Erstrangig besichert statt Nachrang — Whole-Loan- und Senior-Strukturen für Kapitalgeber (2026)

Immobilien-Private-Debt wird häufig mit Mezzanine gleichgesetzt: nachrangig, unbesichert, zweistellig verzinst. Das ist aber nur eine Hälfte des Marktes. Die andere Hälfte ist erstrangig besichert — und wird von Kapitalgebern zunehmend bevorzugt. Elf Prozent der Kapitalgeber fokussieren sich inzwischen ausschließlich auf Whole Loans und beteiligen sich nicht mehr an Nachrangfinanzierungen ².

Ein Whole Loan bündelt Senior- und Junior-Tranche in einem einzigen Darlehen und deckt den Kapitalbedarf aus einer Hand. Entscheidend für den Kapitalgeber: Er ist erstrangig über eine Grundschuld besichert, wie ein klassisches Senior-Darlehen ²³. Damit steht der Kapitalgeber im Rang vorn statt hinten — der größte Unterschied zum Mezzanine.

Für den Entwickler ist das der Vorteil einer einzigen Verhandlung statt zweier Finanzierungsbausteine. Für den Kapitalgeber ist es der Zugriff auf die Sicherheit, ohne sich die Rangstelle mit einer Bank teilen zu müssen.

Senior-Darlehen gelten als konservative Strategie mit niedrigen Beleihungsausläufen von bis zu rund 50 Prozent und sind vor allem durch ihre erstrangige Besicherung geprägt ¹. Real-Estate-Debt-Fonds gehen höher als Banken und bieten Ausläufe von 70 bis 85 Prozent ¹; in der Praxis findet man erstrangig besicherte Angebote allerdings nur bis zu einem LTV von maximal etwa 70 Prozent ¹.

Real-Estate-Debt-Fonds erreichen derzeit Bruttorenditen von sieben bis acht Prozent bei Ausschuttüngsrenditen von bis zu sechs Prozent — diese Werte beziehen sich auf Fonds, die Whole Loans für erstrangige Finanzierungen im institutionellen Wohnsegment vergeben ². Die mediane Netto-Zielrendite erstrangig besicherter Fonds liegt bei rund 6,5 Prozent ².

Zum Vergleich: Mezzanine liegt nominal bei acht bis siebzehn Prozent, im Schnitt rund zwölf — nachrangig und in der Regel ohne dingliche Sicherheit, wie der Beitrag Mezzanine als Anlageklasse im Detail zeigt. Die Differenz von rund fünf bis sechs Prozentpunkten ist der Preis der Rangstelle.

Während die mediane Netto-Zielrendite erstrangig besicherter Fonds bei rund 6,5 Prozent liegt, kommen Levered Whole Loans auf etwa 10,0 Prozent ². Der Unterschied entsteht nicht durch bessere Kredite, sondern durch Fremdkapital auf Fondsebene. Das ist ein wichtiger Unterschied, der in Unterlagen gern verschwimmt.

Die entscheidende Frage ist nicht, welche Struktur mehr verspricht, sondern ab welchem Punkt die niedrigere Rendite die bessere ist. Die Annahmen stehen offen dabei.

Das ist der ganze Punkt: Der Renditeunterschied ist keine Prämie, die man einstreicht, sondern eine Versicherungsleistung, die man einkauft. Wer glaubt, in seinem Segment keine Ausfälle zu haben, sollte prüfen, ob das an der Auswahl liegt oder daran, dass der Zyklus noch nicht durch ist.

Die richtige Frage lautet deshalb nicht: Wo bekomme ich mehr Prozent? Sondern: Wie viele Ausfälle erwarte ich realistisch — und welche Struktur bringt mich bei dieser Zahl weiter? Wir sourcen beide Seiten mandatiert nach Ihrem Ankaufsprofil: Ankaufsmandat für Family Offices und Fonds.