Sanierungspflichten beim Ankauf — was wirklich verlangt wird

Seit der Novelle der EU-Gebäuderichtlinie hält sich die Vorstellung, jedes schlechte Wohngebäude müsse bis zu einem Stichtag auf eine bestimmte Effizienzklasse gebracht werden. Das trifft nicht zu. Eine europaweite Sanierungspflicht für einzelne Wohngebäude sieht die Richtlinie nicht vor — die Mitgliedstaaten müssen stattdessen nationale Sanierungspfade entwickeln, die den Bestand als Ganzes betreffen.

Das ist keine Entwarnung, sondern eine Präzisierung. Denn für Nichtwohngebäude gelten sehr wohl harte Schwellen, und der Zielpfad für Wohngebäude wirkt indirekt genau auf den Bestand, den ein Ankaufsmandat typischerweise sucht: den mit der schlechtesten Effizienz.

Maßgeblich ist die Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die Neufassung der EPBD ¹. Sie ist am 28. Mai 2024 in Kraft getreten, die Umsetzungsfrist für die Mitgliedstaaten betrug vierundzwanzig Monate ².

Für Wohngebäude legt sie Zielwerte auf Bestandsebene fest: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands muss bis 2030 um mindestens 16 Prozent und bis 2035 um mindestens 20 bis 22 Prozent unter dem Wert von 2020 liegen ²³. Wie ein Mitgliedstaat das erreicht, bleibt ihm überlassen.

Für Nichtwohngebäude gilt etwas anderes — dort greifen Mindeststandards der Gesamtenergieeffizienz, in der Fachsprache MEPS. Ab 2030 müssen Nichtwohngebäude besser sein als die schlechtesten 16 Prozent des nationalen Bestands, ab 2033 besser als die schlechtesten 26 Prozent ²³.

Das ist eine relative Schwelle, keine absolute Kennzahl — und genau das macht sie für eine Ankaufsentscheidung unangenehm: Der Schwellenwert wird national festgelegt und verschiebt sich, wenn der Bestand insgesamt besser wird. Wer heute knapp über der Grenze liegt, kann in fünf Jahren darunter liegen, ohne dass sich am Gebäude etwas geändert hat.

Der Zielpfad für Wohngebäude ist nicht beliebig verteilbar. Mindestens 55 Prozent der Einsparung müssen durch die Renovierung der 43 Prozent der Wohngebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz erreicht werden ³. Damit ist klar, wohin die nationalen Maßnahmen zielen werden — auf den schlechten Bestand.

Die deutsche Umsetzung erfolgt über das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das bisherige Gebäudeenergiegesetz ablöst ⁴. Der Bundestag hat es am 10. Juli 2026 beschlossen; Artikel 1 ist am 23. Juli 2026 in Kraft getreten, weitere Teile folgen zum 1. Januar 2027 ⁴⁵.

Umgesetzt werden damit unter anderem die Anforderungen an Nullemissionsgebäude, die schrittweise strengeren Effizienzstandards für Nichtwohngebäude und die Änderungen beim Energieausweis ⁴. Für Neubauten gilt der Nullemissionsstandard ab 2030, für öffentliche Neubauten bereits ab 2028 ⁴.

Die Richtlinie sieht europaweit einheitliche Effizienzklassen von A bis G vor, digitalisierte Ausweise und nationale Gebäudedatenbanken ⁴. Das klingt technisch, hat aber eine unmittelbare Marktwirkung: Wenn die Klasse vergleichbar und digital abrufbar ist, wird sie zu einem Preisargument — in der Vermarktung wie in der Finanzierung.

Für den Abverkauf heißt das: Die Effizienzklasse steht künftig neben Lage und Fläche im Exposé, und die Bank des Käufers sieht sie ebenfalls. Wie eine Finanzierung an solchen Punkten kippt, steht im Beitrag warum Käufer an der Finanzierung scheitern.

Praktisch verschiebt sich weniger die Rechtslage als der Preis des Risikos. Drei Punkte gehören in jede Due Diligence, unabhängig davon, ob eine Pflicht besteht.

Und der schlichteste Punkt: Ein Objekt mit schlechter Effizienzklasse ist nicht automatisch ein schlechtes Objekt. Es ist ein Objekt, dessen Preis diesen Zustand abbilden muss. Wie ein Ankaufsprofil solche Kriterien schriftlich festhält, steht im Beitrag warum Ankaufsmandate am Profil scheitern.

Die nationalen Schwellenwerte für Nichtwohngebäude werden erst festgelegt, und die Ausgestaltung der Sanierungspfade steht in Teilen aus. Wer Ihnen heute exakte Kennzahlen für das Jahr 2033 nennt, rechnet mit Annahmen, nicht mit Recht.

Wir nennen deshalb nur, was aus der Richtlinie und dem Umsetzungsgesetz belegbar ist — und schreiben dazu, was noch nicht feststeht. Sobald die nationalen Schwellenwerte vorliegen, ziehen wir diesen Beitrag nach.