Bauträgerfinanzierung und Mezzanine in München — warum die Genehmigung teurer ist als der Zins (2026)
München 2026: stabile Preise, kaum Genehmigungen
Der Münchner Wohnungsmarkt hat sich preislich stabilisiert. Nach dem Rückgang zwischen 2022 und 2024 liegen die Wohnungspreise 2026 praktisch auf Vorjahresniveau, die Veränderung beträgt minus 0,02 Prozent; eine Eigentumswohnung kostet im Schnitt rund 8.693 Euro je Quadratmeter 4. Für die Kalkulation ist das eine gute Nachricht — die Erlösseite ist planbarer als in den Vorjahren.
Die schlechte Nachricht steht auf der anderen Seite. Im ersten Quartal 2026 wurden in München monatlich nur noch durchschnittlich 315 Wohneinheiten genehmigt — ein Rückgang von 29,6 Prozent gegenüber 2025 2. Und das ausgerechnet dort, wo im Freistaat am dringendsten neuer Wohnraum gebraucht wird 2.
Der Engpass ist nicht das Kapital — es ist die Wartezeit
Entscheidend für die Finanzierungsstruktur ist weniger die Zahl der Genehmigungen als die Dauer bis dahin. In München liegen die Wartezeiten 2026 bei acht bis achtzehn Monaten: einfache Einfamilienhäuser acht bis zehn Monate, Mehrfamilienhäuser und Umbauten zwölf bis achtzehn Monate 3.
Was das für die Finanzierungsstruktur bedeutet
Aus der Wartezeit folgt eine klare Konsequenz: Eine kurzfristige Brücke ist in München bei Projekten ohne Baurecht das falsche Instrument. Brücken laufen typischerweise drei bis zwölf Monate — also kürzer als die Genehmigung dauert. Wer sie trotzdem einsetzt, verlängert zwangsläufig, und Verlängerungen sind der teuerste Teil jeder Brückenfinanzierung, wie der Beitrag zur Ankaufs- und Brückenfinanzierung zeigt.
- Laufzeit an der Genehmigung ausrichten, nicht am Wunsch. Wer mit zwölf Monaten kalkuliert, wo achtzehn realistisch sind, verhandelt später unter Zeitdruck.
- Verlängerungskonditionen vorab festschreiben. In München ist die Verlängerung nicht der Ausnahmefall, sondern der wahrscheinliche.
- Instrumente mit langer Laufzeit bevorzugen. Mezzanine über vierundzwanzig bis sechsunddreißig Monate ist teurer als eine Brücke — aber billiger als drei Verlängerungen.
- Verkäuferdarlehen ernsthaft prüfen. Wenn der Verkäufer die Genehmigungsdauer kennt, ist Stundung oft leichter zu verhandeln als anderswo.
Der Münchner Sonderfall: zehn Jahre Sperrfrist
Wer in München aufteilt und vermietete Einheiten verkauft, muss eine zweite Besonderheit einrechnen: Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB beträgt hier zehn Jahre statt der gesetzlichen drei 78. Ein Selbstnutzer, der 2026 kauft, kann sich frühestens 2036 auf Eigenbedarf berufen.
Für die Kalkulation heißt das: Bei vermieteten Einheiten fällt die Selbstnutzer-Nachfrage praktisch weg, es bleiben Kapitalanleger. Das verändert Preisdurchsetzung und Vermarktungsdauer — und damit die Vorverkaufsquote, an der die Bankfinanzierung hängt. Die Details stehen im Beitrag zu Mieter-Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist.
Welche Instrumente in München tatsächlich passen
| Projektlage | Passendes Instrument | Warum |
|---|---|---|
| Grundstück ohne Baurecht | Mezzanine mit langer Laufzeit oder Verkäuferdarlehen | Genehmigung dauert 12–18 Monate |
| Baurecht liegt vor, EK fehlt | Mezzanine oder Whole Loan | klassische Eigenkapitalluecke |
| Bankzusage liegt vor, Auszahlung offen | Brücke | kurzer, sicherer Exit |
| Bieterverfahren mit kurzem Notartermin | Brücke mit vorab geregelter Verlaengerung | Tempo schlaegt Preis |
| Vermieteter Bestand zur Aufteilung | JV-Equity oder Bestandsfinanzierung | Abverkauf dauert wegen 10-Jahres-Sperrfrist laenger |
Was in eine Münchner Kalkulation gehört
- Genehmigungsdauer als eigener Posten. Nicht als Risiko im Anhang, sondern als Zinsposition in der Kalkulation.
- Realistische Vermarktungsdauer. Die Statistik misst bis zur Reservierung, nicht bis zum Notartermin — nachzulesen im Beitrag zur Vermarktungsdauer.
- Sperrfrist bei vermieteten Einheiten. Zehn Jahre verändern die Käufergruppe und damit die Preisdurchsetzung.
- Vorverkaufsquote als Finanzierungshebel. Ab 50 Prozent Vorverkauf und 25 Prozent Eigenkapital sinkt das Risikogewicht der Bank deutlich 9.
- Verlängerungskosten aller Finanzierungsbausteine. In einem Markt mit dieser Genehmigungsdauer sind sie kein Nebenszenario.
Die ehrliche Rechnung — was die Wartezeit kostet
Rechnen wir die Genehmigungsdauer als das durch, was sie ist: eine Finanzierungsposition. Die Annahmen stehen offen dabei.
Das Ergebnis ist für viele kontraintuitiv: Das teurere Instrument ist hier das günstigere, weil es zur Laufzeit passt. Wer in München den niedrigsten Monatszins sucht, findet regelmäßig die teuerste Gesamtlösung.
Drei Fehler, die in München besonders teuer sind
- Die Genehmigungsdauer optimistisch ansetzen. Zwölf statt achtzehn Monate zu kalkulieren, verschiebt die gesamte Finanzierungsarchitektur.
- Kurzfristig finanzieren, was lange dauert. Brücken sind für Zeitversatz gemacht, nicht für Behördenverfahren.
- Die Sperrfrist erst im Vertrieb entdecken. Zehn Jahre Sperrfrist entscheiden über die Käufergruppe — das gehört vor den Ankauf, nicht ins Exposé.
Die richtige Frage in München lautet deshalb nicht: Wer gibt mir das günstigste Kapital? Sondern: Welche Struktur hält achtzehn Monate Wartezeit aus, ohne dass ich zwischendurch neu verhandeln muss? Genau das prüfen wir zuerst — und akquirieren danach: Mezzanine-Kapital für Projektentwickler.
Häufige Fragen
Quellen
- [1]Landeshauptstadt München — Immobilien-Marktbericht München 2026/27 https://stadt.muenchen.de/news/immobilien-marktbericht-muenchen-202627.html
- [2]IVD Süd — Wohnungsneubau in Bayern: Genehmigungszahlen im ersten Quartal 2026 https://ivd-sued.net/pm-46-wohnungsneubau-in-bayern-genehmigungszahlen-im-ersten-quartal-2026-etwas-im-aufwind/
- [3]FT Immobilien 24 — Baugenehmigung München 2026: Wartezeiten https://www.ftimmobilien24.com/immobilienmakler-m%C3%BCnchen/baugenehmigung-muenchen-2026-wartezeiten-lbk/
- [4]Kopp Real Estate — Immobilienpreise München 2026: Preise, Mieten, Bodenwerte https://kopp-re.de/immobilienpreise-muenchen/
- [5]LBB Bayern — Trotz steigender Baugenehmigungen: was den Aufwärtstrend bremst https://www.lbb-bayern.de/aktuelles/news/news-uebersicht/news-detailansicht/trotz-steigender-baugenehmigungen-was-den-aufwaertstrend-bislang-noch-bremst.html
- [6]Referat für Arbeit und Wirtschaft München — Immobilien-Marktbericht München https://www.wirtschaft-muenchen.de/produkt/immobilien-marktbericht-muenchen-2025-2026/
- [7]§ 577a BGB — Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html
- [8]Haufe — BGH: Zehn-Jahres-Kündigungssperrfrist ist wirksam https://www.haufe.de/id/beitrag/bgh-berliner-10-jahres-kuendigungssperrfrist-ist-wirksam-HI15290190.html
- [9]EBA — Final Guidelines on ADC exposures, anwendbar ab 04.11.2025 https://www.eba.europa.eu/publications-and-media/press-releases/eba-publishes-its-final-guidelines-acquisition-development-and-construction-exposures-residential
- [10]Konii — BF.Quartalsbarometer Q2 2026 mit Margen nach Nutzungsart https://www.konii.de/news/bf-quartalsbarometer-q2-2026-stimmung-unter-den-immobilienfinanzierern-bricht-ein/
Eine Struktur, die achtzehn Monate aushält.
Wir sitzen in München und rechnen Genehmigungs- und Vermarktungsdauer als das, was sie sind: Zinspositionen. Erst prüfen, dann Kapital akquirieren. Das Mandat ist kostenpflichtig, bevor wir anfangen.
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