22,5 |
| Ergebnis | Nachrang voll einsetzbar | ohne Preisnachlass beim Grundstück nicht finanzierbar | Tranche knapp ein Viertel der Kosten |
Der Weg zur Kölner Nachrangtranche
Zuerst steht fest, nach welchem Recht gebaut wird. Erst dann lässt sich sagen, wie viel Nachrang die Marge verträgt.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Projektbeschreibung, Kalkulation, Grundstückskaufvertrag und Stand des Planverfahrens reichen. Nach zwei Werktagen wissen Sie, ob und in welcher Größe eine Tranche realistisch ist.
Mandat und Drei-Varianten-Rechnung
Im kostenpflichtigen Mandat rechnen wir die Tranche wie oben gegen Planungsrecht, Förderanteil und Grundstückspreis und zeigen, welcher Hebel am meisten Spielraum schafft.
Abstimmung mit der Senior-Bank
Rang, Sicherheiten und Rückzahlungsreihenfolge zwischen Bank und Nachranggeber werden geklärt, bevor Angebote eingeholt werden.
Ansprache und Abschluss
Drei bis fünf Nachranggeber mit Rheinland-Erfahrung, Term Sheets im Vergleich nach Gesamtaufwand, Begleitung durch Prüfung und Dokumentation bis zur Auszahlung.
Was Nachranggeber bei Kölner Projekten prüfen
Köln ist ein liquider Markt mit klaren Regeln. Geprüft wird trotzdem genau, bevor ein Nachranggeber zeichnet.
- Planungsrecht. Paragraf 34 oder Bebauungsplan, und liegt das Vorhaben über der Schwelle des Baulandmodells?
- Grundstückspreis im Verhältnis zur Quote. Ein Einkauf zum Preis eines frei verkäuflichen Projekts lässt bei 30 Prozent Förderung keinen Puffer.
- Vorverkaufsstand. Wie weit ist der Vertrieb, und welche Quote verlangt die Bank vor der ersten Auszahlung?
- Folgekostenbeiträge. Sind sie in der Kalkulation enthalten und zeitlich richtig angesetzt?
- Restmarge nach Nachrangkosten. Bleibt nach Zins und Gebühren genug übrig, um einen Erlösrückgang aufzufangen?
- Exit-Alternative. Globalverkauf oder Vermietung, falls der Einzelverkauf langsamer läuft.
Mezzanine in Köln: Antworten auf häufige Fragen
Kölner Projekte begleite ich von München aus, für Termine komme ich nach Absprache ins Rheinland. Die Drei-Varianten-Rechnung mache ich selbst, bevor ein Nachranggeber Ihr Projekt sieht. Reicht die Marge nicht, sage ich Ihnen, welcher Hebel fehlt.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrWie viel Nachrang trägt Ihr Kölner Projekt?
Kostenfreie Ersteinschätzung binnen zwei Werktagen: mögliche Tranchengröße, Wirkung des Baulandmodells und die nächsten Unterlagen für die Bank.
Projekt jetzt einreichenUnverbindlich im Erstgespräch, kostenpflichtig im Mandat.Obermeier Capital handelt im Auftrag von Kapitalnehmern und strukturiert gewerbliche Immobilienfinanzierungen bis hin zu Nachrangtranchen. Nichts auf dieser Seite ist ein Anlageangebot oder eine Anlageberatung. Indexwerte, Förderanteil, Zins und Laufzeit im Rechenbeispiel sind Annahmen und keine Finanzierungszusage. Kölner Daten nach den verlinkten Quellen, Stand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung.