Was an der Teilungserklärung teuer wird

Die Teilungserklärung wird meist zu Beginn erstellt, oft aus einem Muster, und dann nie wieder angefasst. Genau das ist das Problem: Sie legt Verhältnisse fest, die über die gesamte Lebensdauer der Anlage gelten — und deren Änderung später die Zustimmung aller Eigentümer und regelmäßig auch der Grundpfandgläubiger braucht.

Für den Abverkauf heißt das: Was hier ungenau formuliert ist, taucht Monate später als Rückfrage der finanzierenden Bank, als Streitpunkt beim Notartermin oder als Preisabschlag wieder auf. Und dann ist es nicht mehr zu korrigieren, ohne dass alle mitspielen.

Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile teilen, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist (§ 8 Abs. 1 WEG) ¹. Das ist der einseitige Weg — er braucht keinen Vertragspartner, nur die Erklärung und den Grundbuchvollzug.

Der Eintragungsbewilligung sind zwei Anlagen beizufügen (§ 7 Abs. 4 WEG) ²: erstens der Aufteilungsplan, eine von der Bauhörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, aus der Lage und Größe von Sonder- und Gemeinschaftseigentum hervorgehen; zweitens die Bescheinigung der Bauhörde, dass die Räume in sich abgeschlossen sind — die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Nicht alles lässt sich zu Sondereigentum machen. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind vom Sondereigentum ausgenommen — selbst wenn sie sich im Bereich einer einzelnen Wohnung befinden (§ 5 Abs. 2 WEG) ⁴.

Praktisch heißt das: Fenster, Außentüren, tragende Wände, Estrich und die Steigleitungen bleiben in aller Regel Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie zur Wohnung gehören. Wer in der Teilungserklärung etwas anderes vereinbart, riskiert eine unwirksame Regelung — und einen Streit darüber, wer die Sanierung zahlt.

Was nicht sondereigentumsfähig ist, lässt sich über ein Sondernutzungsrecht zuordnen: Der Bereich bleibt Gemeinschaftseigentum, aber ein bestimmter Eigentümer darf ihn allein nutzen und alle anderen sind davon ausgeschlossen. Gartenanteile, Stellplätze und Kellerabteile werden fast immer so geregelt.

Der wirtschaftliche Punkt: Ein Sondernutzungsrecht ist für den Käufer preiswirksam, aber es ist kein Eigentum. Es wirkt gegen den Sondernachfolger nur, wenn es als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Steht es nur im Kaufvertrag oder in einem Beschluss, bindet es den nächsten Erwerber nicht — und der Preis, den Sie dafür aufgerufen haben, wird angreifbar.

Ohne abweichende Regelung trägt jeder Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) ⁵. Das klingt neutral, ist es aber nicht: Wer eine große Wohnung im Erdgeschoss kauft, zahlt über den Anteil den Aufzug mit, den er nie benutzt.

Seit der Reform von 2020 können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) ⁵. Das entschärft den Punkt — beseitigt ihn aber nicht, weil ein Beschluss eine Mehrheit braucht und die Miteigentumsanteile bestimmen, wer diese Mehrheit hat.

Für den Aufteiler ist deshalb weniger der Schlüssel selbst entscheidend als die Verteilung der Miteigentumsanteile. Wer sich beim Aufteilen einen großen Anteil zurückbehält, behält Einfluss — und wer viele kleine Einheiten schafft, verliert ihn schneller, als ihm lieb ist.

Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass die Veräußerung der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten — in der Praxis meist des Verwalters — bedarf (§ 12 Abs. 1 WEG) ⁶. Versagt werden darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 2 WEG) ⁶.

Im laufenden Abverkauf ist das ein Zeitfresser. Jeder einzelne Verkauf braucht dann eine Verwalterzustimmung in beglaubigter Form, bevor das Grundbuchamt umschreibt. Zwei Wochen pro Einheit sind realistisch, bei vierundzwanzig Einheiten summiert sich das — und jede Verzögerung kostet Zwischenfinanzierung. Was ein Rückläufer oder eine Verzögerung tatsächlich kostet, steht im Beitrag zum geplatzten Notartermin.

Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) ³. Eine Vereinbarung setzt aber Einstimmigkeit voraus. Solange alle Einheiten noch dem Aufteiler gehören, ist das trivial — er ist der einzige Eigentümer. Ab dem ersten Verkauf ist es das nicht mehr.

Dazu kommt: Werden Rechte verändert, an denen Grundpfandrechte hängen, brauchen Sie regelmäßig auch die Zustimmung der finanzierenden Banken. Bei zwanzig verkauften Einheiten mit zwanzig verschiedenen Kreditinstituten ist eine Änderung praktisch nicht mehr durchsetzbar.

Kaufinteressenten lesen die Teilungserklärung selten. Ihre Banken tun es. Eine unklare Zuordnung von Stellplatz oder Keller, ein Sondernutzungsrecht ohne Eintragung, eine Veräußerungsbeschränkung, die niemand eingeplant hat — das sind die Punkte, an denen ein Finanzierungsprozess stehen bleibt, obwohl der Käufer bonitätsmäßig einwandfrei ist.

Vor der Aufteilung steht ohnehin die Frage, ob überhaupt aufgeteilt werden darf: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Begründung von Wohnungseigentum nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig sein ⁷. Welche Regelung in welchem Bundesland gilt, steht im Register zu Umwandlung und Sperrfrist. Und ob sich die Aufteilung gegenüber dem Globalverkauf überhaupt rechnet, steht im Beitrag Globalankauf oder Aufteilung.