Die Refinanzierungslücke 2026 — warum die Bank sich zurückzieht und was das für Ihr Projekt heißt

Wer 2026 eine Absage bekommt oder plötzlich mit einem deutlich niedrigeren Beleihungsauslauf konfrontiert wird, sucht den Fehler zuerst bei sich: bei der Kalkulation, beim Standort, beim Vorverkauf. In den meisten Fällen liegt er woanders. Das Barometer der gewerblichen Immobilienfinanzierer ist im zweiten Quartal 2026 von minus 9,74 auf minus 25,97 Punkte gefallen — ein Wert in dieser Größenordnung signalisiert eine stark eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft ¹².

Fast die Hälfte der Befragten — 46,15 Prozent — meldet gegenüber dem Vorquartal verschlechterte Finanzierungsbedingungen. Knapp ein Viertel, 23,08 Prozent, berichtet von rückläufigem Neugeschäft; im ersten Quartal 2026 lag dieser Wert noch bei null Prozent ²³. Das ist kein schleichender Trend, sondern ein Bruch innerhalb eines Quartals.

Zwischen 2016 und 2023 wurden Kredite zu Konditionen und Bewertungen abgeschlossen, die es heute nicht mehr gibt. Diese Kredite laufen aus — und die Anschlussfinanzierung fällt kleiner aus als die alte. Die Differenz ist die Refinanzierungslücke.

In Deutschland erreicht sie 2026 ihren Höhepunkt: über 40 Milliarden Euro Refinanzierungsvolumen bei einer geschätzten Finanzierungslücke von rund 6,3 Milliarden Euro ⁴⁶. Für den gesamten deutschen gewerblichen Investmentmarkt summiert sich die Lücke zwischen 2024 und 2028 auf etwa 20 Milliarden Euro ⁴.

Im europäischen Vergleich liegt Deutschland vorn — und zwar auf der falschen Seite: Deutschland und Frankreich haben mit 19 beziehungsweise 18 Prozent den höchsten Anteil betroffener Kredite an allen zwischen 2016 und 2023 ausgereichten Darlehen ⁵. Betroffen sind vor allem Büro- und Handelsimmobilien; bei Wohnen und Logistik fällt das Defizit deutlich kleiner aus ⁵.

Am 1. Januar 2025 ist die CRR III in Kraft getreten, die europäische Umsetzung des als Basel IV bekannten Reformpakets ⁷⁹. Für Projektentwickler ist eine einzige Neuerung entscheidend: die eigene Risikopositionsklasse ADC — Acquisition, Development and Construction.

Darunter fallen Finanzierungen von Grundstücksankauf, Erschließung und Bau von Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Sie werden grundsätzlich mit einem Risikogewicht von 150 Prozent belegt ⁷⁸. Die EBA hat präzisiert, unter welchen Bedingungen nach Artikel 126a Absatz 2 CRR III bei Wohnimmobilien ein reduziertes Gewicht von 100 Prozent möglich ist ⁷.

Wichtig für die Verhandlung: Die Regelung ist systematischer geworden, nicht zwingend strenger — Projektentwicklungen wurden auch vorher überwiegend mit 150 Prozent gewichtet. Neu ist, dass der Interpretationsspielraum kleiner wird und die Ausnahmen klar definiert sind ⁸. Wer die Bedingungen des Artikels 126a Absatz 2 erfüllt, sollte das aktiv vortragen; wer sie nicht erfüllt, verhandelt gegen eine feste Rechengröße.

Der zweite Hebel wirkt bei den großen Häusern, die interne Modelle verwenden. Der Output Floor begrenzt, wie weit die modellbasierten Eigenkapitalanforderungen unter den Standardansatz fallen dürfen. Er startete 2025 bei 50 Prozent und steigt über eine fünfjährige Übergangsphase; der Zielwert von 72,5 Prozent gilt erst ab 2030 ¹⁰.

Banken steuern ihr Neugeschäft deutlich selektiver und beschäftigen sich zugleich intensiver mit Problemkrediten im Bestand ². Praktisch äußert sich das in vier Bewegungen, die fast immer zusammen auftreten.

Was Banken nicht mehr abbilden, verschwindet nicht — es wechselt den Anbieter. Debt Funds, Whole-Loan-Strukturen und Mezzanine gewinnen an Bedeutung, ohne die Banken vollständig zu ersetzen ¹¹. Der Beleihungsauslauf eines Whole Loan liegt in der Regel höher als der einer Bankfinanzierung, wodurch sich die Finanzierungslücke für den Kreditnehmer verkleinert ¹¹.

Welche Kosten realistisch aufgerufen werden, ordnet der Beitrag Was kostet Mezzanine-Kapital ein; die Abgrenzung zwischen Ankaufs- und Brückenfinanzierung steht in Ankaufs- und Brückenfinanzierung.

Die Annahmen stehen offen dabei: Gesamtinvestitionskosten von 20 Millionen Euro, die Bank senkt den Loan-to-Cost von 80 auf 70 Prozent, Bauzeit 24 Monate.

Die Rechnung geht nicht immer für das Nachrangkapital aus. Sie geht immer dann dagegen aus, wenn die Marge des Projekts die Zusatzkosten nicht trägt — und genau das ist der Punkt, an dem geprüft und nicht platziert werden muss. Wie sich die Lücke rechnerisch schließen lässt, zeigt Eigenkapitallücke schließen.

Die richtige Frage lautet deshalb nicht: Wann wird die Bank wieder lockerer? Sondern: Welche Kapitalstruktur trägt mein Projekt unter Bedingungen, die bis 2030 planmäßig enger werden statt weiter?