Gewerblicher Grundstückshandel: warum die Drei-Objekt-Grenze keine Grenze ist
Was auf dem Spiel steht
Zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel liegt keine Nuance, sondern eine andere Welt. Es geht nicht um ein paar Prozentpunkte, sondern um mehrere Weichen gleichzeitig.
| Merkmal | Private Vermögensverwaltung | Gewerblicher Grundstückshandel |
|---|---|---|
| Veräußerungsgewinn nach zehn Jahren | steuerfrei (§ 23 EStG) | steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer |
| Gewerbesteuer | fällt nicht an | fällt an |
| Einordnung der Immobilie | Anlagevermögen | Umlaufvermögen — wie Ware im Lager |
| Abschreibung | möglich | auf Umlaufvermögen nicht |
| Gewinnermittlung | Überschussrechnung | Betriebsvermögensvergleich, ggf. Bilanzierung |
| Rückwirkung | — | die Einordnung kann Jahre zurückwirken |
Die letzte Zeile ist die unangenehmste. Die Gewerblichkeit wird nicht beim ersten Verkauf festgestellt, sondern rückblickend — wenn das Gesamtbild feststeht. Wer beim vierten Verkauf die Schwelle reißt, kann damit auch die drei vorherigen in den Gewerbebetrieb ziehen.
Die Drei-Objekt-Grenze ist kein Gesetz
Im Einkommensteuergesetz steht sie nicht. Sie ist von der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs entwickelt und von der Finanzverwaltung im BMF-Schreiben vom 26. März 2004 zusammengefasst worden 12. Der Kern: Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, betreibt in der Regel gewerblichen Grundstückshandel.
Entscheidend ist das Wort in der Regel. Die Grenze ist ein Indiz für die innere Tatsache, auf die es eigentlich ankommt: ob von Anfang an eine Veräußerungsabsicht bestand oder ob Vermögen verwaltet werden sollte.
Was als Objekt zählt
- Ein Objekt ist jedes selbständig veräußerbare Grundstück. Maßgeblich ist die eigenständige Veräußerbarkeit, nicht der Wert und nicht die Größe.
- Eine Eigentumswohnung ist ein Objekt. Ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Einheiten, ungeteilt verkauft, ist ein Objekt — aufgeteilt und einzeln verkauft sind es zwölf.
- Ein Doppelhaushälfte, ein Reihenhaus, ein Stellplatz mit eigenem Grundbuchblatt — jeweils eigenständig zu betrachten.
- Auch Anteile an Grundstücksgesellschaften können unter Umständen zuzurechnen sein. Wer über mehrere Vehikel verkauft, sollte nicht darauf bauen, dass getrennt gezählt wird.
Der Fünfjahreszeitraum — und warum er sich dehnen kann
Gezählt wird der Zeitraum zwischen Anschaffung oder Errichtung und Veräußerung. Fünf Jahre sind der Regelrahmen — aber kein Zeitraum, nach dessen Ablauf man sicher wäre. Bei einer im Ganzen erkennbaren, planmäßigen Tätigkeit kann auch ein längerer Zeitraum in die Gesamtbetrachtung einbezogen werden.
Praktisch heißt das: Wer im Jahr fünf mit dem Verkaufen aufhört und im Jahr sechs wieder anfängt, hat keinen neuen Zähler eröffnet, sondern nur eine Pause gemacht. Das Gesamtbild zählt, nicht die Lücke im Kalender.
Warum die Aufteilung der gefährlichste Fall ist
Hier laufen zwei Dinge zusammen, die einzeln harmlos aussehen. Erstens macht die Aufteilung aus einem Objekt viele — jede Einheit zählt einzeln. Zweitens ist die Aufteilung selbst eine Maßnahme, die auf Veräußerung angelegt ist; sie spricht für eine Veräußerungsabsicht, statt sie zu widerlegen.
Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, aufteilt und die Wohnungen einzeln verkauft, ist damit fast zwangsläufig im Bereich des gewerblichen Grundstückshandels — selbst dann, wenn nur ein einziges Haus im Spiel ist. Die Drei-Objekt-Grenze reißt man in diesem Modell nicht knapp, sondern deutlich.
- Rechnen Sie die Steuer in den Aufteilungsaufschlag ein, nicht daneben. Der Mehrerlös des Einzelverkaufs ist ohne diese Position keine belastbare Zahl — durchrechnen im Aufteilungs-Rechner.
- Vergleichen Sie ehrlich mit dem Globalverkauf. Ein Verkauf, ein Objekt, potenziell private Vermögensverwaltung. Die Gegenüberstellung steht im Beitrag Globalankauf oder Aufteilung.
- Prüfen Sie vorher, ob Sie überhaupt aufteilen dürfen. In Gebieten mit Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB brauchen Sie eine Genehmigung — Stand je Land und Stadt im Register.
- Berücksichtigen Sie die Sperrfrist. Eine lange Kündigungssperrfrist verschiebt den bezugsfreien Verkauf um Jahre und damit auch den Zeitpunkt, zu dem gezählt wird.
Die erweiterte Kürzung — was Bestandshalter zusätzlich verlieren können
Für Family Offices und Bestandshalter, die über eine Gesellschaft halten, steht mehr auf dem Spiel als die Einordnung eines einzelnen Verkaufs. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erlaubt auf Antrag die sogenannte erweiterte Kürzung: Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz — oder daneben eigenes Kapitalvermögen — verwalten und nutzen, können den darauf entfallenden Gewerbeertrag kürzen 3.
- Das Wort ausschließlich ist wörtlich zu nehmen. Schon eine kleine schädliche Tätigkeit kann die Kürzung für das gesamte Jahr entfallen lassen — nicht anteilig, sondern ganz.
- Die Vorschrift nennt zulässige Nebentätigkeiten, unter anderem die Betreuung von Wohnungsbauten und die Errichtung und Veräußerung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen — dann ist der Gewinn hieraus jedoch gesondert zu ermitteln.
- Sie wirkt nur auf Antrag. Sie fällt niemandem zu, der sie nicht geltend macht.
Was das für die Kalkulation bedeutet
- Die Frage gehört vor den Ankauf. Nach dem Ankauf ist die Struktur gesetzt; ändern lässt sie sich dann nur noch teuer.
- Der Aufteilungsaufschlag ist eine Bruttozahl. Ohne Gewerbesteuer und ohne den Wegfall der Zehnjahresfrist beschreibt er nicht, was übrig bleibt.
- Die Haltedauer ist kein Sicherheitsnetz mehr. Im Gewerbebetrieb gibt es keine Frist, nach deren Ablauf der Gewinn steuerfrei wäre.
- Umlaufvermögen bedeutet keine Abschreibung. Wer mit AfA gerechnet hat, rechnet im Handelsfall falsch.
- Ein Globalverkauf kann netto besser sein als ein höherer Bruttoerlös aus Einzelverkäufen. Genau deshalb gehört beides nebeneinander gerechnet, bevor entschieden wird.
Die Fragen vor dem Ankauf
- Wie viele selbständig veräußerbare Objekte entstehen aus diesem Vorhaben? Nicht wie viele Gebäude — wie viele Einheiten.
- Wie viele Objekte habe ich in den letzten fünf Jahren bereits veräußert? Auch über andere Gesellschaften.
- Ist die Veräußerungsabsicht dokumentiert oder widerlegbar? Finanzierungsunterlagen, Protokolle und Vermarktungsvorbereitungen sprechen für sich.
- In welcher Gesellschaft findet das statt — und hält dieselbe Gesellschaft Bestand? Falls ja: erweiterte Kürzung gefährdet.
- Ist die erweiterte Kürzung beantragt, und was würde ihr Wegfall kosten? Diese Zahl sollten Sie kennen, bevor Sie handeln.
- Wie sieht die Rechnung netto aus — Aufteilung gegen Globalverkauf?
- Steht der steuerliche Rahmen schriftlich fest, bevor beurkundet wird? Von Ihrem Steuerberater, nicht aus einem Beitrag im Netz.
Häufige Fragen
Quellen
- [1]BMF-Schreiben vom 26.03.2004 — Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels (IV A 6 - S 2240 - 46/04, BStBl I S. 434) https://datenbank.nwb.de/Dokument/129733/
- [2]IWW — BFH-Entscheidungen und BMF-Schreiben zur Relativierung der Drei-Objekt-Grenze https://www.iww.de/gstb/archiv/gewerblicher-grundstueckshandel-bfh-entscheidungen-und-bmf-schreiben-zur-relativierung-der-drei-objekt-grenze-f44877
- [3]§ 9 GewStG — Kürzungen, Nummer 1 Satz 2 (erweiterte Kürzung) https://www.gesetze-im-internet.de/gewstg/__9.html
- [4]§ 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte, Zehnjahresfrist bei Grundstücken https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
- [5]§ 15 EStG — Einkünfte aus Gewerbebetrieb https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__15.html
- [6]§ 250 BauGB — Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html
- [7]CMS — Überblick gewerblicher Grundstückshandel https://www.cmshs-bloggt.de/steuerrecht/gewerblicher-grundstueckshandel/
Ob sich die Aufteilung rechnet, entscheidet sich vor dem Ankauf.
Für Aufteiler und Bauträger: Wir beschaffen mandatiert bonitätsgeprüfte Käufer für Ihre Wohneinheiten. Für Family Offices und Fonds: Wir suchen mandatiert nach Ihrem Ankaufsprofil. Zur steuerlichen Einordnung Ihres Vorhabens beraten wir nicht — dafür ist Ihr Steuerberater zuständig.
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