Nachbeleihung: Bestandsimmobilien beleihen, um Eigenkapital für das nächste Projekt zu schaffen
In vielen Bestandsportfolios steckt mehr Kapital, als der Kontoauszug zeigt: getilgte Darlehen, gestiegene Mieten, Grundschulden, die höher eingetragen sind als die Restschuld. Mit einer Nachbeleihung machen Sie diesen Wert wieder verfügbar, ohne zu verkaufen. Wir prüfen, wie viel Beleihungsspielraum tatsächlich besteht, welcher Rang im Grundbuch frei ist und welcher Kapitalgeber das Geld für Ihr neues Vorhaben bereitstellt.
Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Innerhalb von zwei Werktagen wissen Sie, welcher Betrag realistisch freizusetzen ist und auf welchem Weg.
Wofür Bestandshalter eine Nachbeleihung nutzen
Die Nachbeleihung ist ein Werkzeug für professionelle Bestandshalter und Entwickler, deren Kapital im Bestand gebunden ist. Typische Anlässe:
Eigenkapital für ein neues Projekt
Die Bank des nächsten Projekts verlangt eine Eigenkapitalquote, die liquide nicht vorhanden ist. Das Kapital aus der Nachbeleihung wird zum Eigenanteil, ohne dass ein Bestandsobjekt verkauft werden muss.
Ankauf eines weiteren Objekts
Ein Off-Market-Angebot verlangt einen schnellen Eigenanteil. Die Nachbeleihung eines lastenarmen Objekts im Bestand stellt ihn bereit, häufig schneller als ein Verkauf.
Modernisierung des Bestands
Energetische Sanierung, Dachausbau oder Nachverdichtung sollen den Wert heben. Die Nachbeleihung finanziert die Maßnahme aus dem Objekt selbst.
Ablösung teurer Zwischenfinanzierungen
Eine laufende Brücke oder ein Nachrangdarlehen soll durch günstigeres, grundpfandrechtlich gesichertes Kapital ersetzt werden.
Gesellschafterwechsel oder Auszahlung
Ein Mitgesellschafter steigt aus, sein Anteil wird ausgezahlt. Die Nachbeleihung finanziert die Abfindung, die Objekte bleiben im Bestand.
Fünf Wege, Kapital aus dem Bestand freizusetzen
Welcher Weg der günstigste ist, entscheidet meist das Grundbuch, nicht der Zins. Bandbreiten beziehen sich auf den Gesamtauslauf nach der Nachbeleihung und sind Marktüblichkeiten 2026, keine Angebote.
| Weg | Wie es funktioniert | Gesamtauslauf danach | Rang | Kapitalgeber |
|---|---|---|---|---|
| Revalutierung | getilgter Teil der bestehenden Grundschuld wird neu ausgezahlt | bis zur Höhe der eingetragenen Grundschuld | bestehender Rang | Bestandsbank |
| Aufstockung | Bestandsbank erhöht das Darlehen, ggf. mit neuer Grundschuld | 60 bis 70 Prozent des Marktwerts | erster Rang | Bestandsbank, Pfandbriefbank |
| Nachrangige Grundschuld | zweiter Kreditgeber hinter der Bestandsbank | 70 bis 80 Prozent des Marktwerts | zweiter Rang | Debt-Fonds, Family Office |
| Ablösung mit Auszahlung | neues Darlehen löst das alte ab und zahlt die Differenz aus | 60 bis 75 Prozent des Marktwerts | erster Rang | Banken, Versicherer, Debt-Fonds |
| Zusatzsicherheit | Grundschuld auf den Bestand sichert den Kredit des neuen Projekts | nach Absprache | je nach Bestand | Projektfinanzierer |
So läuft eine Nachbeleihung mit uns
Die meisten Nachbeleihungen scheitern nicht am Wert, sondern an Unterlagen, Rangfragen und Klauseln in den bestehenden Darlehensverträgen. Deshalb prüfen wir diese zuerst.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Objektliste, Ist-Mieten, Restschulden, eingetragene Grundschulden. In zwei Werktagen: realistischer Spielraum und der passende Weg.
Grundbuch und Verträge prüfen
Grundbuchauszug Abteilung II und III, Sicherungszweckerklärung, Kreditverträge. Wir suchen freie Grundschuldteile, Belastungsverbote und Zustimmungsvorbehalte.
Beleihungswert rechnen
Nachhaltige Miete, Bewirtschaftungskosten, Kapitalisierungszins und Restnutzungsdauer nach Kreditgeberlogik. Ergebnis: ein belastbarer Betrag statt eines Wunschwerts.
Bestandsbank zuerst, dann Markt
Revalutierung oder Aufstockung bei der Bestandsbank sind meist am günstigsten. Reicht das nicht, sprechen wir Kapitalgeber für einen nachrangigen Rang oder eine Ablösung an.
Notar, Grundbuch, Auszahlung
Bestellung oder Abtretung der Grundschuld, gegebenenfalls Rangänderung, Anpassung der Zweckerklärung. Auszahlung nach Eintragung oder gegen Notarbestätigung.
Wann eine Nachbeleihung nicht funktioniert
Ehrlich gesagt: Nicht jeder Bestand lässt sich nachbeleihen. Diese Punkte prüfen wir vor jeder Anfrage, weil sie eine Absage praktisch vorwegnehmen.
- Der Kapitaldienst trägt nicht. Mehr Darlehen heißt mehr Zins und Tilgung. Reicht der Reinertrag des Objekts dafür nicht, hilft auch ein hoher Wert nicht.
- Die bestehende Bank sperrt. Viele Kreditverträge enthalten ein Verbot weiterer Belastungen oder einen Zustimmungsvorbehalt. Ohne Zustimmung der Bestandsbank gibt es keinen zweiten Rang.
- Der Rang ist nicht verschiebbar. Die Reihenfolge der Rechte im Grundbuch folgt der Eintragung (§ 879 BGB). Eine Rangänderung braucht die Einigung der Berechtigten, die Eintragung und bei Grundpfandrechten die Zustimmung des Eigentümers (§ 880 BGB).
- Erbbaurecht mit Zustimmungsvorbehalt. Ist vereinbart, dass die Belastung mit einer Grundschuld der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, hängt die Nachbeleihung von ihm ab (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG).
- Die Grundschuld sichert schon anderes. Eine weite Sicherungszweckerklärung kann eine freie Grundschuld bereits für andere Verbindlichkeiten derselben Bank binden. Was eine Sicherungsgrundschuld sichert, regelt der Sicherungsvertrag (§ 1192 Abs. 1a BGB).
- Leerstand oder auslaufende Mietverträge. Angesetzt wird die vertraglich vereinbarte Miete, wenn sie unter der nachhaltigen liegt (§ 10 Abs. 1 BelWertV). Leerstand senkt den Beleihungswert unmittelbar.
Nachbeleihung, kurz beantwortet
Ich lese zuerst das Grundbuch und die Zweckerklärung, dann rede ich mit Banken. In vielen Fällen liegt der günstigste Betrag schon in einer eingetragenen Grundschuld.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrWie viel Kapital steckt in Ihrem Bestand?
Kostenfreie Ersteinschätzung innerhalb von zwei Werktagen: freisetzbarer Betrag, freier Rang und der günstigste Weg zur Auszahlung.
Beleihungsspielraum prüfen lassenErstgespräch unverbindlich. Das Mandat ist kostenpflichtig.Obermeier Capital vermittelt und strukturiert Finanzierungen für gewerbliche Immobilien und professionelle Bestandshalter. Das Kapital kommt von Banken, Versicherern, Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern. Wir geben keine Finanzierungszusagen, keine festen Konditionen und keine Renditeversprechen. Bandbreiten sind Marktüblichkeiten mit Stand 2026 und keine Angebote; Rechenbeispiele beruhen auf offengelegten Annahmen. Keine Rechts- oder Steuerberatung, insbesondere nicht zu Grundbuch- und Sicherungsverträgen.