So läuft eine Kapitalvermittlung wirklich ab — sieben Phasen von der Anfrage bis zur Auszahlung (2026)

Die verbreitete Vorstellung ist: Ein Kapitalgeber prüft lange, entscheidet dann und zahlt aus. In der Praxis läuft es anders. Die eigentliche Prüfung ist selten das Nadelöhr — Kreditentscheidungen bei Debt Funds fallen in der Regel schneller und weniger bürokratisch als bei Banken ⁴. Was den Prozess in die Länge zieht, sind fehlende Unterlagen, widersprüchliche Zahlen und Nachfragen, die eine Woche auf eine Antwort warten.

Das ist eine gute Nachricht, weil dieser Teil vollständig in Ihrer Hand liegt. Und eine unbequeme, weil dieselbe Ursache auch dann noch wirkt, wenn Sie den besten Kapitalgeber am Tisch haben.

Am Anfang steht die Frage, ob das Vorhaben überhaupt platzierbar ist — und die wird geprüft, bevor irgendjemand angesprochen wird. Geprüft werden Kalkulation, Rangverhältnis, Besicherung und Exit-Szenario. Diese Reihenfolge ist kein Formalismus: Ein Projekt, das im Markt einmal abgelehnt wurde, lässt sich beim selben Kapitalgeber nicht zwei Monate später erneut vorlegen.

Die wirtschaftlichen und rechtlichen Eckdaten werden in einem eigens eingerichteten physischen oder virtuellen Datenraum bereitgestellt; der Kapitalgeber prüft und stellt Rückfragen, die in einem Q-and-A-Prozess beantwortet werden ¹. Was hier fehlt, fällt später doppelt auf.

Kapitalgeber haben Profile: Nutzungsart, Region, Ticketgröße, Rangposition, Laufzeit, Mindest- und Höchstbetrag. Ein Vorhaben, das außerhalb dieses Profils liegt, wird nicht geprüft, sondern abgelegt. Deshalb ist die Zahl der Angesprochenen kein Qualitätsmerkmal — die Passgenauigkeit ist es.

Der Markt gibt dafür aktuell wenig Spielraum: Banken steuern ihr Neugeschäft deutlich selektiver ⁵, was den Anteil der Vorhaben erhöht, die überhaupt bei alternativen Finanzierern landen. Welche Wege dafür in Frage kommen, ordnet Die Refinanzierungslücke 2026 ein.

Nach erfolgreicher Erstprüfung wird ein Term Sheet unterzeichnet ¹. Es ist in der Regel nicht bindend, setzt aber den Rahmen, in dem danach verhandelt wird — wer hier ungenau ist, verhandelt später gegen das eigene Papier.

Bei Immobilienprojekten sind Laufzeiten von zwölf bis 48 Monaten mit Rückführung aus Verkauf, Refinanzierung oder Exit üblich, ohne laufende Tilgung und teils mit aufgezinsten Zinsen ¹. Was das für die Gesamtkosten bedeutet, rechnet Was kostet Mezzanine-Kapital durch.

Jetzt prüft die Gegenseite im Detail: rechtlich, technisch, wirtschaftlich und steuerlich. Erwartbar sind eine Wertindikation, eine Plausibilisierung der Baukosten, eine Prüfung der Genehmigungslage und eine Bewertung des Vermarktungsstands.

Der Vertrag setzt das Term Sheet um. Sicherungsrechte an Grundstücken — typischerweise eine nachrangige Grundschuld nach § 1191 BGB ⁶ — werden bestellt und im Grundbuch eingetragen. Bei Nachrangdarlehen kommt regelmäßig eine Rangrücktrittserklärung hinzu, die dafür sorgt, dass die Forderung in der Überschuldungsprüfung nach § 19 InsO nicht berücksichtigt werden muss ⁷.

Zwischen Unterschrift und Geldeingang liegen die Auszahlungsvoraussetzungen. Diese Liste ist der häufigste Grund für Verzögerungen kurz vor dem Ziel — sie enthält regelmäßig Punkte, die von Dritten abhängen: Grundbuchamt, Notar, vorrangige Bank, Versicherer.

Nach der Auszahlung endet der Prozess nicht, er wechselt nur den Charakter. Vereinbart werden in aller Regel Verwendungsnachweise, ein regelmäßiges Bautenstands- und Vermarktungsreporting sowie Informationspflichten bei Abweichungen. Wer hier nachlässig ist, hat beim nächsten Vorhaben ein Problem — der Markt ist klein und Kapitalgeber sprechen miteinander.

Die Annahmen stehen offen dabei: eine laufende Grundstücksfinanzierung von fünf Millionen Euro zu sechs Prozent, eine Verzögerung von acht Wochen, weil Unterlagen während des Verfahrens nachgereicht werden mussten.

Diese Rechnung ist der Grund, warum die Vorprüfung vor der Ansprache steht und nicht danach. Sie ist auch der Grund, warum ein Vermittler, der nur im Erfolgsfall vergütet wird, systematisch zu wenig Zeit in die Vorbereitung steckt — nachzulesen in Seriöse oder graue Kapitalvermittlung.

Die richtige Frage lautet deshalb nicht: Wie schnell finden Sie mir Kapital? Sondern: Was muss auf meiner Seite fertig sein, damit die Prüfung überhaupt beim ersten Anlauf durchlaufen kann?