Mezzanine Kapital Frankfurt: Nachrang für Umnutzung, Neubau und Aufteilung am Main
Frankfurt hat zwei Kapitalprobleme zugleich. Im Wohnungsneubau steigen die Erlöse wieder, aber der Baulandbeschluss lässt nur einen kleinen Teil der Fläche frei vermarkten. Im Büromarkt stehen leere Häuser günstig zum Kauf, doch für den Umbau zu Wohnungen finanzieren Banken einen deutlich kleineren Anteil als beim Neubau. Mezzanine-Finanzierung in Frankfurt füllt in beiden Fällen den Raum zwischen Senior-Kredit und Ihren Eigenmitteln.
Wir rechnen, wie groß diese Tranche sein darf, ohne dass ein Umbaukostenrisiko sie aufzehrt, und sprechen nur Nachranggeber an, die in Rhein-Main tatsächlich zeichnen. Unser Büro ist in München; Termine am Main nach Absprache.
Frankfurter Lagen, in denen Nachrang hilft
Für gewerbliche Entwickler, Bauträger und Bestandshalter mit Projekt in Frankfurt, Offenbach oder den umliegenden Kreisen. Kein Angebot für Privatanleger und keine Baufinanzierung für Selbstnutzer.
Umnutzung eines leeren Bürogebäudes
Niederrad, Mertonviertel oder Bürostadt: Der Einkauf ist günstig, der Umbau teuer und schwer kalkulierbar. Nachrang deckt den Teil, den die Bank wegen des Bestandsrisikos nicht beleiht.
Neubau unter dem Baulandbeschluss
Wenn nur ein kleiner Teil der Fläche frei verkäuflich ist, braucht die Tranche einen klar zugeordneten Rückzahlungsweg. Wir legen sie auf die Segmente, die zuerst und am höchsten erlösen.
Baugenehmigung erteilt, Eigenmittel zu knapp
Die klassische Eigenkapitallücke nach dem Grundstückskauf. Mezzanine ersetzt den fehlenden Eigenanteil, ohne dass ein Partner Anteile am Projekt übernimmt.
Aufteiler im Milieuschutzgebiet
Nordend, Bornheim oder Sachsenhausen-Nord: Umwandlung nur mit Genehmigung, Vertrieb mit acht Jahren Sperrfrist. Die Tranche braucht eine Laufzeit, die diesen Vertrieb aushält.
Rechenbeispiel: Büro-zu-Wohnen-Umbau mit Nachrangtranche
Ein leeres Frankfurter Bürohaus wird zu Wohnungen umgebaut. Alle Werte in Prozent der Gesamtkosten, alle Annahmen offengelegt. Das Beispiel zeigt die Prüflogik eines Nachranggebers, kein Angebot und keine Konditionen.
| Position | Anteil | Annahme |
|---|---|---|
| Ankauf des leeren Bürogebäudes | 45 | Annahme inklusive Erwerbsnebenkosten |
| Umbau zu Wohnen inklusive Planung | 45 | Annahme auf Basis eines Bestandsgutachtens |
| Finanzierung, Vertrieb, Reserve | 10 | Annahme |
| Gesamtkosten | 100 | Summe |
| Senior-Darlehen | 55 | Annahme: niedrigere Beleihung als im Neubau |
| Eigenmittel des Entwicklers | 20 | Annahme |
| Mezzanine-Tranche | 25 | Obergrenze der üblichen Spanne |
| Nachrangkosten über 30 Monate | 8,75 | Annahme: 14 Prozent p.a. inklusive Gebühren, endfällig |
| Erlös aus Einzelverkauf | 122 | Annahme |
| Marge nach Nachrangkosten | 13,25 | 22 minus 8,75 |
| Stressfall: Umbaukosten 10 Prozent höher | 8,75 | 13,25 minus 4,5 Mehrkosten |
So entsteht eine Frankfurter Nachrangtranche
Zuerst klären wir, was finanziert wird: Umnutzung, Neubau oder Aufteilung. Davon hängen Kapitalgeberkreis, Laufzeit und die nötigen Gutachten ab.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Exposé, Kalkulation, Grundbuchstand und Stand von Bebauungsplan oder Nutzungsänderung reichen für eine erste Antwort binnen zwei Werktagen: Nachrang ja oder nein, und in welcher Größenordnung.
Mandat mit Umbau- und Quotenprüfung
Kostenpflichtig prüfen wir Bestandsgutachten und Kostenreserve, trennen die Segmente des Baulandbeschlusses und legen die Tranchengröße mit Stressfall fest.
Senior und Nachrang zusammenführen
Wir stimmen Rang, Sicherheiten und Auszahlungsplan zwischen Bank und Nachranggeber ab, damit die Umbauphase nicht an einer Intercreditor-Frage hängen bleibt.
Ausgewählte Ansprache bis zur Auszahlung
Drei bis fünf Häuser mit Rhein-Main-Erfahrung, Vergleich der Term Sheets nach Gesamtaufwand, Begleitung bis zur ersten Valutierung.
Prüfpunkte Frankfurter Nachranggeber
Frankfurt ist für Kreditgeber vertrautes Terrain, Lücken in der Vorlage fallen deshalb schnell auf. Diese Punkte entscheiden über die Tranche.
- Bestandsgutachten. Tragwerk, Fassade, Brandschutz und Haustechnik bei jeder Umnutzung, mit Kostenreserve über Neubauniveau.
- Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung. Was ist beantragt, was ist erteilt, was ist nur Bauvoranfrage?
- Quotenplan nach Baulandbeschluss. Welche Fläche ist frei verkäuflich und trägt damit die Rückzahlung des Nachrangs?
- Einstand gegen heutigen Wert. Büroobjekte und Grundstücke aus 2021 und 2022 liegen oft über dem heutigen Wert, das schmälert den Puffer.
- Vertriebstempo. Im Milieuschutzgebiet und bei vermieteten Einheiten kaufen überwiegend Kapitalanleger, das verlängert die Tranche.
- Zweiter Exit. Globalverkauf an einen Bestandshalter oder Vermietung statt Einzelverkauf.
Mezzanine in Frankfurt: kurz beantwortet
Frankfurter Vorhaben betreue ich aus München und komme für Termine an den Main. Jede Umbau- und Nachrangrechnung prüfe ich selbst, bevor sie ein Kapitalgeber sieht. Ist die Tranche zu groß für das Risiko, sage ich das früh.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrTrägt Ihr Frankfurter Projekt eine Nachrangtranche?
Kostenfreie Ersteinschätzung in zwei Werktagen: Tranchengröße, Wirkung von Umbaurisiko und Quotenplan und die Unterlagen, die vor der Ansprache fehlen.
Vorhaben einreichenUnverbindliches Erstgespräch. Mandate sind kostenpflichtig.Obermeier Capital berät und vermittelt auf Seite der Kapitalnehmer bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen, einschließlich Nachrangkapital. Die Seite enthält kein Angebot einer Vermögensanlage und keine Anlageberatung. Kostenanteile, Zins und Laufzeit im Rechenbeispiel sind Annahmen, keine Konditionen und keine Finanzierungszusage. Frankfurter Daten nach den verlinkten Quellen, Stand Oktober 2026; keine Rechts- oder Steuerberatung.