Globalankauf oder Aufteilung? Die Rechnung für Family Offices (2026)

Ein Mehrfamilienhaus lässt sich als Ganzes kaufen und halten — oder aufteilen und einzeln verkaufen. Beide Wege sind rechenbar, aber sie unterscheiden sich nicht nur im Ergebnis, sondern in Kapitalbindung, operativem Aufwand und steuerlicher Behandlung. Der Fehler liegt selten in der Rechnung selbst. Er liegt darin, dass die Rechnung unvollständig ist.

Dass die Frage überhaupt gestellt wird, hat mit der Struktur der Family-Office-Allokation zu tun: 81,4 Prozent der Immobilienanlagen werden direkt gehalten, Wohnen ist mit 37,5 Prozent die größte Position ¹⁰. Wer direkt hält, entscheidet auch über die Verwertung.

Der Ankauf im Ganzen ist der einfachere Weg: eine Transaktion, ein Notartermin, eine Finanzierung. Das Objekt wird über die Miete bewertet, gehalten und irgendwann wieder als Ganzes veräußert. Der Preis liegt entsprechend unter der Summe der Einzelverkaufspreise — dieser Abstand ist die Vergütung für Aufwand und Risiko, das der Aufteiler übernimmt.

Die Aufteilung verspricht die Differenz zwischen Globalwert und Summe der Einzelpreise. Belastbare, veröffentlichte Zahlen zur Höhe dieses Aufschlags gibt es nicht — er hängt zu stark von Lage, Zuschnitt, Vermietungsstand und Zeitpunkt ab. Ob sich der Einzelverkauf lohnt oder der Verkauf im Ganzen vorzuziehen ist, lässt sich nur objektbezogen entscheiden ⁸.

Was sich dagegen sehr wohl beziffern lässt, sind die Posten auf der Gegenseite: Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung, Vertriebskosten, Zwischenfinanzierung über die gesamte Abverkaufsdauer, Rückläufer — und die steuerliche Umqualifizierung, wenn die Zahl der Verkäufe eine bestimmte Grenze überschreitet.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Gemeinden die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten unter Genehmigungsvorbehalt stellen ¹³. Auch der Verkauf einzelner Einheiten braucht dann eine Erlaubnis ¹. Die Regelung war zunächst bis Ende 2025 befristet und wurde mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus um fünf Jahre bis Ende 2030 verlängert ¹.

Es gibt Ausnahmen, in denen die Genehmigung zu erteilen ist — etwa bei Begründung von Wohnungseigentum im Rahmen einer Erbauseinandersetzung, beim Verkauf an Familienangehörige zur Eigennutzung oder wenn der Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter beabsichtigt ist ¹². Wer eine Aufteilungsstrategie plant, prüft diese Punkte vor dem Ankauf, nicht danach.

Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert, liegt gewerblicher Grundstückshandel vor ⁵⁶. Als Objekte zählen dabei Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen ebenso wie Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien ⁵. Die Folge: Die Einnahmen unterliegen der Einkommen- beziehungsweise Körperschaftsteuer und zusätzlich der Gewerbesteuer — und die ersten drei Veräußerungen werden rückwirkend umqualifiziert ⁵.

Zwei Details, die in der Strukturierung regelmäßig eine Rolle spielen: Ererbte Grundstücke werden nicht in die Grenze einbezogen, und bei Ehepartnern gilt sie für jeden Partner gesondert ⁵. Wie das im konkreten Fall zu würdigen ist, gehört zu Ihrem Steuerberater — aber wer 24 Einheiten einzeln verkaufen will, sollte die Frage nicht erst nach dem vierten Notartermin stellen.

Der Abverkauf dauert länger, als die Vermarktungsstatistik nahelegt. Sie misst die Zeit bis zur Reservierung, nicht bis zum Notartermin — dazwischen liegen weitere acht bis zwölf Wochen, und Rückläufer starten den Zyklus neu. Die Rechnung dazu steht im Beitrag zur Vermarktungsdauer im Abverkauf.

Hinzu kommt der Markt: Im ersten Halbjahr 2026 lag das Transaktionsvolumen am deutschen Wohninvestmentmarkt bei rund 3,6 Milliarden Euro, etwa zehn Prozent unter Vorjahr, bei rund acht Prozent mehr Abschlüssen ⁹. Kleinteiliger platzieren heißt mehr parallele Prozesse — und mehr Stellen, an denen die Finanzierung eines Käufers kippt.

Rechnen wir es an einem Beispiel durch. Alle Annahmen stehen offen dabei, damit Sie sie durch Ihre eigenen ersetzen können — insbesondere die steuerliche Seite ist stark einzelfallabhängig.

Aus 680.000 Euro vermeintlichem Aufschlag wird damit ein mittlerer sechsstelliger Betrag vor Steuern — für achtzehn Monate operative Arbeit, Vertriebsaufbau und Genehmigungsrisiko. Das kann sich lohnen. Es lohnt sich aber nur, wenn man es vorher rechnet und nicht hinterher.

Die richtige Frage lautet deshalb nicht: Was bringt die Aufteilung mehr? Sondern: Welchen Aufschlag brauche ich mindestens, damit sich achtzehn Monate Kapitalbindung, Vertriebsaufwand und steuerliche Umqualifizierung rechnen — und liegt der bei diesem Objekt überhaupt drin? Wer diese Schwelle kennt, hat ein Ankaufskriterium. Wie ein Profil aussieht, das solche Kriterien schriftlich festhält, steht im Beitrag warum Ankaufsmandate am Profil scheitern; gesourct wird danach im Ankaufsmandat.