Welche Finanzierung passt in München für ein Grundstück ohne Baugenehmigung?

Meist Mezzanine-Kapital mit 24 bis 36 Monaten Laufzeit oder ein Verkäuferdarlehen. Eine kurzfristige Brückenfinanzierung läuft drei bis zwölf Monate und damit kürzer als eine Münchner Genehmigung für Mehrfamilienhäuser, die 12 bis 18 Monate dauert. Die Verlängerungen sind dann der teuerste Teil der Finanzierung.

Wie viel Eigenkapital braucht ein Bauträger in München?

Marktüblich sind 10 bis 25 Prozent der Gesamtkosten als echte Eigenmittel. Banken finanzieren 60 bis 75 Prozent; die Lücke lässt sich mit Mezzanine-Kapital oder einem Whole Loan schließen, der bis 85 bis 90 Prozent der Kosten abdeckt.

Was bedeutet die SoBoN für die Finanzierung?

Bei neuem Baurecht sieht das Grundmodell der SoBoN 2021 60 Prozent geförderten und preisgebundenen Wohnungsbau vor. Der Erlös ist dadurch niedriger und verteilt sich anders über die Zeit. Kapitalgeber wollen deshalb die Erlösrechnung getrennt nach gefördertem und frei finanziertem Teil sehen.

Finanzieren Kapitalgeber Aufteilungen in Münchner Erhaltungssatzungsgebieten?

Ja, wenn die Umwandlungsgenehmigung vorliegt oder ihr Erhalt realistisch bewertet ist. In den 36 Erhaltungssatzungsgebieten ist die Umwandlung genehmigungspflichtig; zusätzlich gilt in München eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Beides muss in Ankaufslinie und Abverkaufsdauer eingerechnet sein.

Wie lange ist die Kündigungssperrfrist in München?

Zehn Jahre nach der Umwandlung, statt der gesetzlichen drei Jahre. Ein Erwerber, der 2026 eine vermietete Wohnung kauft, kann sich frühestens 2036 auf Eigenbedarf berufen.

Finanzieren Sie auch im Münchner Umland?

Ja. Wir arbeiten für Projekte im Stadtgebiet und in den Landkreisen München, Dachau, Fürstenfeldbruck, Starnberg, Ebersberg, Erding und Freising. Die bayerischen Regeln zu Umwandlung und Sperrfrist gelten dort je nach Gemeinde.

Was kostet die Ersteinschätzung und was das Mandat?

Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Das Mandat zur Strukturierung und Kapitalbeschaffung ist kostenpflichtig; die Konditionen besprechen wir im Erstgespräch, bevor wir anfangen.

Immobilienfinanzierung München

Immobilienfinanzierung München: Kapital für Bauträger, Entwickler und Aufteiler

Wir strukturieren und beschaffen die Finanzierung für Wohn- und Gewerbeprojekte in München und im Münchner Umland: Bauträgerfinanzierung, Mezzanine-Kapital, Brückenfinanzierung, Whole Loan und die Finanzierung für Aufteiler. Unser Büro sitzt in München, die Projekte, die wir prüfen, liegen zum großen Teil hier.

München ist kein Markt, in dem das Kapital knapp ist. Knapp sind Zeit und Baurecht. Die richtige Struktur rechnet deshalb Genehmigungsdauer, SoBoN-Quote und zehn Jahre Kündigungssperrfrist mit ein, bevor der erste Kapitalgeber angesprochen wird.

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Der Münchner Markt in einem Absatz

Die Erlösseite ist in München so planbar wie lange nicht: Eigentumswohnungen kosten 2026 im Schnitt rund 8.700 Euro je Quadratmeter, praktisch unverändert zum Vorjahr (Kopp Real Estate, Immobilienpreise München 2026). Die Kostenseite ist es nicht. Im ersten Quartal 2026 wurden monatlich nur noch rund 315 Wohneinheiten genehmigt, 29,6 Prozent weniger als 2025 (IVD Süd, Q1 2026), und die Genehmigung eines Mehrfamilienhauses dauert 12 bis 18 Monate.

Dazu kommen drei Münchner Regeln, die jede Finanzierung einrechnen muss: die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN 2021), die bei neuem Baurecht 60 Prozent der Wohnfläche für geförderten und preisgebundenen Wohnungsbau vorsieht (Landeshauptstadt München), 36 Erhaltungssatzungsgebiete mit rund 204.000 Wohnungen, in denen Umwandlung und Umbau genehmigungspflichtig sind (Landeshauptstadt München), und eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung.

Finanzierung für Münchner Projekte, nach Instrument

Jedes Instrument hat in München seine eigene Logik. Die Kurzfassung je Baustein, die ausführliche Erklärung steht auf der jeweiligen Leistungsseite.

BauträgerBauträgerfinanzierung MünchenGrundstücks-, Bau- und Nachranglinie für Neubau im Stadtgebiet und Umland, abgestimmt auf MaBV-Raten und SoBoN-Anteil.NachrangMezzanine Kapital MünchenSchließt die Eigenkapitallücke, wenn die Bank 25 Prozent Eigenmittel will und das Kapital im letzten Projekt steckt.ÜberbrückungBrückenfinanzierung MünchenSichert das Grundstück im Bieterverfahren. Nur mit Baurecht oder vorab geregelter Verlängerung sinnvoll.ProjektProjektfinanzierung MünchenVom Ankauf bis zum Exit, für Entwickler mit Globalverkauf, Forward Deal oder Bestandshaltung.Aus einer HandWhole Loan MünchenSenior und Nachrang in einem Vertrag bis 85 bis 90 Prozent der Kosten, wenn die Hausbank nicht mehr mitgeht.ErstrangSenior Loan MünchenErstrangige Finanzierung von Bank, Versicherer oder Debt-Fonds für Neubau und Bestand.AufteilungFinanzierung für Aufteiler in MünchenAnkauf, Sanierung und Abverkauf von Mehrfamilienhäusern, gerechnet mit zehn Jahren Sperrfrist und Erhaltungssatzung.ÜberblickGewerbliche ImmobilienfinanzierungAlle Instrumente und die gesamte Kapitalstruktur auf einen Blick.

Für wen wir in München finanzieren

Professionelle Bauträger, Projektentwickler, Aufteiler und Bestandshalter mit konkretem Projekt in München oder im Landkreis. Keine privaten Bauherren, keine Anlageprodukte.

Bauträger mit neuem Baurecht und SoBoN-Verfahren

Wenn der geförderte Anteil die Erlöse senkt, muss die Finanzierung zur tatsächlichen Erlösstruktur passen, nicht zur frei finanzierten Rechnung. Wir strukturieren nach Bauabschnitten und Förderanteil.

Entwickler mit Grundstück, aber ohne Baugenehmigung

12 bis 18 Monate Genehmigungsdauer sind in München ein Finanzierungsparameter. Wir setzen Laufzeiten an, die die Wartezeit aushalten, statt drei Brücken hintereinander zu verlängern.

Aufteiler mit Bestand in München

Ob im Erhaltungssatzungsgebiet oder außerhalb: Wir rechnen Umwandlungsgenehmigung, zehn Jahre Sperrfrist und die veränderte Käufergruppe in Ankaufslinie und Abverkaufsplan ein.

Bestandshalter mit auslaufender Finanzierung

Refinanzierung, Nachbeleihung oder Anschlussfinanzierung für Wohn- und Geschäftshäuser, wenn die bisherige Bank die Konditionen nicht verlängert.

Welches Instrument in welcher Münchner Projektlage

Die Bandbreiten sind Marktüblichkeiten aus unserer Mandatsarbeit 2025 und 2026 und keine Zusage. In München entscheidet selten der Zins, meistens die Laufzeit.

Projektlage in München	Passendes Instrument	Typischer Anteil an den Kosten	Warum
Grundstück gesichert, Baurecht offen	Mezzanine mit 24 bis 36 Monaten oder Verkäuferdarlehen	10 bis 25 Prozent	Die Genehmigung dauert länger als jede Brücke läuft
Baurecht liegt vor, Eigenkapital fehlt	Mezzanine oder Whole Loan	bis 85 bis 90 Prozent kombiniert	Klassische Eigenkapitallücke nach Bankzusage
Bieterverfahren mit kurzem Notartermin	Brückenfinanzierung mit vorab geregelter Verlängerung	bis 100 Prozent des Einstands	Tempo schlägt Preis, der Exit muss feststehen
Neubau mit SoBoN-Anteil	Senior Loan nach Bauabschnitten plus Nachrang	60 bis 75 Prozent Senior	Geförderter und frei finanzierter Teil haben unterschiedliche Erlöskurven
Vermietetes Mehrfamilienhaus zur Aufteilung	Ankaufslinie plus Nachrang oder JV-Equity	60 bis 70 Prozent Senior	Abverkauf dauert wegen zehn Jahren Sperrfrist länger
Auslaufende Bestandsfinanzierung	Senior Loan oder Whole Loan zur Refinanzierung	55 bis 75 Prozent	Neubewertung nach Zinswende, Lücke per Nachrang schließen

Tabelle seitlich verschieben

Münchner Sonderregeln, die in jede Finanzierung gehören

SoBoN 2021. Wer in München neues Baurecht schafft, verpflichtet sich im Grundmodell, 60 Prozent der neuen Wohnfläche im geförderten und preisgebundenen Segment zu errichten, 20 Prozent als frei finanzierten Mietwohnungsbau und nur 20 Prozent als frei finanzierte Eigentumswohnungen; die Bindung läuft 40 Jahre (Landeshauptstadt München, SoBoN). Für die Finanzierung heißt das: Der Gesamterlös ist niedriger und später verfügbar, als eine reine Eigentumsrechnung zeigt.

Umwandlung und Erhaltungssatzung. Bayern verlangt nach § 250 BauGB eine Genehmigung für die Aufteilung von Gebäuden ab elf Wohnungen; die Landesverordnung ist derzeit bis zum 31. Dezember 2026 befristet. In den 36 Münchner Erhaltungssatzungsgebieten ist die Umwandlung unabhängig von der Wohnungszahl genehmigungspflichtig, und der Vollzug wurde 2026 verschärft (Rathaus Umschau). Details und Ablaufdaten: Umwandlungsverbot und Sperrfrist in Bayern.

Zehn Jahre Kündigungssperrfrist. Nach einer Umwandlung kann sich ein Erwerber in München erst nach zehn Jahren auf Eigenbedarf berufen (§ 577a BGB mit Landesverordnung). Vermietete Einheiten gehen deshalb fast nur an Kapitalanleger. Das verlängert den Abverkauf und senkt die Vorverkaufsquote, an der die Bankfinanzierung hängt.

So läuft die Finanzierung eines Münchner Projekts mit uns

Erst prüfen, dann ansprechen. Bei Münchner Projekten prüfen wir Baurecht, SoBoN-Status und Genehmigungsstand zuerst, weil daran jede Laufzeit hängt.

Münchner Projekt prüfen lassen

Kostenfreie Ersteinschätzung

Sie schicken Projektprofil, Kalkulation, Stand von Grundstück, Bauantrag und gegebenenfalls SoBoN-Vereinbarung. Innerhalb von zwei Werktagen sagen wir, ob und mit welcher Struktur das Projekt finanzierbar ist.

Mandat und Münchner Kalkulation

Sie beauftragen uns kostenpflichtig. Wir rechnen die Genehmigungsdauer als Zinsposition ein, trennen geförderte und frei finanzierte Erlöse und bereiten die Unterlagen für Kreditausschuss und Investmentkomitee auf.

Gezielte Ansprache

Drei bis fünf Kapitalgeber, die in München tatsächlich finanzieren und deren Profil zu Volumen, Phase und Lage passt. Keine Rundmail.

Term Sheets und Verhandlung

Vergleichbare Angebote. Wir verhandeln Auslauf, Zins, Vorverkaufsauflagen und vor allem die Verlängerungsoptionen, die in München fast immer gebraucht werden.

Prüfung bis Auszahlung

Wir begleiten Due Diligence, Gutachten und Vertragsdokumentation bis zur ersten Valutierung, bei Bank und Nachrang parallel erfahrungsgemäß sechs bis zwölf Wochen ab vollständigen Unterlagen.

Worauf Kapitalgeber bei Münchner Projekten achten

Münchner Lagen sind bei Kapitalgebern begehrt. Abgesagt wird trotzdem, und zwar fast immer an denselben sechs Punkten.

Realistische Genehmigungsdauer. Wer mit zwölf Monaten kalkuliert, wo achtzehn realistisch sind, verhandelt später unter Zeitdruck. Kapitalgeber rechnen mit dem längeren Wert.
SoBoN-Status. Liegt eine Grundzustimmung oder ein städtebaulicher Vertrag vor, und welcher Anteil ist gefördert? Ohne diese Angabe ist keine Erlösrechnung belastbar.
Grundstückseinstand gegen Bodenrichtwert. Überzahlte Grundstücke aus 2021 und 2022 sind der häufigste Grund, warum Münchner Projekte heute nicht mehr aufgehen.
Vorverkaufsquote und Käufergruppe. Selbstnutzer oder Kapitalanleger? Bei vermieteten Einheiten bestimmt die zehnjährige Sperrfrist, wer überhaupt kauft.
Echte Eigenmittel. 10 bis 25 Prozent der Gesamtkosten. Ein eingebrachtes Grundstück zählt, wenn es realistisch bewertet ist.
Exit-Plan B. Wenn der Einzelverkauf stockt: Globalverkauf an einen Bestandshalter oder Bestandsfinanzierung. In München ist die Nachfrage institutioneller Käufer ein echter Plan B.

Immobilienfinanzierung in München, kurz beantwortet

Ihr AnsprechpartnerSamuel ObermeierInhaber, Obermeier Capital · München

Unser Büro ist in München, und die meisten Projekte, die ich prüfe, liegen hier. Ich rechne Ihr Projekt selbst durch, bevor irgendjemand angesprochen wird. Wenn es nicht finanzierbar ist, sage ich Ihnen das in der Ersteinschätzung.

Anrufen: 0176 63323475 Termin aussuchen

Montag bis Freitag, 9 bis 16 Uhr

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Kostenfreie Ersteinschätzung innerhalb von zwei Werktagen: finanzierbar oder nicht, mit welcher Struktur, und was vor der Ansprache noch fehlt.

Projekt prüfen lassenErstgespräch unverbindlich. Das Mandat ist kostenpflichtig.

Weiterführend

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Obermeier Capital vermittelt und strukturiert Finanzierungen für gewerbliche Immobilienprojekte. Das Kapital kommt von Banken, Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern. Wir geben keine Finanzierungs- oder Bankzusagen, keine festen Konditionen und keine Renditeversprechen. Alle Bandbreiten sind Marktüblichkeiten mit Stand 2026 und keine Angebote. Marktdaten nach den verlinkten Quellen. Keine Rechts- oder Steuerberatung.