MaBV in der Praxis: Abschlagszahlungen, Bürgschaft und die Fallen im Zahlungsplan

Die meisten Bauträger behandeln die Makler- und Bauträgerverordnung als Notarthema — etwas, das im Vertrag steht und vom Notar erledigt wird. Das ist ein teurer Irrtum. Die MaBV bestimmt, wann Sie Geld sehen und in welchen Schritten. Sie ist damit nicht die rechtliche Verpackung Ihrer Finanzierung, sondern deren Taktgeber.

Praktisch heißt das: Ihr Liquiditätsplan ist nicht frei kalkulierbar. Er ist die Summe aus verkauften Einheiten mal gesetzlich vorgegebener Ratenstaffel mal tatsächlichem Baufortschritt. Fällt einer der drei Faktoren aus, fällt die Rate aus — und die Bank hat trotzdem ihren Kapitaldienst.

Wer verstehen will, warum die Staffel zwingend ist, muss drei Normen hintereinanderlegen. Diese Kette wird in den meisten Darstellungen übersprungen — und genau deshalb hält sich der Irrtum, man könne den Zahlungsplan frei vereinbaren.

§ 3 Abs. 1 MaBV lässt die Entgegennahme von Vermögenswerten erst zu, wenn vier Dinge gleichzeitig vorliegen ³. Fehlt eines davon, ist die Rate nicht fällig — auch wenn der Bau längst weiter ist.

In der Praxis ist Punkt drei der Engpass. Die Freistellungserklärung der Bank kommt spät, ist verhandlungsbedürftig und hängt an der Frage, was im Scheiternsfall gilt. Wer sie erst anstößt, wenn die ersten Käufer beurkundet haben, verliert Wochen — und zwar genau die Wochen, in denen die erste Rate hätte fließen sollen.

§ 3 Abs. 2 MaBV erlaubt die Entgegennahme in höchstens sieben Teilbeträgen. Gebildet werden diese aus dreizehn Vomhundertssätzen, die die Verordnung einzelnen Bauabschnitten zuordnet. Sie dürfen Sätze zusammenfassen, um auf sieben Raten zu kommen — aber nicht vorziehen ³.

Zwei Beobachtungen aus der Kalkulationspraxis. Erstens: Siebzig Prozent des Kaufpreises hängen an den ersten beiden Positionen. Wer den Rohbau nicht rechtzeitig fertig bekommt, hat kein Terminproblem, sondern ein Liquiditätsproblem. Zweitens: Die letzten fünf Prozent kommen erst nach vollständiger Fertigstellung — und genau dort sitzt bei Mängelstreit der längste Hebel des Erwerbers.

Fällt eine Leistung nicht an, wird der zugehörige Satz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Das ist kein Ermessen, sondern Rechenregel.

Hier liegt das Risiko, das in Vertragsentwürfen regelmäßig unterschätzt wird. Weicht der vereinbarte Zahlungsplan zulasten des Erwerbers von der Verordnung ab, ist nicht etwa nur die einzelne Klausel unwirksam — der Plan kann insgesamt kippen. An seine Stelle tritt dann die gesetzliche Auffangregel, nach der die Vergütung erst bei Abnahme fällig wird.

§ 7 Abs. 1 MaBV befreit von den Bindungen der §§ 2 bis 6, wenn der Bauträger Sicherheit für alle Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr oder Auszahlung leistet. In der Praxis ist das eine Bankbürgschaft. Die Sicherheit muss aufrechterhalten bleiben, bis die Voraussetzungen erfüllt und das Vertragsobjekt vollständig fertiggestellt ist ⁵.

Wirtschaftlich ist das ein Tausch: Sie kaufen sich Freiheit im Zahlungsplan gegen Avalprovision und Belastung Ihrer Kreditlinie. Ob sich das rechnet, hängt davon ab, wie viel früher das Geld dadurch fließt — und was die Alternative kostet. Das lässt sich gegen die Kosten von Mezzanine rechnen: Was kostet Mezzanine-Kapital.

Der zweite Ausweg gilt nicht für Verbraucher, sondern nur für bestimmte Erwerber. Die Bindungen entfallen, wenn der Auftraggeber eine juristische Person des öffentlichen Rechts, ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen oder ein im Handels- oder Genossenschaftsregister eingetragener Kaufmann ist und in gesonderter Urkunde auf die Anwendung verzichtet ⁵.

Daran hängt die gesamte Machbarkeit institutioneller Vorverkäufe. Wer einem Fonds ein Forward Funding anbietet, verkauft nicht nur ein Objekt, sondern setzt voraus, dass dieser Erwerber verzichten kann. Zwei Punkte für die Vorbereitung: Der Verzicht gehört in eine gesonderte Urkunde, nicht in eine Klausel im Kaufvertrag — und die Kaufmannseigenschaft ist zu belegen, üblicherweise durch Registerauszug.

Jetzt der Teil, der in juristischen Darstellungen fehlt, weil er kaufmännisch ist. Die Ratenstaffel gilt je Kaufvertrag. Ihre Projektliquidität ist also die Summe vieler paralleler Staffeln — und jede hängt an einem einzelnen Käufer.

Der Bau schreitet für alle Einheiten gleichzeitig voran. Die Kosten fallen für alle gleichzeitig an. Die Einnahmen fallen aber nur für die verkauften Einheiten an. Jede unverkaufte Einheit ist damit kein entgangener Gewinn am Ende, sondern eine fehlende Rate in jedem einzelnen Bauabschnitt.

Die MaBV ist keine Verordnung ohne Zahnwerk. Zwei Vorschriften sorgen dafür, dass Verstöße auffallen.

§ 16 MaBV — die jährliche Prüfung. Der Gewerbetreibende muss die Einhaltung der Pflichten aus den §§ 2 bis 14 für jedes Kalenderjahr auf eigene Kosten durch einen geeigneten Prüfer prüfen lassen — Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer oder Prüfungsverbände. Der Bericht geht bis spätestens 31. Dezember des Folgejahres an die zuständige Behörde; außerordentliche Prüfungen kann die Behörde anordnen ⁷.

§ 18 MaBV — Ordnungswidrigkeiten. Die Vorschrift zählt eine Reihe von Tatbeständen auf, darunter die Entgegennahme von Vermögenswerten vor Erfüllung der Sicherungspflichten, Verstöße gegen § 3, missbräuchliche Verwendung entgegengenommener Werte, die Verletzung der Kontotrennung sowie fehlende, unrichtige oder verspätete Aufzeichnungen und Prüfungsberichte ⁸.

Dazu kommt die gewerberechtliche Ebene: Die Bauträgertätigkeit ist nach § 34c GewO erlaubnispflichtig, und Zuverlässigkeit ist Erlaubnisvoraussetzung ⁹. Wiederholte Verstöße sind damit kein Bußgeldthema, sondern ein Bestandsthema.