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Mezzanine-Kosten-Rechner — was Nachrangkapital Ihr Projekt wirklich kostet

Der Zinssatz ist nur ein Teil des Preises. Dieser Rechner addiert Zins, Bearbeitungsgebühr und Exit Fee zu den tatsächlichen Gesamtkosten — und zeigt, welchen Anteil Ihrer kalkulierten Projektmarge das Kapital aufzehrt. Kostenlos, ohne Anmeldung. Die Berechnung läuft vollständig in Ihrem Browser.

Ihre Angaben

Mezzanine-Betrag

€

Der Nominalbetrag der Nachrangtranche — nicht die Gesamtfinanzierung.

Zinssatzpro Jahr

Marktdarstellungen für nachrangiges Projektkapital liegen üblicherweise im zweistelligen Bereich.

Laufzeit

Monate

Bei Immobilienprojekten sind zwölf bis 48 Monate üblich ¹.

Zinszahlung

Aufgezinst bedeutet Zinseszins — die Gesamtkosten steigen dadurch spürbar.

Bearbeitungs- und Strukturierungsgebührvom Betrag

Wird in der Regel bei Auszahlung einbehalten — Sie erhalten also weniger, als Sie verzinsen.

Exit Fee oder Equity Kickervom Betrag

Erfolgsabhängige Komponente am Ende der Laufzeit. Bei gewinnabhängiger Ausgestaltung kann sie deutlich höher ausfallen.

Gesamtinvestitionskosten des Projekts

€

Grundstück, Bau, Baunebenkosten, Finanzierung, Vermarktung und Reserve.

Kalkulierte Projektmargevon den GIK

Ihr geplantes Ergebnis vor Steuern, bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten.

Ergebnis

Gesamtkosten des Mezzanine-Kapitals

588.800 €

Effektive Kosten pro Jahr

bezogen auf den Nominalbetrag

14,72 %

davon Zinsen

508.800 €

davon Gebühren und Exit Fee

80.000 €

Auszahlung nach Einbehalt der Bearbeitungsgebühr

1.960.000 €

Rückzahlung am Laufzeitende

2.548.800 €

Anteil an den Gesamtinvestitionskosten

2,94 %

Anteil der Projektmarge, der für das Kapital drauf geht

19,6 %

Das Kapital kostet weniger als ein Fünftel Ihrer kalkulierten Marge. In dieser Größenordnung trägt ein Projekt die Nachrangtranche in der Regel, sofern Bauzeit und Verkaufspreise halten.

Alle Werte sind Modellrechnungen auf Basis Ihrer Eingaben. Sie ersetzen kein Angebot und keine Prüfung des Einzelfalls.

Ergebnis und Prüfliste per E-Mail

Freiwillig: Wir schicken Ihnen dieses Ergebnis mit Ihren Werten und die Prüfliste fürs Term Sheet. Das Ergebnis oben bleibt auch ohne Eintrag vollständig sichtbar.

So rechnet der Rechner

Die Zinsen ergeben sich aus Betrag, Zinssatz und Laufzeit. Bei laufender Zahlung linear, bei aufgezinster Endfälligkeit mit Zinseszins — der Betrag wird also über die Laufzeit auf den Zinssatz hochgerechnet. Genau dieser Unterschied wird in Angeboten gern übersehen: Bei zwölf Prozent und 24 Monaten liegt die aufgezinste Variante rund ein Zehntel über der laufenden.

Dazu kommen die einmaligen Komponenten. Die Bearbeitungs- oder Strukturierungsgebühr wird üblicherweise bei Auszahlung einbehalten — Sie verzinsen also einen Betrag, den Sie nie vollständig erhalten haben. Die Exit Fee beziehungsweise der Equity Kicker fällt am Ende an.

Die entscheidende Zeile ist die letzte: der Anteil Ihrer kalkulierten Projektmarge, der für das Kapital drauf geht. Ein Zinssatz für sich genommen ist weder teuer noch günstig — er wird es erst im Verhältnis zu dem, was das Projekt verdient.

Zinsen laufend: Betrag × Zinssatz × Laufzeit in Jahren, ohne Zinseszins.
Zinsen aufgezinst: Betrag × ((1 + Zinssatz) hoch Laufzeit in Jahren − 1).
Gebühren: Bearbeitungsgebühr und Exit Fee jeweils als Prozentsatz des Nominalbetrags, einmalig.
Effektive Jahreskosten: Gesamtkosten geteilt durch Nominalbetrag, umgerechnet auf ein Jahr — eine vereinfachte Kennzahl, kein Effektivzins nach PAngV.
Nicht enthalten: Notar- und Grundbuchkosten für die Bestellung der Sicherheiten, Bereitstellungszinsen bei verzögertem Abruf, Kosten externer Gutachten und Ihre eigenen Beratungskosten.

Wichtig

Dieser Rechner ist ein Planungswerkzeug, keine Finanzierungszusage und keine Anlageberatung. Die tatsächlichen Konditionen ergeben sich erst aus dem Term Sheet des jeweiligen Kapitalgebers. Welche Punkte dort geregelt werden, steht in So läuft eine Kapitalvermittlung wirklich ab.

Häufige Fragen

Der Zins ist nur ein Teil. Hinzu kommen eine Bearbeitungs- oder Strukturierungsgebühr, die meist bei Auszahlung einbehalten wird, und eine Exit Fee beziehungsweise ein Equity Kicker am Laufzeitende. Die Summe aus allen drei Komponenten ergibt die Gesamtkosten — genau die rechnet dieses Werkzeug aus.

Bei laufender Zahlung fließen die Zinsen während der Laufzeit ab und werden nicht mitverzinst. Bei aufgezinster Endfälligkeit wachsen sie mit — die Gesamtkosten liegen höher, dafür belastet nichts die laufende Liquidität.

Weil die Bearbeitungsgebühr in der Regel direkt einbehalten wird. Verzinst wird trotzdem der volle Nominalbetrag — das ist einer der Gründe, warum die effektiven Kosten über dem Nominalzins liegen.

Eine erfolgsabhängige Vergütung am Ende der Laufzeit, entweder als fester Prozentsatz des Betrags oder als Beteiligung am Projektgewinn. Bei gewinnabhängiger Ausgestaltung kann sie die Gesamtkosten deutlich über die hier gerechnete Größenordnung heben.

Dafür gibt es keinen Grenzwert und keine Faustformel mit Anspruch auf Allgemeingültigkeit. Praktisch entscheidend ist, ob nach den Kapitalkosten genug Puffer für Bauzeitüberschreitung und Preisrückgang bleibt — rechnen Sie das Szenario deshalb immer mit.

Nein. Sie setzt die Gesamtkosten ins Verhältnis zu Nominalbetrag und Laufzeit und ist damit eine Vergleichsgröße für Angebote, kein Effektivzins nach Preisangabenverordnung.

Die Berechnung läuft vollständig im Browser — dabei wird nichts übertragen oder gespeichert. Übermittelt werden ausschließlich die Angaben, die Sie im freiwilligen Formular unter dem Ergebnis selbst abschicken.

Quellen und Hintergrund

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Rechnen ist der erste Schritt. Prüfen der zweite.

Wir prüfen Kalkulation, Rangverhältnis, Besicherung und Exit — und akquirieren erst danach das Kapital. Was nicht trägt, platzieren wir nicht. Das Mandat ist kostenpflichtig, es gibt keine kostenlose Vorleistung.

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