Term Sheet lesen — die zehn Klauseln, die den Unterschied machen

Ein Term Sheet ist kurz, meist zwei bis vier Seiten, und wirkt dadurch harmloser, als es ist. Was darin steht, wird später im Vertrag ausformuliert — verhandelt wird es aber hier. Wer eine Position erst im Vertragsentwurf angreift, verhandelt gegen einen bereits gefundenen Konsens.

Die erste Hälfte ist die, über die gesprochen wird: Betrag, Zins, Laufzeit. Die zweite Hälfte entscheidet, was passiert, wenn es nicht läuft wie geplant — und genau diese Hälfte wird überflogen. Dieser Beitrag geht sie Klausel für Klausel durch, aus Sicht des Kapitalgebers.

Fast jedes Mezzanine-Term-Sheet nennt einen Rang. Entscheidend ist, welcher gemeint ist: der schuldrechtliche Nachrang, der in der Insolvenz über § 39 InsO wirkt ¹, oder die Rangstelle einer Grundschuld, die in der Zwangsversteigerung über § 10 ZVG entscheidet ². Beides kann unabhängig voneinander bestehen — und beides steht selten präzise im Papier.

Was welcher Rang im Verwertungsfall tatsächlich bedeutet, ist im Beitrag welche Sicherheiten wirklich werthaltig sind durchgerechnet.

Zwischen Zusage und Auszahlung liegen die Bedingungen. Je länger diese Liste, desto später fließt das Geld — und desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass eine Bedingung nie eintritt. Aus Sicht des Kapitalgebers ist eine kurze Liste ein Risiko, aus Sicht des Entwicklers eine lange Liste ein Zeitproblem. Beide Seiten sollten sie vor Unterschrift durchzählen.

Typische Bedingungen sind Baugenehmigung, Grundbuchvollzug der Sicherheiten, Vorlage der Senior-Finanzierungszusage, Nachweis einer Vorverkaufsquote und die Bestellung der Verwendungskontrolle. Jede davon gehört mit einem Datum versehen, bis zu dem sie vorliegen soll.

Wofür das Geld verwendet werden darf, und wer das prüft. Ohne Verwendungskontrolle ist ein Nachrangdarlehen ein Blankokredit an eine Projektgesellschaft. Mit Kontrolle wird aus einer Zusage ein Verfahren: Auszahlung gegen Rechnungsnachweis, Freigabe durch einen Dritten, Baufortschrittskontrolle.

Covenants sind die Frühwarnung. Ohne sie erfährt ein Kapitalgeber von einer Schieflage, wenn die Zahlung ausbleibt — also zu spät. Üblich sind ein Mindest-Vorverkaufsstand, eine Obergrenze für Baukostenüberschreitungen, ein Verbot weiterer Belastungen ohne Zustimmung und die Pflicht, wesentliche Ereignisse unverzüglich zu melden.

Gesetzlich kann ein Darlehensgeber außerordentlich kündigen, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers oder die Werthaltigkeit einer Sicherheit wesentlich verschlechtern und dadurch die Rückzahlung gefährdet wird (§ 490 Abs. 1 BGB) ⁴. Ein qualifizierter Rangrücktritt kann dieses Recht praktisch entwerten — deshalb gehört beides zusammen gelesen.

Im Term Sheet sollte stehen, welche Ereignisse ein Kündigungsrecht auslösen, ob es Heilungsfristen gibt und was bei Kontrollwechsel in der Projektgesellschaft passiert. Ein Gesellschafterwechsel beim Entwickler ändert das Risiko des Kapitalgebers vollständig, ohne dass sich am Projekt etwas ändert.

Projekte dauern länger als geplant — das ist der Normalfall, nicht die Ausnahme. Entscheidend ist deshalb nicht die Laufzeit, sondern die Verlängerungsklausel: Gibt es eine Option, zu welchen Konditionen, wer zieht sie, und wie viel kostet sie. Fehlt sie, verhandeln Sie in der schwächsten denkbaren Position, nämlich kurz vor Fälligkeit.

Die Gegenrichtung: Was passiert, wenn das Projekt schneller läuft als gedacht? Viele Strukturen enthalten eine Mindestverzinsung oder eine Vorfälligkeitsentschädigung, die eine frühe Rückzahlung teuer macht. Für den Kapitalgeber ist das Renditeschutz, für den Entwickler eine Kostenfalle bei erfolgreichem Abverkauf. Beide Seiten sollten die Zahl kennen, bevor sie unterschreiben.

Eine Beteiligung am Projektüberschuss klingt einfach und ist es nie. Die Fragen dahinter: Bezogen auf welchen Überschuss — vor oder nach welchen Kosten? Wie wird er ermittelt, und von wem? Was gilt, wenn das Projekt teilweise verkauft und teilweise gehalten wird? Und wann wird gezahlt — bei Verkauf oder bei Fertigstellung?

Wie stark der Kicker die Gesamtkosten hebt, ist im Beitrag was Mezzanine-Kapital wirklich kostet durchgerechnet: Aus nominal zwölf Prozent werden dort rund 16,8 Prozent im Jahr.

Viele Term Sheets enthalten eine Exklusivitätsfrist: Der Entwickler darf während der Prüfung nicht parallel verhandeln. Das ist üblich und legitim — aber nur gegen eine Gegenleistung, nämlich eine feste Frist und einen verbindlichen Zeitplan. Eine Exklusivität ohne Enddatum ist eine einseitige Bindung.

Dazu gehört die Kostentragung: Wer zahlt Gutachten, Rechtsberatung und Bewertung, wenn die Finanzierung am Ende nicht zustande kommt? Diese Klausel entscheidet, wie teuer ein Scheitern wird — und sie steht oft im Kleingedruckten.

Der wichtigste Satz steht meist ganz unten: welche Teile verbindlich sind und welche nicht. Üblich ist, dass die wirtschaftlichen Eckdaten unverbindlich bleiben, während Exklusivität, Vertraulichkeit und Kostentragung binden. Wer diesen Absatz nicht liest, glaubt eine Finanzierung zu haben und hat eine Bindung.

Lesen Sie das Term Sheet ein zweites Mal und stellen Sie bei jeder Klausel nur eine Frage: Was passiert hier, wenn das Projekt sechs Monate länger dauert und zehn Prozent teurer wird? Klauseln, die in diesem Fall nichts regeln, sind die, die Sie verhandeln müssen. Alles andere ist Preisdiskussion.