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Eigenkapitallücken-Rechner — Loan-to-Cost, Eigenkapitalbedarf und die Lücke

Wenn die Bank den Loan-to-Cost senkt, entsteht die Lücke nicht am Projekt, sondern am Rechenweg der Bank. Dieser Rechner zeigt, wie groß sie ist, wie viel Eigenkapital tatsächlich fehlt und was es kostet, die Lücke mit Nachrangkapital zu schließen. Kostenlos, ohne Anmeldung. Die Berechnung läuft vollständig in Ihrem Browser.

Ihre Angaben

€

Grundstück, Grundstücksnebenkosten, Bau, Baunebenkosten, Finanzierung, Vermarktung und Reserve 4.

%

Viele Banken setzen die Grenze bei 70 bis 80 Prozent 12.

€

Barmittel und bereits eingebrachte Werte, die die Bank als Eigenkapital anerkennt.

%

Nachrangiges Kapital wird deutlich höher verzinst als der Senior-Kredit.

Monate

In der Regel bis zur Rückführung aus Verkauf oder Anschlussfinanzierung.

%

Ihr geplantes Ergebnis vor Steuern, bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten.

Ergebnis

Eigenkapitallücke
2.000.000 €
Darlehen der Bank
14.000.000 €
Benötigtes Eigenkapital
6.000.000 €
Deckung durch vorhandenes Eigenkapital
66,7 %
Ihre Eigenkapitalquote

bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten

20,0 %
Lücke in Prozent der Gesamtkosten
10,00 %
Kosten der Lückenfinanzierung

Zins über die Laufzeit, aufgezinst

508.800 €
Anteil der Projektmarge dafür
17,0 %
Die Lücke übersteigt acht Prozent der Gesamtkosten. Das ist selten allein über Nachrangkapital darstellbar. Realistischer sind ein Joint Venture, echtes Eigenkapital oder eine Anpassung des Projektzuschnitts.

Alle Werte sind Modellrechnungen auf Basis Ihrer Eingaben. Sie ersetzen kein Angebot und keine Prüfung des Einzelfalls.

Ergebnis und Prüfliste per E-Mail

Freiwillig: Wir schicken Ihnen dieses Ergebnis mit Ihren Werten und die Prüfliste fürs Term Sheet. Das Ergebnis oben bleibt auch ohne Eintrag vollständig sichtbar.

Pflichtfeld ist allein die E-Mail-Adresse. Name und Telefon sind freiwillig. Keine Weitergabe an Dritte.

So rechnet der Rechner

Der Loan-to-Cost setzt den Darlehensbetrag ins Verhältnis zu den Gesamtinvestitionskosten eines Projekts — anders als der Loan-to-Value, der sich am Markt- oder Beleihungswert orientiert 12. Für Projektentwicklungen ist der Loan-to-Cost die relevantere Größe, weil während der Bauzeit noch kein fertiges Objekt existiert, das sich bewerten ließe 3.

Aus dem Loan-to-Cost ergibt sich unmittelbar der Eigenkapitalbedarf: Was die Bank nicht finanziert, muss der Entwickler stellen. Die Differenz zwischen diesem Bedarf und dem tatsächlich vorhandenen Eigenkapital ist die Lücke.

Die Kosten der Lückenfinanzierung werden hier aufgezinst gerechnet, weil Nachrangkapital bei Projektentwicklungen üblicherweise endfällig strukturiert ist. Die letzte Zeile setzt diese Kosten ins Verhältnis zur kalkulierten Marge — das ist die Zahl, an der sich entscheidet, ob die Struktur trägt.

  • Bankdarlehen: Gesamtinvestitionskosten × Loan-to-Cost.
  • Eigenkapitalbedarf: Gesamtinvestitionskosten − Bankdarlehen.
  • Lücke: Eigenkapitalbedarf − vorhandenes Eigenkapital, mindestens null.
  • Kosten der Lückenfinanzierung: Lücke × ((1 + Zinssatz) hoch Laufzeit in Jahren − 1), also aufgezinst und endfällig.
  • Nicht enthalten: Bereitstellungs- und Bearbeitungsgebühren, Exit Fee, Sicherheitenbestellung und Beratungskosten. Diese rechnet der Mezzanine-Kosten-Rechner mit.
Wichtig
Ein Planungswerkzeug, keine Finanzierungszusage. Welchen Loan-to-Cost eine Bank tatsächlich darstellt, hängt 2026 wesentlich an der Regulierung: Projektentwicklungen fallen unter CRR III als ADC-Positionen regelmäßig unter ein Risikogewicht von 150 Prozent. Der Zusammenhang steht in Die Refinanzierungslücke 2026.

Häufige Fragen

Darlehensbetrag geteilt durch die Gesamtinvestitionskosten. Bei 1,6 Millionen Euro Darlehen und zwei Millionen Euro Gesamtkosten beträgt der Loan-to-Cost 80 Prozent.
Der Loan-to-Cost bezieht sich auf die Kosten des Projekts, der Loan-to-Value auf den aktuellen oder künftigen Marktwert. Bei Projektentwicklungen und großen Sanierungen ist der Loan-to-Cost die aussagekräftigere Kennzahl.
Viele Häuser setzen die Grenze bei 70 bis 80 Prozent, um einen ausreichenden Eigenkapitalanteil sicherzustellen. Der konkrete Wert hängt von Nutzungsart, Standort, Vorverkaufsstand und Bonität ab.
Grundstückskosten, Grundstücksnebenkosten, Baukosten, Baunebenkosten, Finanzierungskosten, Vermarktungskosten und Reserven. Genau diese Positionen bilden die Basis der Bauträgerkalkulation.
Üblich sind Mezzanine beziehungsweise Nachrangdarlehen, ein Whole Loan aus einer Hand, ein Verkäuferdarlehen oder Joint-Venture-Eigenkapital. Welcher Weg passt, hängt von Größenordnung, Zeitdruck und Rangsituation ab.
Es gibt keinen festen Grenzwert. Praktisch gilt: Je größer der Anteil an den Gesamtkosten, desto eher wird echtes Eigenkapital statt Nachrangkapital verlangt — denn Nachrangkapital ersetzt Eigenkapital wirtschaftlich, aber nicht unbegrenzt.
Die Berechnung läuft vollständig im Browser — dabei wird nichts übertragen oder gespeichert. Übermittelt werden ausschließlich die Angaben, die Sie im freiwilligen Formular unter dem Ergebnis selbst abschicken.

Quellen und Hintergrund

  1. REVAL PRIME — Loan to Cost: Definition und Rechenbeispiel
  2. Urbanitae — Loan-to-Cost im Glossar: Bankgrenzen und Risikoeinordnung
  3. Kenerge — LTC: Abgrenzung zum Loan-to-Value
  4. Bauprofessor — Bauträgerkalkulation: Bestandteile der Gesamtinvestitionskosten

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Diese Lücke schließt kein Nachrangkapital allein.

Ab dieser Größenordnung verlangen Kapitalgeber in der Regel echtes Eigenkapital oder eine Joint-Venture-Struktur statt einer Nachrangtranche. Wir prüfen, was Ihr Projekt trägt, bevor wir jemanden ansprechen.

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