Mezzanine Kapital Hamburg: wenn die Genehmigung da ist und der Baustart fehlt
In Hamburg liegt das Problem selten beim Baurecht. Tausende genehmigte Wohnungen warten auf den ersten Spatenstich, weil sich Baukosten und Bankauslauf seit der Genehmigung auseinanderbewegt haben. Mezzanine-Finanzierung in Hamburg ist für genau diese Lage gebaut: Sie ersetzt den Teil des Eigenkapitals, den die Bank heute zusätzlich verlangt.
Wir prüfen, ob Ihre Kalkulation nach der Kostenfortschreibung noch genug Marge für einen Nachrangzins hat, wie der Drittelmix die Erlöse verteilt und welche Nachranggeber Hamburger Projekte dieser Größe zeichnen. Unser Büro ist in München; nach Hamburg kommen wir zu Terminen nach Absprache.
Typische Hamburger Fälle für Mezzanine
Für professionelle Entwickler, Bauträger und Bestandshalter mit einem konkreten Objekt in Hamburg oder im Umland. Weder Privatbauherren noch Anleger, die Kapital anlegen wollen.
Genehmigtes Projekt im Bauüberhang
Die Baugenehmigung liegt seit Monaten vor, die fortgeschriebenen Kosten passen nicht mehr zum Kreditrahmen. Eine Nachrangtranche schließt die Differenz, bevor die Genehmigung ausläuft.
Neues Planrecht mit Drittelmix
35 Prozent geförderter Wohnraum verändern Höhe und Zeitpunkt der Erlöse. Wir rechnen den Nachrang je Segment und legen ihn dorthin, wo der Exit am schnellsten ist.
Bauen nach Hamburg-Standard
Wer mit reduzierten Standards plant, braucht weniger Eigenkapital, aber nur, wenn die Bank die Einsparung anerkennt. Bis dahin überbrückt Nachrang die Lücke zwischen alter Bankforderung und neuem Kostenplan.
Altbau zur Aufteilung im Erhaltungsgebiet
Umwandlung nur mit Genehmigung, Vertrieb an Kapitalanleger: Die längere Vertriebsphase braucht eine Tranche mit passender Laufzeit.
Rechenbeispiel: Nachrang nach Kostenfortschreibung
Ein genehmigtes Hamburger Projekt, dessen Kosten seit der Genehmigung gestiegen sind. Index 100 entspricht den Gesamtkosten zum Zeitpunkt der Genehmigung. Alle Werte sind offengelegte Annahmen, keine Konditionen.
| Position | Wert (Index) | Annahme und Herleitung |
|---|---|---|
| Gesamtkosten bei Genehmigung | 100 | Ausgangskalkulation |
| Gesamtkosten heute | 108 | Annahme: Baukosten seit Genehmigung um 8 Indexpunkte gestiegen |
| Senior-Darlehen | 70 | Annahme: rund 65 Prozent der fortgeschriebenen Kosten |
| Eigenmittel des Entwicklers | 18 | Annahme: Grundstück und Planung bereits bezahlt |
| Mezzanine-Tranche | 20 | Rest bis 108, gut 18 Prozent der heutigen Kosten |
| Erlös | 126 | Annahme: Verkaufspreise unverändert |
| Marge vor Nachrangkosten | 18 | 126 minus 108, knapp 17 Prozent der Kosten |
| Nachrangkosten über 18 Monate | 3,9 | Annahme: 13 Prozent p.a. inklusive Gebühren, endfällig |
| Marge nach Nachrangkosten | 14,1 | Projekt startet, statt im Bauüberhang zu bleiben |
Vom genehmigten Projekt zum Baustart mit Nachrang
Bei Hamburger Projekten steht die Frage am Anfang, warum noch nicht gebaut wird. Die Antwort bestimmt, ob Mezzanine das richtige Instrument ist.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Mit Baugenehmigung, fortgeschriebenem Kostenplan und Erlösannahmen sehen wir nach zwei Werktagen, ob eine Nachrangtranche den Baustart ermöglicht.
Mandat: Kosten und Segmente prüfen
Im kostenpflichtigen Mandat prüfen wir die Kostenansätze auf Belegbarkeit, trennen Drittelmix-Segmente und bestimmen die Tranchengröße mit Stressfall.
Abstimmung mit dem Senior-Geber
Die Bank muss den Nachrang als Eigenmittelersatz akzeptieren. Wir klären Rang, Sicherheiten und Rückzahlungsreihenfolge, bevor Nachranggeber Angebote machen.
Ansprache, Term Sheets, Auszahlung
Drei bis fünf Adressen mit Hamburger Engagement, Vergleich nach Gesamtaufwand, Begleitung durch Prüfung und Dokumentation bis zur ersten Auszahlung.
Was Hamburger Nachranggeber wissen wollen
Ein genehmigtes Projekt ist ein guter Start. Gefragt wird trotzdem nach diesen Punkten, bevor ein Term Sheet kommt.
- Grund für den fehlenden Baubeginn. Kostensteigerung, fehlende Vorverkäufe oder Bankabsage? Nur die erste Ursache löst Mezzanine allein.
- Belegte Baukosten. Angebote oder Vergleichswerte statt Schätzungen, besonders bei Planung nach Hamburg-Standard.
- Segmentaufteilung im Drittelmix. Gefördert, frei vermietet, Eigentum: Jedes Segment hat einen eigenen Exit und Zeitpunkt.
- Gültigkeit der Genehmigung. Wie lange trägt die vorhandene Baugenehmigung noch, und wann muss begonnen werden?
- Eigenes Geld im Projekt. Ein realistisch bewertetes Grundstück zählt, ein Nullbeitrag nicht.
- Plan B beim Absatz. Globalverkauf an einen Bestandshalter oder Vermietung, falls der Einzelverkauf stockt.
Mezzanine in Hamburg: häufige Fragen
Hamburger Projekte betreue ich aus München und bin für Gespräche vor Ort nach Absprache in der Stadt. Bevor ein Nachranggeber Ihr Projekt sieht, rechne ich die Kostenfortschreibung selbst nach. Trägt die Marge keinen Nachrang, sage ich es Ihnen offen.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrFehlt Ihrem Hamburger Projekt nur noch der Eigenanteil?
Kostenfreie Ersteinschätzung in zwei Werktagen: ob Nachrang den Baustart ermöglicht, in welcher Größenordnung und welche Belege die Bank noch braucht.
Projekt zur Prüfung sendenDas Erstgespräch ist unverbindlich, das Mandat kostenpflichtig.Obermeier Capital arbeitet ausschließlich für Kapitalnehmer und strukturiert Senior- und Nachrangfinanzierungen für gewerbliche Immobilienprojekte. Keine Vermögensanlage, keine Anlageberatung, keine Renditeversprechen. Indexwerte, Zinssatz und Laufzeit im Beispiel sind Annahmen und keine Finanzierungszusage. Hamburger Daten nach den verlinkten Quellen, Stand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung.