Mezzanine Kapital München: Nachrang, der die Münchner Eigenkapitallücke trägt
In München fehlt Bauträgern selten das Projekt, sondern der Eigenanteil, den die Bank vor der ersten Auszahlung sehen will. Teures Bauland bindet die Eigenmittel schon beim Notartermin, und bis zum Baubeginn vergehen oft mehr als zwölf Monate. Mezzanine-Finanzierung in München setzt genau dort an: als Nachrangtranche zwischen Bankdarlehen und Ihrem eigenen Geld.
Wir rechnen die Tranche so, wie ein Münchner Kapitalgeber sie prüft: mit SoBoN-Anteil, realistischer Genehmigungsdauer und einem Puffer für den Fall, dass der Abverkauf langsamer läuft. Unser Büro sitzt in München; die Ersteinschätzung ist kostenfrei.
Wann Mezzanine in München die Rechnung trägt
Für professionelle Bauträger, Projektentwickler und Aufteiler mit einem konkreten Münchner Vorhaben. Nicht für private Bauherren und keine Geldanlage für Anleger.
Baurecht nach § 34 BauGB, Eigenmittel im Grundstück gebunden
Die Genehmigung liegt vor oder ist absehbar, die Bank finanziert rund zwei Drittel der Kosten. Die Nachrangtranche ersetzt den Teil des Eigenkapitals, der im letzten Projekt oder im Grundstück steckt, und hält Ihre Liquidität für die nächste Akquisition frei.
Neues Baurecht mit SoBoN-Grundzustimmung
Weil ein großer Teil der Fläche gefördert oder preisgebunden ist, schrumpft der Erlöspuffer, der den Nachrang schützt. Wir rechnen, wie groß die Tranche bei dieser Erlösmischung sein darf, und ob sie besser nur auf den frei finanzierten Bauabschnitt gelegt wird.
Grundstück unter Vertrag, Bauantrag eingereicht
Wer 12 bis 18 Monate auf die Genehmigung wartet, braucht Kapital mit passender Laufzeit. Mezzanine über 24 bis 36 Monate ist teurer im Zins, erspart aber die Verlängerungsrunden einer kurzen Brücke.
Aufteiler mit Altbau im Erhaltungssatzungsgebiet
Umwandlungsgenehmigung und zehn Jahre Sperrfrist strecken den Einzelvertrieb. Nachrang finanziert Sanierung und Zwischenzeit, wenn die Ankaufslinie der Bank dafür nicht reicht.
Rechenbeispiel: Münchner Neubau mit Nachrangtranche
Ein vereinfachtes Beispiel mit offengelegten Annahmen, alle Werte in Prozent der Gesamtkosten. Kein Angebot und keine Kondition, sondern die Logik, mit der ein Mezzanine-Geber ein Münchner Projekt prüft. Als Größenordnung nehmen wir 20 Millionen Euro Gesamtkosten an.
| Position | Anteil an den Gesamtkosten | Annahme und Herleitung |
|---|---|---|
| Gesamtkosten inklusive Grundstück | 100 Prozent | Annahme: 20 Mio. Euro, frei finanzierter Geschosswohnungsbau nach § 34 BauGB |
| Senior-Darlehen der Bank | 65 Prozent | Annahme innerhalb der üblichen 60 bis 75 Prozent Loan-to-Cost |
| Vorhandene Eigenmittel des Bauträgers | 12 Prozent | Annahme: Teil des Grundstückskaufpreises, bereits eingezahlt |
| Mezzanine-Tranche | 23 Prozent | Rest bis 100 Prozent, entspricht 4,6 Mio. Euro |
| Nachrangkosten über 30 Monate | rund 7,5 Prozent | Annahme: 13 Prozent p.a. effektiv inklusive Gebühren, endfällig, ohne Zinseszins |
| Marge vor Nachrangkosten | 20 Prozent | Annahme: Gesamterlös 120 Prozent der Kosten |
| Marge nach Nachrangkosten | rund 12,5 Prozent | 20 minus 7,5 Prozentpunkte |
| Stresstest: Erlös 10 Prozent niedriger | rund 0,5 Prozent | Erlös 108 statt 120, Nachrang trägt sich gerade noch |
Von der Kalkulation zur Nachrangtranche
Mezzanine-Geber lesen eine Münchner Kalkulation anders als die Hausbank. Deshalb bereiten wir sie aus ihrer Sicht vor, bevor jemand angesprochen wird.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Sie senden Kalkulation, Grundstücksvertrag, Stand des Bauantrags und gegebenenfalls die SoBoN-Grundzustimmung. Binnen zwei Werktagen hören Sie, ob eine Nachrangtranche tragfähig ist und in welcher Größenordnung.
Kostenpflichtiges Mandat und Stresstest
Wir rechnen Erlösrückgang, Bauzeitverlängerung und eine längere Genehmigung durch und legen fest, wie groß die Tranche sein darf, ohne dass sie im ersten Stressfall angegriffen wird.
Abstimmung mit der Senior-Bank
Rangrücktritt, Zahlungsreihenfolge und Zugriffsrechte müssen zur Bank passen. Wir klären vorab, welche Nachrangform Ihre Bank als Eigenmittel anerkennt.
Ansprache von drei bis fünf Nachranggebern
Nur Adressen, die in München finanzieren und deren Ticketgröße zum Projekt passt. Danach vergleichen wir Term Sheets nach Gesamtaufwand über die realistische Laufzeit, nicht nach Nominalzins.
Was Nachranggeber bei Münchner Projekten prüfen
Münchner Lagen sind gefragt, der Nachrang wird trotzdem hart geprüft. Diese Punkte entscheiden über Größe und Preis der Tranche.
- Grundstückseinstand gegen Bodenrichtwert. Ein 2021 oder 2022 teuer gekaufter Bauplatz frisst den Erlöspuffer, der den Nachrang schützen soll.
- Erlösmischung nach SoBoN. Welcher Anteil ist gefördert, preisgebunden oder frei verkäuflich? Davon hängt ab, wie viel Mezzanine überhaupt Platz hat.
- Genehmigungsstand mit Datum. Kapitalgeber setzen die längere Wartezeit an. Wer mit zwölf Monaten plant, verhandelt die Verlängerung später unter Druck.
- Marge nach Nachrangkosten. Unter etwa 15 Prozent Marge auf die Gesamtkosten trägt ein Projekt einen zweistelligen Nachrangzins über zwei Jahre kaum.
- Echter Eigenanteil. Ohne eigene Mittel im Projekt gibt es keinen Nachrang, sondern höchstens einen Joint-Venture-Partner.
- Exit, wenn der Einzelverkauf stockt. Globalverkauf an einen Bestandshalter oder Vermietung, mit Zeitplan.
Mezzanine in München: häufige Fragen
Ich sitze in München und rechne jede Münchner Nachrangtranche selbst, einschließlich Stresstest. Trägt das Projekt den Nachrang nicht, sage ich Ihnen das in der Ersteinschätzung und nenne die Alternative.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrTrägt Ihr Münchner Projekt eine Nachrangtranche?
Kostenfreie Ersteinschätzung binnen zwei Werktagen: mögliche Tranchengröße, Laufzeit, Abstimmungsbedarf mit Ihrer Bank und die fehlenden Unterlagen.
Mezzanine-Bedarf prüfen lassenErstgespräch unverbindlich. Das Mandat ist kostenpflichtig.Obermeier Capital strukturiert und vermittelt Nachrang- und Projektkapital für gewerbliche Kapitalnehmer. Diese Seite ist kein Angebot einer Vermögensanlage. Zinssatz, Anteile und Laufzeit im Rechenbeispiel sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Konditionen und keine Finanzierungszusage. Lokale Daten nach den verlinkten Quellen, Stand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung.