Forward Deal und Forward Funding: der Ausstieg, bevor das Haus steht
Was ein Forward Deal ist
Ein Forward Deal ist der Verkauf einer Projektentwicklung, bevor sie fertig ist. Der Kaufvertrag wird geschlossen, während das Gebäude noch gebaut wird — häufig sogar, bevor der erste Bagger anrückt, und in manchen Fällen vor Erteilung des Baurechts. Der Käufer erwirbt damit kein Objekt, sondern ein Versprechen: dass zu einem bestimmten Termin ein bestimmtes Gebäude in einer bestimmten Qualität dastehen wird.
Für den Entwickler löst das ein Problem, das größer ist als der Preis: Er weiß, wohin das Projekt geht, bevor er das Risiko zu Ende getragen hat. Für den institutionellen Käufer löst es ein anderes: Er kommt an Neubau, ohne gegen fünf andere Bieter anzutreten — und kann in Ausstattung und Grundrisse hineinreden, solange das noch geht.
Der Unterschied liegt bei der Zahlung, nicht beim Vertrag
Beide Spielarten — Forward Purchase und Forward Funding — haben gemeinsam, dass der Kaufvertrag vor Fertigstellung geschlossen wird. Das ist nicht das Unterscheidungsmerkmal. Unterschieden wird nach dem Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis fließt 12.
| Merkmal | Forward Purchase | Forward Funding |
|---|---|---|
| Kaufpreiszahlung | vollständig bei Übergabe | in Raten nach Baufortschritt |
| Wer finanziert den Bau | der Entwickler | überwiegend der Käufer |
| Preisniveau | höher, weil Finanzierungskosten eingepreist sind | niedriger, weil der Käufer die Finanzierung übernimmt |
| Risiko beim Käufer | begrenzt bis zur Übergabe | ab der ersten Rate im Projekt |
| Risiko beim Entwickler | trägt Zwischenfinanzierung bis zum Schluss | deutlich entlastet |
| Typische Motivation | Planungssicherheit beim Exit | Renditeaufschlag gegen Übernahme von Baurisiko |
Warum die MaBV darüber entscheidet, was überhaupt geht
Hier liegt der Punkt, an dem die meisten Gespräche kippen — und den viele erst merken, wenn der Notar den Entwurf liest. Ein Bauträger darf Geld seines Auftraggebers nicht einfach nach Vereinbarung entgegennehmen. Die Makler- und Bauträgerverordnung schreibt vor, wann und wie viel er nehmen darf.
Nach § 3 Abs. 1 MaBV darf er überhaupt erst kassieren, wenn vier Dinge stehen 3:
- Der Vertrag ist rechtswirksam und die erforderlichen Genehmigungen liegen vor.
- Eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs ist im Grundbuch eingetragen.
- Die Freistellung von vorrangigen Belastungen ist gesichert — also geklärt, dass die Grundpfandrechte der finanzierenden Bank den Erwerber nicht treffen.
- Die Baugenehmigung liegt vor oder die Bauberechtigung ist entsprechend bestätigt.
Und selbst dann darf er den Kaufpreis nur in höchstens sieben Teilbeträgen nach Baufortschritt annehmen (§ 3 Abs. 2 MaBV) 3. Die Staffel ist vorgegeben: rund 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten — beim Erbbaurecht 20 Prozent —, danach 40 Prozent nach Rohbaufertigstellung, der Rest verteilt sich in kleinen Schritten über die weiteren Bauabschnitte bis zur Fertigstellung.
Ein Forward Funding mit frei verhandeltem Zahlungsplan ist damit im Anwendungsbereich der MaBV nicht darstellbar. Wer es trotzdem versucht, riskiert mehr als eine Unwirksamkeit der Klausel: Ein Zahlungsplan, der zulasten des Erwerbers von der MaBV abweicht, kann insgesamt unwirksam sein und wird dann durch die gesetzliche Auffangregel ersetzt — mit der Folge, dass die Vergütung erst bei Abnahme fällig wird.
Die Ausnahme, die institutionelle Deals überhaupt möglich macht
§ 7 MaBV kennt zwei Auswege. Der erste, Absatz 1: Der Bauträger stellt Sicherheit für die Ansprüche des Auftraggebers — in der Praxis eine Bankbürgschaft — und ist dafür von den Bindungen der §§ 2 bis 6 frei. Die Sicherheit muss bis zur vollständigen Fertigstellung bestehen bleiben 4.
Der zweite, Absatz 2, ist der für Forward Deals entscheidende: Die Bindungen entfallen, wenn der Auftraggeber eine juristische Person des öffentlichen Rechts, ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen oder ein im Handels- oder Genossenschaftsregister eingetragener Kaufmann ist und in gesonderter Urkunde auf die Anwendung verzichtet 4.
Was der Entwickler gewinnt — und was es ihn kostet
- Der Exit steht, bevor das Risiko zu Ende getragen ist. Das ist der eigentliche Wert. Ein Projekt mit gesichertem Abnehmer ist ein anderes Gespräch bei der Bank als eines ohne.
- Beim Forward Funding sinkt der Fremdkapitalbedarf erheblich. Der Käufer zahlt mit, während gebaut wird — das ersetzt Zwischenfinanzierung und entlastet die Eigenkapitalquote.
- Der Preis ist niedriger als beim Einzelverkauf. Ein institutioneller Käufer kauft im Paket und rechnet einen Abschlag ein. Wer die Aufteilung durchhalten kann, erlöst einzeln in der Regel mehr — durchrechnen im Aufteilungs-Rechner.
- Die Freiheit im Projekt sinkt. Baubeschreibung, Ausstattungsstandard und Termine sind ab Vertragsschluss vertraglich fixiert. Änderungen brauchen die Zustimmung des Käufers.
- Terminüberschreitung wird teuer. Verzögerungen sind in Forward-Verträgen regelmäßig mit Pönalen belegt, oft gestaffelt und ab einer bestimmten Dauer mit Rücktrittsrecht.
Was der Käufer gewinnt — und was er trägt
- Zugang ohne Bieterverfahren. Der größte Vorteil ist nicht der Preis, sondern dass überhaupt etwas zu kaufen ist.
- Mitsprache, solange sie noch etwas kostet. Grundrisse, Ausstattung und technische Ausrüstung lassen sich früh beeinflussen — bei einem Bestandsobjekt gar nicht mehr.
- Ein Renditeaufschlag gegen Übernahme von Risiko. Beim Forward Funding zahlt der Käufer während der Bauzeit ohne Ertrag; dafür kauft er günstiger als bei Fertigstellung.
- Fertigstellungsrisiko. Wird nicht fertiggestellt, hat der Käufer bereits gezahlt und eine Baustelle. Was dann gilt, entscheidet allein der Vertrag.
- Insolvenzrisiko beim Entwickler. Das ist das Risiko, das die MaBV-Sicherungen bei Verbrauchern abfangen sollen — und auf das der institutionelle Käufer bewusst verzichtet hat.
- Vermietungsrisiko, wenn keine Garantie vereinbart ist. Bei nicht vollvermieteten Objekten gehört die Frage in den Vertrag, nicht in die Kalkulation.
Die Vertragsbausteine, an denen es scheitert
Bei einem Bestandskauf prüft man, was da ist. Bei einem Forward Deal prüft man, was werden soll — und das steht ausschließlich im Vertrag. Sechs Punkte, an denen Verhandlungen in der Praxis hängen bleiben:
- Baubeschreibung und Qualitätsstandard. Der eigentliche Kaufgegenstand. Alles, was hier unbestimmt bleibt, wird später zulasten dessen ausgelegt, der es nicht geschrieben hat.
- Fertigstellungstermin, Pönale und Rücktrittsrecht. Ab welcher Verzögerung greift welche Folge? Ein Termin ohne Sanktion ist eine Absichtserklärung.
- Abnahme. Wer nimmt ab, nach welchem Verfahren, und was passiert bei Mängeln? Beim Forward Funding hängt regelmäßig die Schlusszahlung an der Abnahme.
- Sicherheiten. Vertragserfüllungs-, Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaft — in welcher Höhe, von welcher Bank, mit welcher Laufzeit?
- Kaufpreisanpassung. Was passiert bei Mehr- oder Minderfläche, bei Änderungen des Mietertrags, bei Sonderwünschen? Ohne Mechanismus wird jede Abweichung zur Auseinandersetzung.
- Insolvenzfestigkeit der Struktur. Was geschieht mit bereits gezahlten Raten, wenn der Entwickler ausfällt? Vormerkung, Freistellungserklärung und Bürgschaften müssen ineinandergreifen — einzeln nützen sie wenig.
Wann sich welche Variante rechnet
Die Entscheidung zwischen Purchase und Funding ist im Kern eine Finanzierungsentscheidung. Sie hängt daran, wer günstiger an Geld kommt — und wer bereit ist, dafür Risiko zu tragen.
| Ausgangslage | Passende Struktur | Begründung |
|---|---|---|
| Entwickler hat günstige Bankfinanzierung und will Preis maximieren | Forward Purchase | Die Zwischenfinanzierung ist billiger als der Abschlag, den ein Funding kostet |
| Entwickler bekommt keine oder nur teure Zwischenfinanzierung | Forward Funding | Der Käufer ersetzt die Bank; das kann günstiger sein als Mezzanine |
| Käufer will maximale Rendite und kann Baurisiko tragen | Forward Funding | Der Einstandspreis sinkt, das Risiko steigt entsprechend |
| Käufer darf nach eigenen Anlagebedingungen kein Baurisiko tragen | Forward Purchase | Zahlung erst bei Übergabe, damit begrenztes Vorleistungsrisiko |
| Erwerber ist Verbraucher | keine der beiden | Die MaBV-Ratenstaffel gilt zwingend; ein freier Zahlungsplan ist ausgeschlossen |
Was in der Praxis schiefgeht
- Der Termin rutscht. Der häufigste Fall und der, für den es die klarsten Vertragsmechanismen gibt — wenn man sie hineingeschrieben hat.
- Die Baukosten laufen weg. Beim Festpreis trägt das der Entwickler. Genau deshalb geraten Forward Deals in Kostenphasen unter Druck: Der Preis steht, die Kosten nicht.
- Die Vermietung bleibt zurück. Wenn der Kaufpreis an einem Mietertrag hängt, der nicht erreicht wird, entscheidet die Anpassungsklausel über die Differenz — oder es gibt keine, und dann streitet man.
- Der Entwickler fällt aus. Der Ernstfall. Hier zeigt sich, ob Vormerkung, Freistellung und Bürgschaften zusammen greifen oder nur nebeneinander im Vertrag stehen.
- Die Struktur passt nicht zum Käufer. Ein Fonds mit engen Anlagebedingungen darf bestimmte Vorleistungen gar nicht erbringen. Das gehört vor die Absichtserklärung, nicht in die Prüfung — siehe Ankaufsprofil.
Wie ein Forward Deal zustande kommt
- Projekt in die Form bringen. Baurecht, Kalkulation mit Puffer, Zeitplan, Vermietungsstand oder Vermietungsannahme — belegbar, nicht behauptet.
- Die Struktur festlegen. Purchase oder Funding, und damit auch: Kommt der Käufer als Kaufmann nach § 7 Abs. 2 MaBV in Betracht, oder bleibt die Ratenstaffel zwingend?
- Passende Adressen ansprechen. Nicht möglichst viele, sondern die, deren Ankaufsprofil das Projekt trifft. Ein Nein aus dem falschen Profil kostet beide Seiten Wochen.
- Absichtserklärung und Exklusivität. Wer Exklusivität gibt, sollte dafür Verbindlichkeit bekommen — Fristen, Prüfumfang, Abbruchgründe.
- Ankaufsprüfung. Recht, Technik, Steuern, Kalkulation. Beim Forward Deal ist der Vertrag der Prüfgegenstand, nicht das Gebäude.
- Notarielle Beurkundung, gegebenenfalls mit gesonderter Verzichtsurkunde nach § 7 Abs. 2 MaBV.
- Bauphase mit Berichtspflichten. Baufortschrittsberichte, Zahlungsfreigaben, Zugang zur Baustelle — alles vorher vereinbart.
- Abnahme, Schlusszahlung, Übergang von Nutzen und Lasten.
Häufige Fragen
Quellen
- [1]REVAL PRIME — Forward Funding und Forward Purchase: die Unterschiede https://www.revalprime.com/blog/unterschiede-forward-deals
- [2]Noerr — Forward Deals und Forward Leases: Struktur und Risikoverteilung https://www.noerr.com/de/insights/gefahrdet-die-corona-pandemie-forward-deals-und-forward-leases
- [3]§ 3 MaBV — Besondere Sicherungspflichten für Bauträger, Ratenstaffel nach Baufortschritt https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__3.html
- [4]§ 7 MaBV — Ausnahmevorschrift: Sicherheitsleistung und Verzicht durch Kaufleute https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__7.html
- [5]§ 34c GewO — Erlaubnispflicht für Bauträger und Baubetreuer https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34c.html
- [6]§ 650u BGB — Bauträgervertrag https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650u.html
- [7]§ 250 BauGB — Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html
Ein Forward Deal steht und fällt mit dem Käufer, den man findet.
Für Projektentwickler: Wir prüfen Kalkulation, Zeitplan und Sicherheiten und sprechen dann gezielt die Ankaufsadressen an, zu denen das Projekt passt. Für Family Offices und Fonds: Wir suchen mandatiert nach Ihrem Ankaufsprofil — vorgeprüft, statt Ihnen anzubieten, was gerade verfügbar ist.
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