Grundstücksfinanzierung: warum der Baurechtsstand mehr entscheidet als der Kaufpreis
Ein Grundstück ist für eine Bank nur so viel wert wie das Baurecht, das darauf gesichert ist. Für Bauträger und Projektentwickler entscheidet deshalb der Planungsstand, wie viel Fremdkapital der Ankauf trägt, welches Instrument passt und wie lange es laufen muss. Wir ordnen Ihr Grundstück nach Baurecht ein, bauen die Finanzierung aus Bank, Nachrang und gegebenenfalls Verkäuferdarlehen und beschaffen sie bei Banken, Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern.
Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Innerhalb von zwei Werktagen wissen Sie, welcher Anteil des Kaufpreises finanzierbar ist und was Sie aus Eigenmitteln stellen müssen.
Typische Ausgangslagen beim Grundstücksankauf
Der Planungsstand bestimmt das Instrument. Diese fünf Lagen unterscheiden sich weniger im Kaufpreis als im Risiko, das ein Kapitalgeber übernehmen soll.
Grundstück mit Baugenehmigung oder rechtskräftigem Bebauungsplan
Baurecht nach § 30 BauGB oder eine erteilte Genehmigung: Die Bank beleiht den Bodenwert mit Baurecht und finanziert das Grundstück meist als ersten Teil der Bauträgerfinanzierung.
Innenbereich nach § 34 BauGB mit Vorbescheid
Das Baurecht ergibt sich aus der Umgebung (§ 34 BauGB), ein Vorbescheid klärt Art und Maß. Mit Vorbescheid rechnen viele Banken das Baurecht an, ohne Vorbescheid oft nur zum Teil.
Bauantrag gestellt, Genehmigung absehbar
Die Genehmigung kommt in wenigen Monaten, der Verkäufer will vorher den Kaufpreis. Hier passt eine Brückenfinanzierung, die die Bank nach der Genehmigung ablöst.
Bebauungsplan im Verfahren
Der Aufstellungsbeschluss ist gefasst, die Planreife nach § 33 BauGB noch offen. Banken bewerten nach heutiger Nutzung; die Lücke braucht Nachrangkapital mit langer Laufzeit oder einen Eigenkapitalpartner.
Bauerwartungsland und Außenbereich
Ohne Planungsrecht im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist das Grundstück für Banken kaum beleihbar. Finanzierbar wird es über Eigenkapital, Kaufoptionen oder eine Kaufpreisstaffel, die an das Baurecht geknüpft ist.
Grundstücksfinanzierung: Bandbreiten nach Baurechtsstand
Die Prozentangaben beziehen sich auf den Kaufpreis und sind Marktüblichkeiten 2026, keine Angebote. Sie verschieben sich mit Lage, Sponsor und Verhältnis von Kaufpreis zu Bodenrichtwert.
| Baurechtsstand | Was die Bank ansetzt | Typischer Bankanteil | Passendes Instrument für die Lücke | Laufzeit |
|---|---|---|---|---|
| Baugenehmigung oder Bebauungsplan | Bodenwert mit gesichertem Baurecht | 50 bis 70 Prozent | Eigenmittel, Nachrangdarlehen | bis zum Übergang in die Baufinanzierung |
| § 34 BauGB mit Vorbescheid | Bodenwert mit Baurecht, oft mit Abschlag | 40 bis 60 Prozent | Nachrangdarlehen, Verkäuferdarlehen | 6 bis 18 Monate |
| Bauantrag gestellt | Bodenwert nach heutiger Nutzung | 30 bis 50 Prozent | Brückenfinanzierung bis zur Genehmigung | 3 bis 12 Monate |
| Bebauungsplan im Verfahren | Bodenwert nach heutiger Nutzung | 0 bis 40 Prozent | Mezzanine mit langer Laufzeit, Eigenkapitalpartner | 18 bis 36 Monate |
| Bauerwartungsland, Außenbereich | kaum beleihbar | 0 bis 30 Prozent | Eigenkapital, Option, Kaufpreisstaffel | offen |
So finanzieren wir Ihren Grundstücksankauf
Grundstücksfinanzierung beginnt mit der Frage, was in welchem Zeitraum genehmigt wird. Erst danach entscheiden Bank, Nachrang und Laufzeit.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Lage, Kaufpreis, Bodenrichtwert, Baurechtsstand, geplantes Projekt. In zwei Werktagen: welcher Anteil finanzierbar ist und welches Instrument zur Genehmigungsdauer passt.
Baurecht und Grundstück prüfen
Bebauungsplan oder Umgebungsbebauung, Vorbescheid, Baulasten, Altlasten, Erschließung, Abteilung II des Grundbuchs. Was hier offen bleibt, kostet später Zins.
Struktur bauen
Bankanteil nach Beleihungswert, Nachrangtranche oder Brücke für die Lücke, gegebenenfalls Verkäuferdarlehen mit Rangrücktritt hinter die Bank. Laufzeit mit Reserve für das Genehmigungsverfahren.
Gezielte Ansprache
Banken, die Grundstücke in dieser Region und diesem Planungsstand beleihen, und Kapitalgeber für den Teil, den die Bank nicht trägt. Vertraulich und nur mit Ihrer Freigabe.
Kaufvertrag und Auszahlung
Abstimmung der Fälligkeit im Kaufvertrag mit der Auszahlung, Grundschuldbestellung, Nachweis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht. Auszahlung, sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen.
Worauf Kapitalgeber bei Grundstücken achten
Ein Grundstück erzeugt bis zur Fertigstellung keine Erträge. Kapitalgeber prüfen deshalb vor allem, wie belastbar der Weg zum Baurecht und zum Verkauf ist.
- Gesichertes Baurecht. Bebauungsplan, Genehmigung oder Vorbescheid mit Art und Maß der Nutzung. Eine Machbarkeitsstudie ohne behördliche Aussage ist für die Bank kein Baurecht.
- Genehmigungsdauer mit Reserve. Wer zwölf Monate erwartet, finanziert achtzehn. Eine Brücke, die vor der Genehmigung ausläuft, wird zur teuersten Finanzierung des Projekts.
- Kaufpreis im Verhältnis zum Bodenrichtwert. Ein Aufschlag auf den Richtwert muss sich aus dem Baurecht oder der Lage erklären, sonst trägt ihn der Kapitalgeber nicht mit.
- Vorkaufsrecht der Gemeinde. Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht innerhalb von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB). Diese Zeit gehört in den Finanzierungsplan.
- Altlasten, Baulasten, Erschließung. Sie stehen nicht im Grundbuch, mindern aber den Bodenwert. Ohne Auskunft aus den Verzeichnissen beleiht kein Kapitalgeber.
- Verkäuferdarlehen mit Rangrücktritt. Stundet der Verkäufer einen Teil des Kaufpreises, muss er im Rang hinter die Bank treten. Ein Verkäuferdarlehen mit eigener erstrangiger Sicherheit blockiert die Finanzierung.
Grundstücksfinanzierung, kurz beantwortet
Ich frage zuerst, was auf dem Grundstück wann genehmigt wird, dann nach dem Zins. Wenn der Kaufpreis zum Baurechtsstand nicht passt, sage ich Ihnen das in der Ersteinschätzung, bevor Sie beurkunden.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrIst Ihr Grundstück finanzierbar?
Kostenfreie Ersteinschätzung innerhalb von zwei Werktagen: finanzierbarer Anteil, passendes Instrument zur Genehmigungsdauer und die Unterlagen, die Kapitalgeber vor dem Ankauf sehen wollen.
Grundstücksankauf prüfen lassenErstgespräch unverbindlich. Das Mandat ist kostenpflichtig.Obermeier Capital vermittelt und strukturiert Finanzierungen für gewerbliche Immobilienprojekte. Das Kapital kommt von Banken, Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern. Wir geben keine Finanzierungs- oder Bankzusagen, keine festen Konditionen und keine Renditeversprechen. Alle Bandbreiten sind Marktüblichkeiten mit Stand 2026 und keine Angebote. Keine Rechts-, Steuer- oder Bauplanungsberatung.