Bürgschaften im Bauträgergeschäft

Eine Bürgschaft kostet kein Eigenkapital. Es fließt kein Geld, es steht nichts in der Kostenaufstellung, und deshalb taucht sie in vielen Projektkalkulationen gar nicht erst auf. Was sie stattdessen verbraucht, ist Kreditlinie: Jede gestellte Bürgschaft belegt einen Teil des Avalrahmens bei der Bank — und dieser Rahmen ist endlich.

Der Engpass zeigt sich selten beim ersten Projekt. Er zeigt sich beim dritten, das parallel läuft, wenn die Gewährleistungsbürgschaften aus Projekt eins noch offen sind, Projekt zwei die Fertigstellungssicherheit bindet und die Bank für Projekt drei signalisiert, dass der Rahmen ausgeschöpft ist. Ab da ist die Bürgschaftsfrage eine Finanzierungsfrage.

Die Makler- und Bauträgerverordnung erlaubt zwei Wege, an Geld der Erwerber zu kommen: entweder nach Baufortschritt über die Ratenstaffel des § 3 MaBV — oder gegen Sicherheit nach § 7 MaBV. Wer die Sicherheit stellt, ist von den Bindungen des § 3 Abs. 1 und 2 MaBV freigestellt und kann den Zahlungsplan freier gestalten ¹.

Der Preis dafür steht im selben Paragrafen: Die Sicherheit ist aufrechtzuerhalten, bis die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind und das Vertragsobjekt vollständig fertiggestellt ist ¹. Sie läuft also über die gesamte Bauzeit und bindet den Avalrahmen genau so lange.

Wer Bürge sein darf, ist eng geregelt: nur Körperschaften des öffentlichen Rechts, im Inland zum Geschäftsbetrieb befugte Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen mit Erlaubnis zum Betrieb der Bürgschaftsversicherung. Die Erklärung muss den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage enthalten (§ 2 Abs. 2 MaBV) ². Eine Bürgschaft der Muttergesellschaft erfüllt diese Anforderung nicht.

Beim Verbraucherbauvertrag ist dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten (§ 650m Abs. 2 BGB) ³. Das ist kein Verhandlungspunkt, sondern Gesetz.

Weniger bekannt ist der zweite Satz derselben Vorschrift: Erhöht sich der Vergütungsanspruch durch eine Anordnung des Verbrauchers nach §§ 650b und 650c BGB oder durch sonstige Änderungen um mehr als zehn Prozent, ist bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von fünf Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten ³. Sonderwünsche erhöhen also nicht nur den Preis, sondern auch den Avalbedarf.

Die Gewährleistungsbürgschaft ist gesetzlich nicht vorgeschrieben — sie wird vertraglich vereinbart, in aller Regel vom Erwerber oder vom Bauträger gegenüber seinen Nachunternehmern. Wirtschaftlich ist sie die unangenehmste der vier, weil sie am längsten läuft: über die gesamte Gewährleistungsfrist, also Jahre nach Fertigstellung.

Für die Avalplanung bedeutet das: Ein Projekt bindet den Rahmen nicht bis zur Übergabe, sondern bis zum Ende der Gewährleistung. Wer drei Projekte in Fünfjahresabständen abwickelt, hat nie mehr als eines im Rahmen. Wer drei parallel abwickelt, hat am Ende alle drei gleichzeitig darin.

Die ersten drei stellen Sie. Die vierte verlangt jemand von Ihnen: Der Unternehmer kann vom Besteller Sicherheit für die vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung verlangen, einschließlich Nebenforderungen, die mit zehn Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind (§ 650f Abs. 1 BGB) ⁴.

In angespannten Zeiten wird dieses Recht deutlich häufiger ausgeübt — ein Generalunternehmer, der an der Bonität seines Auftraggebers zweifelt, verlangt Sicherheit, bevor er weiterbaut. Wer den Avalrahmen bereits ausgeschöpft hat, steht dann still. Das ist einer der Wege, auf denen ein Projekt kippt, ohne dass mit dem Projekt selbst etwas nicht stimmt.

Die Bank berechnet eine Avalprovision, üblicherweise als Prozentsatz des verbürgten Betrags pro Jahr. Belastbare Marktzahlen dafür gibt es nicht — der Satz hängt an Bonität, Besicherung und Hausbankbeziehung und wird individuell verhandelt. Deshalb nennen wir hier keine Spanne.

Rechnen lässt sich trotzdem etwas, und es ist der wichtigere Teil: die Dauer mal den Betrag. Eine Fünf-Prozent-Sicherheit auf ein Projekt mit zwölf Millionen Euro Vergütung sind 600.000 Euro, die über die gesamte Bauzeit im Rahmen stehen. Kommen Gewährleistungsbürgschaften aus einem Vorprojekt hinzu, ist der Rahmen schneller voll, als die Kalkulation vermuten lässt.

Ein voller Avalrahmen sieht aus wie ein Bankthema, wirkt aber wie eine Eigenkapitallücke: Das Projekt steht, obwohl die Kalkulation trägt. Die Wege sind dieselben wie bei jeder anderen Lücke — zusätzliche Sicherheiten stellen, die Bankbeziehung verbreitern oder Kapital ergänzen, das den Rahmen entlastet. Was die Wege kosten, steht im Beitrag zur Eigenkapitallücke.

Und weil die Ratenstaffel des § 3 MaBV die Alternative zur Sicherheit nach § 7 MaBV ist, lohnt der Blick auf beide Seiten derselben Entscheidung: Wie die Ratenstaffel funktioniert und was ein stockender Abverkauf mit ihr macht, steht im Beitrag zu Abschlagszahlungen und Bürgschaft nach der MaBV.