Vermietet oder leer verkaufen — die Rechnung

Eine vermietete Eigentumswohnung erzielt weniger als dieselbe Wohnung ohne Mieter. Das ist unstrittig. Strittig ist nur, ob der Weg zum leeren Verkauf sich rechnet — und diese Frage wird in der Praxis fast nie sauber gerechnet, sondern nach Gefühl entschieden.

Der Grund ist, dass auf der einen Seite eine große, gut sichtbare Zahl steht — der Mehrerlös — und auf der anderen Seite vier kleine, schlecht sichtbare: Abfindung, entgangene Miete, Zinsen auf das länger gebundene Kapital und die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter am Ende doch bleibt. Erst zusammen ergeben sie eine Entscheidung.

Wird vermieteter Wohnraum verkauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 566 BGB) ¹. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, mit derselben Miete, denselben Fristen und denselben Rechten. Wer eine vermietete Wohnung kauft, kauft den Mietvertrag mit.

Daraus folgt der Preisunterschied. Ein Selbstnutzer kann eine vermietete Wohnung nicht beziehen, fällt als Käufer also aus. Übrig bleiben Kapitalanleger, die über die Rendite rechnen — und deren Zahlungsbereitschaft hängt an der Miete, nicht am Quadratmeterpreis für Eigennutzer.

Wurde an vermietetem Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert, kann sich ein Erwerber auf Eigenbedarf oder Verwertungskündigung erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB) ⁴. In Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung können die Länder diese Frist durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB) ⁴.

Weniger bekannt ist Absatz 1a: Die Beschränkung gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird — auch ohne vorherige Aufteilung ⁴. Wer die Sperrfrist über eine Erwerbergemeinschaft zu umgehen versucht, läuft in dieselbe Frist. Welche Frist in welchem Bundesland und in welcher Stadt gilt, steht im Register zu Umwandlung und Sperrfrist.

Unabhängig davon, welchen Weg Sie wählen: Wird nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und an einen Dritten verkauft, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB) ³. Die Mitteilung muss schriftlich erfolgen, die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate. Unterbleibt eine ordnungsgemäße Mitteilung, beginnt die Frist nicht zu laufen. Die Einzelheiten stehen im Beitrag zu Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist.

In der Praxis gibt es nicht zwei Optionen, sondern drei. Der dritte wird am häufigsten übersehen, obwohl er meistens der wirtschaftlich vernünftigste ist.

Rechnen wir es durch. Alle Annahmen stehen offen dabei, damit Sie sie durch Ihre eigenen ersetzen können — insbesondere der Preisabstand zwischen vermietet und leer hängt stark von Lage und Objekt ab.

Aus 60.000 Euro vermeintlichem Mehrerlös werden 15.000 Euro. Das kann sich lohnen — aber es ist eine andere Entscheidung als die, die man trifft, wenn man nur auf die 60.000 schaut. Und es ist eine Entscheidung unter Unsicherheit: Lehnt der Mieter ab, haben Sie die acht Monate trotzdem verloren.

Drei Größen entscheiden, und alle drei lassen sich vorher abschätzen.

Eine vierte Größe wird selten mitgerechnet: Bei einem größeren Objekt laufen diese Prozesse parallel, und der Abverkauf zieht sich über alle Einheiten. Was das für die Gesamtdauer bedeutet, steht im Beitrag zur Vermarktungsdauer im Abverkauf.

Wer vermietet verkauft, verkauft an einen Anleger — und dessen Preis hängt unmittelbar an der Miete. Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ⁵ oder eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ⁶ wirkt deshalb doppelt: auf den laufenden Ertrag und auf den Verkaufspreis.

Beide Wege sind an enge Voraussetzungen und Fristen gebunden und gehören vor der Anwendung geprüft. Wirtschaftlich sind sie aber oft der ruhigere Hebel: Sie erhöhen den Preis, ohne dass jemand ausziehen muss, und sie kosten keine acht Monate.

Bevor überhaupt über vermietet oder leer entschieden wird, steht die Frage, ob aufgeteilt werden darf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Länder die Umwandlung von Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten unter Genehmigungsvorbehalt stellen (§ 250 BauGB) ⁷. Wer diese Frage nach dem Ankauf stellt, hat sie zu spät gestellt.

Nicht: Wie viel mehr bekomme ich leer? Sondern: Ab welchem Preisabstand rechnet sich der Weg dorthin überhaupt — bei meiner Kapitalbindung, meiner realistischen Dauer und meiner Abfindungshöhe? Wer diese Schwelle einmal ausgerechnet hat, kann sie danach für jede Einheit in Sekunden anwenden, statt jedes Mal neu zu diskutieren.