Die 30- bis 40-Prozent-Eigenkapitallücke schließen — fünf Wege, durchgerechnet (2026)

Der Beleihungsauslauf bei Projektfinanzierungen wird als Loan-to-Cost angegeben — dem Verhältnis von Darlehen zu Gesamtkosten. Er liegt je nach Art und Risiko des Projekts zwischen 0,6 und 0,9 ¹. Aus dieser Zahl ergibt sich unmittelbar, wie viel Eigenkapital Sie stellen müssen: Bei einem LTC von 0,65 sind es 35 Prozent der Gesamtkosten.

Diese Spanne ist der eigentliche Befund. Zwischen 0,6 und 0,9 liegen bei zehn Millionen Euro Gesamtkosten drei Millionen Euro Eigenkapitalunterschied — und welcher Wert gilt, entscheidet nicht Ihr Verhandlungsgeschick, sondern das Risikoprofil, das die Bank dem Vorhaben zuordnet.

Die Anforderung ist kein Verhandlungsergebnis, sondern zu einem großen Teil Regulierung. Nach den EBA-Leitlinien zu ADC-Risikopositionen, anwendbar seit dem 4. November 2025, tragen Projektentwicklungskredite grundsätzlich ein Risikogewicht von 150 Prozent. Es sinkt nur dann auf 100 Prozent, wenn mindestens 50 Prozent Vorverkauf oder Vorvermietung und mindestens 25 Prozent Eigenkapital des Bauherrn vorliegen ⁵⁶.

In Österreich kommt eine zusätzliche Verschärfung: Die Kapitalanforderungen für Banken steigen dort stufenweise auf 2,0 Prozent ab Juli 2026 und 3,5 Prozent ab Juli 2027. Die Folge ist weniger Spielraum in der Kreditvergabe, stärkere Selektion von Projekten, steigende Finanzierungskosten für Bauträger und sinkende Kreditverfügbarkeit ³.

Alle fünf Wege beschaffen Kapital. Es gibt aber einen sechsten, der die Anforderung selbst senkt: die Vorverkaufsquote. Wer die 50-Prozent-Schwelle erreicht und gleichzeitig 25 Prozent Eigenkapital stellt, bringt das Risikogewicht von 150 auf 100 Prozent ⁵ — und verändert damit die Rechnung, die die Bank aufmacht, bevor überhaupt über teures Nachrangkapital gesprochen wird.

Praktisch heißt das: Jeder zusätzliche notariell beurkundete Kaufvertrag vor Finanzierungszusage ist bares Geld. Genau deshalb gehören Abverkauf und Kapitalbeschaffung zusammen gedacht — warum Käufer dabei an der Finanzierung scheitern, steht im Beitrag zu den sechs K.-o.-Kriterien der Banken.

Rechnen wir es an einem Vorhaben durch. Die Annahmen stehen offen dabei; insbesondere die Reaktion der Bank auf eine höhere Vorverkaufsquote ist eine Annahme, kein Automatismus.

Der Vergleich zeigt, warum die Reihenfolge über den Preis entscheidet. Wer zuerst Kapital sucht und dann verkauft, zahlt die Lücke voll. Wer zuerst verkauft und dann Kapital sucht, verhandelt über eine kleinere Lücke zu besseren Konditionen.

Die richtige Frage lautet deshalb nicht: Wo bekomme ich die fehlenden 1,5 Millionen her? Sondern: Wie groß ist die Lücke wirklich, wenn ich vorher am Vorverkauf und an der Struktur arbeite — und was kostet mich jeder Monat, den ich damit warte? Wir prüfen genau das zuerst und akquirieren erst danach: Mezzanine-Kapital für Projektentwickler.