Refinanzierung von Gewerbeimmobilien: die Anschlussfinanzierung steht, bevor das Darlehen ausläuft
Wenn die Zinsbindung endet, bewertet die Bank Ihr Objekt neu, und zwar zu den Zinsen von heute, nicht zu denen von damals. Daraus entsteht bei vielen Büro-, Handels- und gemischt genutzten Objekten eine Lücke zwischen alter Restschuld und neuem Kreditrahmen. Wir rechnen diese Lücke aus, bevor die Bank es tut, holen ein Prolongationsangebot und Vergleichsangebote von Pfandbriefbanken, Versicherern und Debt-Fonds ein und schließen die Differenz, wo nötig, mit einer Nachrangtranche.
Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Innerhalb von zwei Werktagen wissen Sie, ob Prolongation, Umschuldung oder Ablösung der richtige Weg ist.
Wann sich eine strukturierte Refinanzierung lohnt
Nicht jede Anschlussfinanzierung braucht einen Berater. Diese Lagen brauchen einen, weil die Bestandsbank allein den Takt vorgibt.
Zinsbindung endet in den nächsten 18 Monaten
Das Darlehen wurde in der Niedrigzinsphase abgeschlossen, Kapitaldienst und Covenants passen zu den neuen Zinsen nicht mehr. Wer jetzt rechnet, hat noch Zeit für Alternativen.
Die Bank bietet nur eine Teilprolongation
Die Hausbank will verlängern, aber nur mit Sondertilgung oder deutlich niedrigerem Auslauf. Die Differenz lässt sich oft günstiger per Nachrang schließen als aus gebundenem Eigenkapital.
Büro oder Einzelhandel mit kurzer Restmietlaufzeit
Auslaufende Mietverträge oder Leerstand drücken den Beleihungswert. Gefragt sind Kapitalgeber, die eine Wiedervermietung finanzieren, nicht nur Ist-Zustand.
Portfolio mit gestaffelten Fälligkeiten
Mehrere Objekte, mehrere Banken, verschiedene Termine. Eine Gesamtbetrachtung zeigt, welches Objekt die anderen stützt und wo eine Bündelung bessere Konditionen bringt.
Die Bank will aus dem Engagement heraus
Strategischer Rückzug aus einer Assetklasse oder Region: Die Bank verlängert nicht, obwohl das Objekt funktioniert. Dann zählt ein Ablösepartner, der in Wochen entscheidet.
Die Wege der Anschlussfinanzierung im Vergleich
Welcher Weg trägt, hängt von der Lücke zwischen Restschuld und neuem Rahmen ab. Bandbreiten sind Marktüblichkeiten 2026 für gewerblich genutzte Objekte, keine Angebote.
| Weg | Passt, wenn | Typischer Auslauf | Laufzeit | Kapitalgeber |
|---|---|---|---|---|
| Prolongation | Werte und Covenants intakt, Beziehung gut | bisheriger Auslauf oder darunter | 1 bis 10 Jahre | Bestandsbank |
| Umschuldung | Bestandsbank zu teuer oder unflexibel | 50 bis 65 Prozent des Marktwerts | 5 bis 10 Jahre | Pfandbriefbanken, Privatbanken, Versicherer |
| Senior plus Nachrang | neuer Senior-Rahmen reicht nicht für die Restschuld | Senior 50 bis 65, Nachrang bis 75 bis 80 Prozent | 2 bis 5 Jahre | Bank plus Mezzanine-Geber oder Family Office |
| Ablösung durch Debt-Fonds | Bank zieht sich zurück, Leerstand oder Repositionierung | 60 bis 75 Prozent des Marktwerts | 2 bis 5 Jahre | Debt-Fonds |
| Brücke bis zum Exit | Verkauf oder Neuvermietung absehbar | bis zum bisherigen Auslauf | 6 bis 18 Monate | Debt-Fonds, Family Office |
| Teilverkauf oder Equity-Partner | Lücke zu groß für Fremdkapital | nicht anwendbar | offen | Co-Investoren |
So läuft eine Refinanzierung mit uns
Die beste Verhandlungsposition haben Sie, solange das Darlehen noch läuft. Deshalb beginnt der Prozess mit dem Fälligkeitsplan, nicht mit der Bankanfrage.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Restschuld, Fälligkeit, Mieterliste, aktuelle Ist-Miete, Covenants. In zwei Werktagen: wie groß die Lücke voraussichtlich ist und welcher Weg in Frage kommt.
Neubewertung vorwegnehmen
Wir rechnen den Beleihungswert mit der Methodik der Bank: nachhaltige Miete, Bewirtschaftungskosten, Kapitalisierungszins, Restnutzungsdauer. So kennen Sie die Lücke, bevor das Gutachten kommt.
Prolongationsangebot einholen
Die Bestandsbank bleibt erste Ansprechpartnerin. Ein schriftliches Angebot mit Auslauf, Zins, Tilgung und Auflagen ist die Messlatte für jeden Marktvergleich.
Marktvergleich parallel
Zwei bis vier Kreditgeber, deren Profil zu Nutzungsart, Lage und Ticketgröße passt: Pfandbriefbank, Versicherer, Debt-Fonds, bei einer Lücke zusätzlich ein Nachranggeber.
Entscheidung und Ablösung
Vergleich der Gesamtkosten über die Laufzeit, Verhandlung der Covenants, Ablösung des Altdarlehens. Oft lässt sich die bestehende Grundschuld abtreten, statt eine neue zu bestellen.
Worauf Kreditgeber bei der Anschlussfinanzierung achten
Bei der Refinanzierung prüft der Kreditgeber kein Projekt, sondern ein laufendes Objekt. Es zählt, was die Immobilie heute nachweislich erwirtschaftet.
- Ist-Miete statt Planmiete. Liegt die nachhaltige Miete über der vertraglich vereinbarten, wird in der Regel die vereinbarte angesetzt (§ 10 Abs. 1 BelWertV). Mietsteigerungen zählen erst, wenn sie im Vertrag stehen.
- Restlaufzeit der Mietverträge. Je kürzer die gewichtete Restlaufzeit, desto vorsichtiger der Ansatz. Verlängerungen vor dem Bankgespräch verbessern die Ausgangslage messbar.
- Kapitaldienstfähigkeit zum neuen Zins. Der Reinertrag muss Zins und Tilgung mit Puffer tragen. Die Mindestquote steht im Term Sheet und ist verhandelbar, solange noch kein Engpass besteht.
- Instandhaltungs- und Modernisierungsstau. Energetischer Sanierungsbedarf und auslaufende technische Anlagen werden vom Wert abgezogen oder als Capex-Auflage verlangt.
- Sponsor und Gesamtportfolio. Kreditgeber sehen das gesamte Obligo. Ein schwaches Objekt im Portfolio beeinflusst die Konditionen der starken.
- Plan für die Lücke. Wer die Differenz schon mitbringt, als Eigenkapital, Teilverkauf oder Nachrang, verhandelt den Senior-Teil aus Stärke.
Refinanzierung von Gewerbeimmobilien, kurz beantwortet
Ich schaue zuerst auf den Fälligkeitsplan und die Ist-Miete, dann auf den Zins. Wenn die Prolongation bei Ihrer Bank das beste Angebot ist, sage ich Ihnen das.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrWie groß ist Ihre Refinanzierungslücke?
Kostenfreie Ersteinschätzung innerhalb von zwei Werktagen: voraussichtlicher neuer Kreditrahmen, Lücke zur Restschuld und die Wege, sie zu schließen.
Anschlussfinanzierung prüfen lassenErstgespräch unverbindlich. Das Mandat ist kostenpflichtig.Obermeier Capital vermittelt und strukturiert Finanzierungen für gewerbliche Immobilien. Das Kapital kommt von Banken, Versicherern, Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern. Wir geben keine Finanzierungszusagen, keine festen Konditionen und keine Renditeversprechen. Alle Bandbreiten sind Marktüblichkeiten mit Stand 2026 und keine Angebote. Rechenbeispiele beruhen auf offengelegten Annahmen. Keine Rechts- oder Steuerberatung.