Rechtsstatus für Aufteiler

Umwandlungsverbot und Kündigungssperrfrist in Bayern (2026)

Bayern hat eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen und ist die Aufteilung in Wohnungseigentum genehmigungspflichtig, sobald ein Gebäude 11 oder mehr Wohnungen hat — im Geltungsbereich der Verordnung (50 Städte und Gemeinden). Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB beträgt in Bayern 10 Jahre.

Angaben zuletzt gegen die amtlichen Quellen geprüft am 11. August 2026

Achtung — Regelung läuft aus

Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB läuft am 31. Dezember 2026 aus.

Ob verlängert wurde, prüfen Sie vor jedem Ankauf in der amtlichen Fassung. Wir ziehen den Stand nach, sobald eine Nachfolgeregelung veröffentlicht ist.

§ 250 BauGB — Aufteilung

Genehmigungspflicht ab 11 Wohnungen

Geltungsbereich: 50 Städte und Gemeinden. In Kraft seit 1. Juni 2023. Rechtsgrundlage ist § 2 der Gebietsbestimmungsverordnung-Bau (GBestV-Bau) in der Fassung der Änderungsverordnung vom 25. April 2023, in Kraft seit 1. Juni 2023. Wohngebäude mit bis zu zehn Wohnungen sind ausgenommen — Bayern hat damit die höchste Schwelle aller Länder. WICHTIG FUER DIE ZEITPLANUNG: Der Genehmigungsvorbehalt ist derzeit bis zum 31. Dezember 2026 befristet (BayMBl. 2025 Nr. 553). Der Bund hat den Rahmen zwar bis Ende 2030 verlängert, die bayerische Verordnung läuft aber vorher aus und muss erneut verlängert werden. Unabhängig davon gilt: In Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung ist die Umwandlung ohne Rücksicht auf die Wohnungszahl genehmigungspflichtig — diese Regelung läuft bis Ende 2028.

§ 577a BGB — Kündigungssperrfrist

10 Jahre

Geltungsbereich: über 200 Städte und Gemeinden. Bayern hat den größten Geltungsbereich aller Länder: Der Deutsche Mieterbund führt zum Stand Juni 2025 über 200 erfasste Gemeinden. Darunter alle zwölf kreisfreien Städte mit eigener Detailseite. Ob Ihre Gemeinde erfasst ist, ergibt sich aus der amtlichen Fassung der Verordnung — die Zahl der Gemeinden hat sich in den vergangenen Jahren mehrfach geändert.

§ 558 Abs. 3 BGB — Kappungsgrenze

15 % in drei Jahren

Geltungsbereich: 285 Gemeinden.

§ 556d BGB — Mietpreisbremse

Höchstens 10 % über Vergleichsmiete

Geltungsbereich: die in der Landesverordnung genannten Gemeinden. Jede Landesverordnung muss nach § 556d Abs. 2 BGB spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.

Ausdrücklich genannte Städte

Diese Städte werden in den ausgewerteten Übersichten namentlich genannt. Die Verordnung erfasst darüber hinaus weitere Gemeinden — maßgeblich ist immer die amtliche Fassung.

München
Nürnberg
Augsburg
Würzburg
Regensburg
Fürth
Erlangen
Bamberg
Aschaffenburg
Kempten (Allgäu)
Landshut
Rosenheim

Was das für ein Aufteilungsprojekt bedeutet

Zuerst die Zulässigkeit, dann der Preis. Ab 11 Wohnungen brauchen Sie eine Genehmigung. Rechnen Sie das Verfahren in den Zeitplan ein, bevor Sie den Ankauf unterschreiben.
Die Sperrfrist bestimmt den Exit. Bei 10 Jahren verschiebt sich der bezugsfreie Verkauf entsprechend — das ist der größte Einzelfaktor in der Kalkulation.
Die Kappungsgrenze bestimmt, wie schnell die Miete steigen darf. Mit 15 statt 20 Prozent in drei Jahren dauert es länger, eine günstige Bestandsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen. Wer vermietet verkauft, verkauft über die Miete — und die lässt sich hier langsamer heben.
Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt überall. § 577 BGB ist Bundesrecht und hängt nicht an einer Landesverordnung.
Vermietet verkaufte Einheiten bringen weniger. Der Abschlag gegenüber bezugsfrei entscheidet darüber, ob sich die Aufteilung gegenüber dem Globalverkauf rechnet — durchrechnen im [Aufteilungs-Rechner](/aufteilung-rechner).
Erhaltungssatzung prüfen. Unabhängig von § 250 BauGB kann eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB die Umwandlung zusätzlich beschränken. Das ist kommunales Recht und je Stadtteil zu prüfen.

Der bundesrechtliche Rahmen

Norm	Was sie regelt	Stand
§ 250 BauGB	Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt — nur wo eine Landesverordnung gilt	befristet bis Ende 2030
§ 577 BGB	Vorkaufsrecht des Mieters bei der ersten Veräußerung nach Umwandlung	bundesweit, unbefristet
§ 577a BGB	Kündigungssperrfrist für Eigenbedarf und Verwertung nach Umwandlung	Grundfrist drei Jahre, per Landesverordnung bis zehn Jahre
§ 558 Abs. 3 BGB	Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand — 20 Prozent in drei Jahren, in bestimmten Gemeinden auf 15 Prozent abgesenkt	Landesverordnung für höchstens fünf Jahre
§ 556d BGB	Mietpreisbremse bei Wiedervermietung — höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete	Landesverordnungen enden spätestens mit Ablauf des 31.12.2029
§ 172 BauGB	Soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutz) — kommunale Zusatzbeschränkung	je Gemeinde und Gebiet

Stand und Verbindlichkeit

Zuletzt geprüft am 11. August 2026. Diese Seite fasst öffentlich zugängliche Quellen zusammen und ist keine Rechtsberatung. Landesverordnungen ändern sich und laufen aus — maßgeblich ist ausschließlich die amtliche Fassung. Prüfen Sie den Stand vor jedem Ankauf und sichern Sie ihn im Kaufvertrag ab.

Häufige Fragen

In den Gebieten der Landesverordnung ja: Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für den Abverkauf ist das doppelt relevant — die erzielbare Neuvertragsmiete bestimmt den Ertragswert, den ein Kapitalanleger als Käufer ansetzt.

Die Kappungsgrenze ist auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt statt der gesetzlichen 20 Prozent. Das begrenzt, wie schnell Sie eine Bestandsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen können — und damit auch, wie schnell sich der Ertragswert einer vermieteten Einheit verbessern lässt.

Im Geltungsbereich der Landesverordnung ja: Ab 11 Wohnungen im Gebäude ist die Begründung von Wohnungseigentum nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig. Kleinere Gebäude sind ausgenommen. Ob die konkrete Gemeinde erfasst ist, ergibt sich aus der amtlichen Fassung der Verordnung.

10 Jahre. Die Frist beginnt mit dem Eigentumserwerb des Käufers, nicht mit der Aufteilung — das verschiebt den bezugsfreien Verkauf entsprechend nach hinten.

Ja. Der Bundesgesetzgeber hat die Befristung des § 250 BauGB mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus um fünf Jahre bis Ende 2030 verlängert. Ob die jeweilige Landesverordnung ebenfalls verlängert wurde, ist davon unabhängig und gesondert zu prüfen.

§ 250 BauGB regelt öffentlich-rechtlich, ob Sie überhaupt aufteilen dürfen. § 577a BGB regelt zivilrechtlich, ab wann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen darf. Beides ist unabhängig voneinander zu prüfen.

Vor allem zwei Dinge: die Zulässigkeit überhaupt und den Zeitplan. Eine lange Sperrfrist verschiebt den bezugsfreien Verkauf um Jahre und drückt den erzielbaren Preis je Quadratmeter, weil vermietete Einheiten deutlich weniger bringen als bezugsfreie.

Quellen

Diese Angaben zitieren oder einbetten

Sie dürfen die Angaben dieser Seite übernehmen — in einem Artikel, einer Studie oder einer internen Unterlage. Wir bitten um eine Quellenangabe mit Verlinkung; eine gesonderte Genehmigung brauchen Sie dafür nicht. Nennen Sie bitte den Prüfstand mit, weil Landesverordnungen auslaufen und sich ändern.

Zitiervorschlag

Obermeier Capital: Umwandlungsverbot und Kündigungssperrfrist in Bayern (2026). Stand: 11. August 2026. https://obermeier-capital.de/umwandlung-bayern

Für Fußnoten und Literaturverzeichnisse. Ergänzen Sie bei Bedarf das Abrufdatum.

Einbett-Code (HTML)

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  <figcaption>Umwandlung und Kündigungssperrfrist in Bayern — Stand: 11. August 2026</figcaption>
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    <tr><th>§ 250 BauGB — Aufteilung</th><td>Genehmigungspflicht ab 11 Wohnungen</td></tr>
    <tr><th>§ 577a BGB — Kündigungssperrfrist</th><td>10 Jahre</td></tr>
    <tr><th>§ 558 Abs. 3 BGB — Kappungsgrenze</th><td>15 % in drei Jahren</td></tr>
    <tr><th>§ 556d BGB — Mietpreisbremse</th><td>Höchstens 10 % über Vergleichsmiete</td></tr>
  </table>
  <p>Quelle: <a href="https://obermeier-capital.de/umwandlung-bayern">Obermeier Capital</a></p>
</figure>

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Redaktionelle Zusammenstellung öffentlich zugänglicher Quellen. Keine Rechtsberatung und keine Aussage zur Zulässigkeit einer Umwandlung im Einzelfall. Rechtsberatung im Einzelfall ist Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten vorbehalten.