Welche Sicherheiten wirklich werthaltig sind

Die übliche Frage lautet: Gibt es Sicherheiten? Sie ist wertlos, weil die Antwort fast immer ja ist. Die richtige Frage lautet: Welcher Betrag kommt bei mir an, wenn alles schiefgeht — nach Abzug dessen, was vor mir bedient wird? Erst diese Frage lässt sich rechnen.

Der Unterschied ist kein sprachlicher. Eine Grundschuld über 1,5 Millionen Euro ist eine Sicherheit über 1,5 Millionen Euro nur dann, wenn nach den vorrangigen Rechten noch 1,5 Millionen Euro übrig sind. Ist das nicht der Fall, steht in der Urkunde ein Betrag, den es nicht gibt.

In der Zwangsversteigerung wird der Erlös nach den Rangklassen des § 10 ZVG verteilt ¹. Vor allen Grundpfandrechten stehen dabei unter anderem die Kosten des Verfahrens und bestimmte öffentliche Lasten. Erst danach kommen die eingetragenen Rechte, und zwar in der Reihenfolge ihrer Rangstelle. Wer an zweiter Stelle steht, bekommt, was nach der ersten übrig ist — nicht mehr.

In der Insolvenz gilt eine eigene Ordnung. Wer ein Grundpfandrecht hält, ist grundsätzlich absonderungsberechtigt und wird aus dem Verwertungserlös vorweg befriedigt ³. Wer dagegen nur eine schuldrechtliche Forderung mit vertraglichem Nachrang hat, fällt unter § 39 InsO und wird erst nach allen anderen Insolvenzgläubigern bedient ² — praktisch also fast nie.

Zwei Vorschriften mildern das Bild, aber nur im ersten Termin. Nach § 74a Abs. 1 ZVG kann ein Berechtigter, dessen Anspruch nicht gedeckt ist, die Versagung des Zuschlags beantragen, wenn das Meistgebot unter sieben Zehnteln des Grundstückswerts bleibt ⁶. Nach § 85a Abs. 1 ZVG ist der Zuschlag zu versagen, wenn das Meistgebot die Hälfte des Grundstückswerts nicht erreicht ⁷. Im zweiten Termin greifen beide Grenzen nicht mehr.

Die Grundschuld belastet das Grundstück mit der Zahlung einer bestimmten Geldsumme (§ 1191 BGB) ⁴; befriedigt wird der Gläubiger im Wege der Zwangsvollstreckung in das Grundstück (§ 1147 BGB) ⁵. Sie ist die belastbarste der üblichen Sicherheiten — vorausgesetzt, sie steht an einer Rangstelle, die im Erlös noch gedeckt ist.

Mit der Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger, für die Verbindlichkeit eines Dritten einzustehen (§ 765 BGB) ⁸. Der praktische Wert hängt an zwei Punkten, die beide gern übersehen werden: an der Bonität des Bürgen und an der Ausgestaltung.

Grundsätzlich kann der Bürge die Befriedigung verweigern, solange der Gläubiger nicht erfolglos gegen den Hauptschuldner vollstreckt hat — die Einrede der Vorausklage nach § 771 BGB ⁹. Diese Einrede entfällt unter anderem bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft (§ 773 BGB) ¹⁰. Der Unterschied entscheidet darüber, ob Sie im Ernstfall sofort auf den Bürgen zugreifen können oder erst nach einem gescheiterten Vollstreckungsversuch.

Die Patronatserklärung ist gesetzlich nicht geregelt; ihre Wirkung ergibt sich allein aus dem Wortlaut. Unterschieden wird zwischen der harten und der weichen Form, und der Unterschied ist so groß wie zwischen einer Zusage und einer Meinung.

In Unterlagen taucht überwiegend die weiche Form auf, sprachlich so gebaut, dass sie nach mehr klingt. Lesen Sie den Satz und fragen Sie sich, ob Sie damit vor Gericht gehen würden. Wenn nicht, ist es keine Sicherheit, sondern eine Absichtsbekundung.

Gegenstand eines Pfandrechts kann auch ein Recht sein (§ 1273 BGB) ¹¹; bestellt wird es nach den Vorschriften, die für die Übertragung dieses Rechts gelten (§ 1274 BGB) ¹². Bei GmbH-Geschäftsanteilen bedeutet das notarielle Form. Was Sie damit bekommen, ist im Ernstfall der Zugriff auf die Gesellschaft — nicht auf das Grundstück.

Der Wert eines verpfändeten Anteils ist der Wert der Gesellschaft nach Abzug ihrer Verbindlichkeiten. Bei einer Projektgesellschaft, deren Grundstück voll belastet ist, kann dieser Wert im Verwertungsfall bei null liegen. Nützlich ist die Verpfändung trotzdem: Sie verschafft Ihnen Einfluss, bevor es so weit kommt — etwa das Recht, die Geschäftsführung auszutauschen.

Eine Forderung kann durch Vertrag auf einen anderen übertragen werden (§ 398 BGB) ¹³. Beim Abverkauf heißt das: Die Kaufpreisansprüche gegen die Erwerber werden an den Kapitalgeber abgetreten, der Erlös fließt direkt an ihn. Das ist in der Praxis oft die wirksamste Sicherheit überhaupt, weil sie greift, bevor eine Verwertung überhaupt nötig wird.

In Angeboten für Nachrangkapital wird der qualifizierte Rangrücktritt gelegentlich unter den Konditionen aufgeführt, als sei er ein Merkmal des Produkts wie ein Zins. Er ist das Gegenteil einer Sicherheit: Er verschlechtert Ihre Stellung, weil er Sie hinter alle anderen Gläubiger setzt und dem Schuldner erlaubt, Zahlungen auszusetzen, ohne dass eine Insolvenz vorliegt.

Das ist nicht per se schlecht — genau dafür wird der höhere Zins gezahlt. Es ist nur wichtig, ihn richtig einzuordnen. Die Mechanik dahinter steht im Beitrag Nachrangdarlehen verstehen, die Preisfrage im Beitrag warum zwölf Prozent kein freies Geld sind.

Fragen Sie nicht, welche Sicherheiten bestellt werden. Fragen Sie, welcher Betrag bei Ihnen ankommt, wenn das Objekt zu siebzig Prozent des Verkehrswerts verwertet wird. Wer diese Zahl auf Anhieb nennen kann, hat das Risiko verstanden. Wer sie nicht nennen kann oder will, hat sie nicht gerechnet — und dann rechnen Sie sie selbst, bevor Sie zeichnen.