Immobilienfinanzierung Berlin: Kapital für Neubau, Umbau und Aufteilung zwischen Berliner Modell und Milieuschutz
Wir strukturieren und beschaffen Kapital für Wohn- und Gewerbeprojekte in Berlin: Bauträgerfinanzierung, Mezzanine-Kapital, Brückenfinanzierung, Whole Loan und Linien für Aufteiler. Wir arbeiten aus München heraus für Berliner Projekte; Termine vor Ort vereinbaren wir nach Absprache.
In Berlin wird wieder mehr genehmigt, und die Neubaupreise halten. Die Hürden liegen woanders: im Quotenmodell bei neuem Planungsrecht, in 82 sozialen Erhaltungsgebieten und in einer Umwandlungsgenehmigung, die fast jede Aufteilung erfasst. Eine tragfähige Struktur preist diese drei Faktoren ein, bevor ein Kapitalgeber die Unterlagen sieht.
Kapitalbausteine für Berliner Vorhaben
Welcher Baustein passt, hängt in Berlin stark vom Bezirk und vom Planungsrecht ab. Hier die Einordnung je Instrument; Details auf der verlinkten Leistungsseite.
Wen wir bei Berliner Projekten begleiten
Gewerbliche Bauträger, Projektentwickler, Aufteiler und Bestandshalter mit einem konkreten Vorhaben in Berlin. Nicht für private Bauherren, nicht für Anlageprodukte.
Entwickler mit Bebauungsplan im Berliner Modell
Der gebundene Anteil hat eine andere Erlöskurve als der freie Verkauf, dazu kommen Beiträge für Kita- und Schulplätze. Wir bauen die Finanzierung auf die tatsächliche Erlösstruktur auf.
Bauträger mit Umbau, Aufstockung oder Dachausbau
Umbauten machen einen wachsenden Teil der Berliner Genehmigungen aus. Banken tun sich mit Bestandsrisiken schwer; wir kombinieren Erstrang und Nachrang so, dass Bauzeit und Mieterbelange eingepreist sind.
Aufteiler mit Altbaubestand
Ob im Milieuschutz oder außerhalb: Umwandlung ist in Berlin fast immer genehmigungspflichtig. Wir rechnen Genehmigungsweg, Mietervorkaufsrecht und Sperrfrist in Ankaufslinie und Vertriebsplan.
Bestandshalter vor der Anschlussfinanzierung
Wohn- und Geschäftshäuser mit auslaufenden Darlehen, deren Wert nach der Zinswende neu bewertet wird. Wir schließen die Lücke per Nachrang oder Whole Loan.
Berliner Projektlagen und das passende Instrument
Die Spannen stammen aus unserer Mandatsarbeit 2025 und 2026. Sie sind Orientierung, keine Zusage. In Berlin entscheidet oft das Planungsrecht über die Struktur, nicht der Zins.
| Projektlage in Berlin | Passendes Instrument | Typischer Anteil an den Kosten | Warum |
|---|---|---|---|
| Neues Planungsrecht im Berliner Modell | Senior Loan nach Bauabschnitten plus Mezzanine | 60 bis 75 Prozent Senior | 30 Prozent gebundene Fläche drücken und verzögern den Erlös |
| Aufstockung oder Dachgeschossausbau im Bestand | Whole Loan oder Senior mit Nachrang | bis 85 bis 90 Prozent kombiniert | Bauen im bewohnten Haus verlängert Bauzeit und Risiko |
| Altbau zur Aufteilung im Erhaltungsgebiet | Ankaufslinie plus Nachrang oder JV-Equity | 55 bis 70 Prozent Senior | Umwandlung nur mit Genehmigung, Vertrieb fast nur an Kapitalanleger |
| Ankauf mit kurzem Notartermin | Brückenfinanzierung mit geregelter Anschlusslösung | bis 100 Prozent des Einstands | Geschwindigkeit sichert den Zuschlag, der Exit muss stehen |
| Gewerbebau oder Büro mit Umnutzung zu Wohnen | Projektfinanzierung mit Mezzanine | 55 bis 70 Prozent Senior | Neues Nutzungskonzept braucht Genehmigung und Vorvermietung |
| Auslaufende Bestandsfinanzierung | Senior Loan oder Whole Loan | 55 bis 75 Prozent | Neubewertung nach Zinswende, Differenz über Nachrang |
Wie wir ein Berliner Vorhaben zur Finanzierung bringen
Zuerst klären wir, welches Recht auf dem Grundstück liegt: Bebauungsplan, Paragraf 34, Erhaltungsverordnung. Davon hängen Erlös, Zeitplan und Kapitalgeberkreis ab.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Sie senden Exposé, Kalkulation und den Stand von Planungsrecht, Bauantrag oder Umwandlungsgenehmigung. Binnen zwei Werktagen erhalten Sie unsere Einschätzung, ob und in welcher Struktur das Vorhaben finanzierbar ist.
Mandat und Berliner Rechenmodell
Mit dem kostenpflichtigen Mandat bauen wir das Modell: gebundener und freier Erlös getrennt, Infrastrukturbeiträge als Kostenposition, Umwandlungsweg und Sperrfrist im Vertriebsplan.
Ansprache ausgewählter Kapitalgeber
Drei bis fünf Häuser, die in Berlin aktiv finanzieren und zu Ticket, Phase und Bezirk passen. Kein Streuversand an Verteiler.
Angebote vergleichen und verhandeln
Wir legen Term Sheets nebeneinander und verhandeln Auslauf, Zinsstruktur, Vorverkaufsauflagen und Auszahlungsbedingungen, vor allem bei Umbau im bewohnten Bestand.
Begleitung bis zur ersten Auszahlung
Due Diligence, Wertgutachten und Kreditverträge bis zur Valutierung. Mit Bank und Nachrang parallel sind sechs bis zwölf Wochen ab vollständigen Unterlagen ein realistischer Rahmen.
Was Kapitalgeber bei Berliner Vorhaben prüfen
Berlin ist für viele Kapitalgeber ein Kernmarkt. Absagen kommen dennoch, und meist aus einem dieser sechs Gründe.
- Planungsrecht und Quote. Liegt ein Bebauungsplan mit städtebaulichem Vertrag vor, oder wird nach Paragraf 34 gebaut? Ob 30 Prozent gebundene Fläche anfallen, verändert die ganze Erlösrechnung.
- Lage im Erhaltungsgebiet. Modernisierungen, Grundrissänderungen und Umwandlung brauchen dort eine Genehmigung. Kapitalgeber wollen wissen, was bereits genehmigt ist.
- Kaufpreis im Verhältnis zu Bodenrichtwert und Miete. Ankäufe aus der Hochphase 2021 und 2022 tragen sich bei heutigen Zinsen oft nicht mehr.
- Vertriebsweg und Käuferkreis. Selbstnutzer, Kapitalanleger oder Globalverkauf? Bei vermieteten Wohnungen schränkt die zehnjährige Sperrfrist die Käufergruppe spürbar ein.
- Belastbare Eigenmittel. 10 bis 25 Prozent der Gesamtkosten. Ein eingebrachtes Grundstück zählt, sofern es nicht über Marktwert angesetzt ist.
- Bauzeit bei Umbau im Bestand. Aufstockungen und Dachausbauten mit Mietern im Haus brauchen Puffer in Zeitplan und Budget.
Immobilienfinanzierung in Berlin: häufige Fragen
Ich prüfe jedes Berliner Projekt selbst, bevor ein Kapitalgeber davon erfährt. Unser Büro ist in München, Berlin betreuen wir von dort aus und kommen für Termine vor Ort. Ist ein Vorhaben in der vorliegenden Form nicht finanzierbar, erfahren Sie das bereits in der Ersteinschätzung.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrLassen Sie Ihr Berliner Projekt prüfen.
Kostenfreie Ersteinschätzung binnen zwei Werktagen: ob das Vorhaben finanzierbar ist, mit welchen Bausteinen, und welche Unterlagen noch fehlen.
Projekt prüfen lassenErstgespräch unverbindlich. Das Mandat ist kostenpflichtig.Obermeier Capital vermittelt und strukturiert Finanzierungen für gewerbliche Immobilienprojekte. Das Kapital kommt von Banken, Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern. Wir geben keine Finanzierungs- oder Bankzusagen, keine festen Konditionen und keine Renditeversprechen. Alle Bandbreiten sind Marktüblichkeiten mit Stand 2026 und keine Angebote. Marktdaten nach den verlinkten Quellen. Keine Rechts- oder Steuerberatung.