Bauträger-Due-Diligence: die 10 Prüfpunkte, an denen Bauträger durchfallen (2026)

Prüfpunkt 1: Wer haftet tatsächlich, und mit was?

• Frage: Wer ist Vertragspartner, wer ist Gesellschafter, und haftet die Muttergesellschaft mit, oder endet die Kette bei einer GmbH mit 25.000 Euro Stammkapital?
• Beleg: Aktueller Handelsregisterauszug plus Gesellschafterliste über das Unternehmensregister ¹; bei zugesagter Mithaftung die Patronatserklärung oder Bürgschaft im Wortlaut, nicht als Zusage im Gespräch.
• Warnsignal: Die Objektgesellschaft wurde wenige Wochen vor der Kapitalanfrage gegründet, die Muttergesellschaft haftet nicht mit, und die Beteiligungskette führt über mehrere Stufen ins Ausland.

Prüfpunkt 2: Ist der Track Record belegt oder erzählt?

• Frage: Welche Projekte wurden von genau dieser Gesellschaft und diesem Geschäftsführer fertiggestellt und übergeben, nicht „begleitet“, nicht „mitentwickelt“?
• Beleg: Objektliste mit Adresse, Fertigstellungsjahr und Einheitenzahl, stichprobenartig gegen Handelsregister und Grundbuch prüfbar. Dazu zwei Referenzen, die man anrufen darf.
• Warnsignal: Der Track Record gehört einer anderen Gesellschaft, einem früheren Arbeitgeber oder einem Partner, der am aktuellen Projekt nicht beteiligt ist. Geliehene Historie ist der häufigste Befund überhaupt.

Prüfpunkt 3: Was sagen die Jahresabschlüsse?

• Frage: Wie hoch sind Eigenkapitalquote, Verlustvorträge und Verbindlichkeiten, und wie haben sie sich über drei Jahre entwickelt?
• Beleg: Bundesanzeiger für die offengelegten Abschlüsse ²; für das laufende Jahr eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste.
• Warnsignal: Die Offenlegung fehlt oder ist mehrere Jahre im Rückstand; das Eigenkapital ist negativ und wird ausschließlich durch Gesellschafterdarlehen getragen, die im Ernstfall selbst nachrangig sind.

Prüfpunkt 4: Läuft gegen die Beteiligten etwas?

• Frage: Gibt es laufende oder abgeschlossene Insolvenzverfahren, Vollstreckungseinträge oder auffällige Gesellschaftsauflösungen bei der Gesellschaft, den Gesellschaftern oder dem Geschäftsführer?
• Beleg: Insolvenzbekanntmachungen des Bundes ⁴, Schuldnerverzeichnis des zuständigen Vollstreckungsgerichts, Wirtschaftsauskunft zur Gesellschaft und zu den handelnden Personen.
• Warnsignal: Eine Serie aufgelöster Objektgesellschaften mit denselben handelnden Personen. Einzelne gescheiterte Projekte kommen vor; ein Muster ist etwas anderes. Wie so ein Muster in der Praxis aussieht, zeigt die Anatomie einer Bauträger-Pleite.

Prüfpunkt 5: Wie weit ist das Baurecht wirklich?

• Frage: Liegt eine Baugenehmigung vor, ist die Widerspruchsfrist abgelaufen, und welche Auflagen sind daran geknüpft: Stellplatzablöse, Sozialbindung, Artenschutz, Altlasten?
• Beleg: Genehmigungsbescheid im Volltext einschließlich Nebenbestimmungen. Nicht die Zusammenfassung im Exposé, sondern der Bescheid.
• Warnsignal: Die Kalkulation unterstellt eine Geschossfläche, die so noch nicht genehmigt ist. Der Zeitplan beginnt mit einem Baubeginn, für den die Genehmigung erst noch kommen muss. In dieser Phase trägt nur eine kurze Brückenfinanzierung, keine Bauphasen-Finanzierung.

Prüfpunkt 6: Was steht im Grundbuch, in allen drei Abteilungen?

• Frage: Welche Dienstbarkeiten, Wegerechte, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte oder Rückauflassungsvormerkungen belasten das Grundstück, und welche Grundschulden stehen in welchem Rang?
• Beleg: Aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate, in voller Länge. Bei Altlastenverdacht zusätzlich die Auskunft aus dem Altlastenkataster.
• Warnsignal: Der Auszug wird nur auszugsweise, geschwärzt oder in veralteter Fassung geliefert. Eine Dienstbarkeit schränkt genau die Fläche ein, auf der gebaut werden soll.

Prüfpunkt 7: Hält die Kalkulation einer Gegenrechnung stand?

• Frage: Sind Baukosten je Quadratmeter, Zeitschiene, Finanzierungskosten und Vertriebskosten getrennt ausgewiesen, und wie viel Puffer bleibt, wenn die Baukosten um zehn Prozent steigen und der Verkauf sechs Monate länger dauert?
• Beleg: Vollständige Kalkulation als Tabelle mit Formeln, nicht als PDF-Auszug; dazu die Angebote oder Kostenschätzungen, auf denen die Baukosten beruhen.
• Warnsignal: Ein einziges Szenario ohne Sensitivität. Verkaufspreise, die deutlich über den örtlichen Vergleichswerten liegen, ohne dass die Differenz begründet wird. Finanzierungskosten, die nur den Nominalzins enthalten, nicht Gebühren und Endfälligkeit. Was nachrangiges Kapital wirklich kostet, rechnet der Mezzanine-Kosten-Rechner durch.

Prüfpunkt 8: Wo genau steht das Geld in der Reihenfolge?

• Frage: Erstrangig, zweitrangig oder nachrangig? Gibt es einen qualifizierten Rangrücktritt, und wurde dessen Wirkung erklärt: dass im Insolvenzfall erst alle anderen Gläubiger bedient werden ⁵⁶?
• Beleg: Der Darlehensvertrag im Entwurf, die Rangbescheinigung der finanzierenden Bank sowie Abteilung III des Grundbuchs mit den bereits eingetragenen Rechten.
• Warnsignal: Ein Nachrangdarlehen wird als „grundschuldbesichert“ beworben. Beides zugleich geht nicht: Wer nachrangig ist, steht hinter den Grundschuldgläubigern. Mehr dazu in Nachrangdarlehen verstehen und Welche Sicherheiten wirklich werthaltig sind.

Prüfpunkt 9: Woher kommt das Geld zurück?

• Frage: Erfolgt der Exit über Einzelverkauf, Globalverkauf oder Anschlussfinanzierung, und was ist davon bereits belegt: notarielle Kaufverträge, ein Term Sheet, eine Absichtserklärung oder nur eine Erwartung?
• Beleg: Vorverkaufsliste mit Unterscheidung zwischen beurkundeten Verträgen und bloßen Reservierungen; bei Globalverkauf das Term Sheet des Käufers; bei Anschlussfinanzierung die Indikation der Bank.
• Warnsignal: Reservierungen werden als Vorverkäufe gezählt. Eine Reservierung ist rechtlich nahezu wertlos; der Bundesgerichtshof hat Reservierungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam erklärt ⁷.

Prüfpunkt 10: Wer kontrolliert, wohin das Geld fließt?

• Frage: Wird das Kapital zweckgebunden ausgezahlt, gibt es eine Mittelverwendungskontrolle durch einen unabhängigen Dritten, und sind die Auszahlungen an den Baufortschritt geknüpft?
• Beleg: Mittelverwendungskontrollvertrag, Auszahlungsplan nach Bautenstand (analog zu den Raten nach § 3 MaBV) ⁸, Berichtspflichten mit Frist und Empfänger.
• Warnsignal: Das Kapital wird in einer Summe auf ein Konto der Gesellschaft ausgezahlt, ohne Zweckbindung und ohne Kontrolle. Berichtspflichten sind vereinbart, aber ohne Frist und ohne Folge bei Verstoß.

1. Zeigen Sie mir den vollständigen Handelsregisterauszug und die Gesellschafterliste der Vertragspartnerin.
2. Zeigen Sie mir die Baugenehmigung mit allen Nebenbestimmungen.
3. Zeigen Sie mir die Kalkulation als Tabelle und rechnen Sie sie mit zehn Prozent Mehrkosten durch.