Projektfinanzierung Immobilien: vom Grundstück bis zum Exit, strukturiert und beschafft
Projektfinanzierung für Projektentwickler und Bauträger: Wir strukturieren Senior Loan, Nachrangtranche, Brücke und Eigenkapitalpartner passend zur Projektphase und beschaffen das Kapital bei Banken, Debt-Fonds und Family Offices, deren Ankaufsprofil zu Standort, Volumen und Assetklasse passt.
Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Innerhalb von zwei Werktagen wissen Sie, ob und wie Ihr Projekt finanzierbar ist.
Die Phasen und wo Kapital gebraucht wird
Jede Phase hat eigene Kapitalgeber, eigene Laufzeiten und eigene Risiken. Der häufigste Fehler ist, ein Instrument aus der falschen Phase einzusetzen: eine Drei-Monats-Brücke für eine Genehmigung, die achtzehn Monate dauert.
Grundstücksankauf
Das Grundstück muss bezahlt werden, bevor Baurecht und Bankzusage vorliegen. Brücke bei kurzem Exit, Nachrangkapital mit langer Laufzeit bei offenem Genehmigungsverfahren, Verkäuferdarlehen, wo verhandelbar.
Planung und Baurecht
Kapital bindet sich ohne Baufortschritt. In München dauert die Genehmigung 12 bis 18 Monate. Die Struktur muss diese Zeit aushalten, ohne Verlängerungen zu erzwingen.
Bauphase
Senior Loan nach Bautenstand, Nachrangtranche für die Eigenkapitalanforderung, Avalrahmen für Bürgschaften. Vorverkauf oder Forward Deal senken das Risikogewicht und damit den Zins.
Vermarktung und Exit
Einzelverkauf, Globalverkauf, Forward Deal oder Übernahme in den Bestand. Der Exit bestimmt rückwärts, welche Laufzeit und welcher Kapitalgeber in den frühen Phasen richtig war.
Die Kapitalstruktur einer Projektfinanzierung
Typischer Aufbau 2026 für ein Wohnprojekt in einem Ballungsraum. Bandbreiten sind Marktüblichkeiten, keine Angebote; das konkrete Term Sheet hängt von Sponsor, Standort, Vorverkauf und Sicherheiten ab.
| Tranche | Anteil an den Gesamtkosten | Kapitalgeber | Laufzeit | Bemerkung |
|---|---|---|---|---|
| Senior Loan | 60 bis 75 Prozent | Bank, Pfandbriefbank, Versicherer | 18 bis 36 Monate | Erstrangige Grundschuld, valutiert nach Bautenstand |
| Mezzanine | 10 bis 25 Prozent | Debt-Fonds, Family Office, private Kapitalgeber | 12 bis 36 Monate | Nachrangig, Rangrücktritt, Intercreditor mit der Bank |
| Echtes Eigenkapital | 5 bis 15 Prozent | Sponsor | Projektlaufzeit | Haftungsbeitrag, den jeder Kapitalgeber erwartet |
| Joint Venture / Preferred Equity | ersetzt Eigenkapital ganz oder teilweise | Family Office, Co-Developer | Projektlaufzeit | Gewinnbeteiligung statt Zins, Mitsprache je nach Vertrag |
| Forward Deal / Forward Funding | Exit oder laufende Finanzierung | Institutioneller Endinvestor | ab Vertragsschluss | Senkt Vorverkaufsauflage und Zins, bindet den Erlös früh |
So läuft die Projektfinanzierung mit uns
Wir strukturieren zuerst die gesamte Kapitalseite und sprechen dann je Tranche die passenden Kapitalgeber an. Ein Ansprechpartner, ein Datenraum, eine abgestimmte Rangfolge.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Projektprofil, Phase, Kapitalbedarf, Eigenmittel, Exit. In zwei Werktagen: finanzierbar oder nicht, welche Struktur, was fehlt.
Strukturierung
Wir legen Tranchen, Ausläufe, Laufzeiten und Rangfolge fest und rechnen die Finanzierungskosten in die Kalkulation, inklusive Stress-Szenario für Verzögerung und Preisabschlag.
Unterlagen und Datenraum
Sieben Unterlagenpakete: Sponsor und Objektgesellschaft, Grundstück und Rechte, Planung und Genehmigung, Kosten und Liquidität, Bauverträge, Markt und Vertrieb, Finanzierung und Sicherheiten.
Ansprache je Tranche
Bank für den Senior, Debt-Fonds oder Family Office für den Nachrang, Endinvestor für den Forward Deal. Parallel, aber abgestimmt.
Term Sheets, Intercreditor, Closing
Verhandlung aller Tranchen, Abstimmung der Rangfolge zwischen den Kapitalgebern, Begleitung durch Prüfung und Dokumentation bis zur ersten Valutierung.
Worauf Kapitalgeber bei Projekten schauen
Bank, Debt-Fonds und Family Office prüfen unterschiedlich streng, aber dieselben Punkte. Wer sie in der Ersteinschätzung beantwortet, spart Wochen in der Kreditprüfung.
- Loan-to-Cost und Loan-to-Value. Banken finanzieren 60 bis 75 Prozent der Kosten; der Auslauf auf den Wert nach Fertigstellung liegt meist unter 80 Prozent.
- Vorverkauf oder Vorvermietung. Bei Wohnen 30 bis 50 Prozent verkaufte Einheiten vor Baubeginn, bei Gewerbe eine Ankermiete oder ein Forward Deal.
- Baurecht und Genehmigungsstand. Ohne Baugenehmigung finanziert die Bank das Grundstück, nicht den Bau. Die Zeit bis zur Genehmigung muss anders überbrückt werden.
- Baukostensicherheit. Generalunternehmer mit Festpreis oder vergebene Gewerke, Puffer von mindestens fünf Prozent, Bauzeitenplan mit Reserve.
- Sponsor und Track-Record. Abgeschlossene Projekte vergleichbarer Größe, Eigenmittel auf dem Konto, keine offenen Altlasten aus früheren Projekten.
- Exit mit Plan B. Was passiert, wenn der Verkauf ein Jahr länger dauert: Vermietung, Bestandsfinanzierung, Globalverkauf mit Abschlag. Kapitalgeber finanzieren den Plan B mit.
Projektfinanzierung, kurz beantwortet
Ich strukturiere die Kapitalseite selbst und spreche die Kapitalgeber persönlich an. Sie haben einen Ansprechpartner für alle Tranchen, nicht fünf.
Montag bis Freitag, 9 bis 16 UhrLassen Sie Ihr Projekt prüfen, bevor Sie anfragen.
Kostenfreie Ersteinschätzung innerhalb von zwei Werktagen: Struktur, Bandbreiten und die Punkte, die Kapitalgeber vor der Zusage sehen wollen.
Projekt prüfen lassenErstgespräch unverbindlich. Das Mandat ist kostenpflichtig.Obermeier Capital vermittelt und strukturiert Finanzierungen für gewerbliche Immobilienprojekte. Das Kapital kommt von Banken, Debt-Fonds, Family Offices und privaten Kapitalgebern. Wir geben keine Finanzierungs- oder Bankzusagen, keine festen Konditionen und keine Renditeversprechen. Alle Bandbreiten sind Marktüblichkeiten mit Stand 2026 und keine Angebote. Keine Rechts- oder Steuerberatung.