Rechtsstatus für Aufteiler

Umwandlungsverbot und Kündigungssperrfrist in Thüringen (2026)

Thüringen hat keine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen — ein Genehmigungsvorbehalt für die Aufteilung besteht dort nicht. Bei der Kündigungssperrfrist bleibt es bei der gesetzlichen Grundfrist von drei Jahren nach § 577a BGB.

Angaben zuletzt gegen die amtlichen Quellen geprüft am 11. August 2026

§ 250 BauGB — Aufteilung

Keine Genehmigungspflicht

Thüringen hat keine Verordnung nach § 250 BauGB erlassen.

§ 577a BGB — Kündigungssperrfrist

3 Jahre

Thüringen hat von der Ermächtigung des § 577a Abs. 2 BGB keinen Gebrauch gemacht. Es bleibt bei der gesetzlichen Grundfrist von drei Jahren.

§ 558 Abs. 3 BGB — Kappungsgrenze

15 % in drei Jahren

Geltungsbereich: zwei Gemeinden.

§ 556d BGB — Mietpreisbremse

Höchstens 10 % über Vergleichsmiete

Geltungsbereich: Erfurt und Jena. Jede Landesverordnung muss nach § 556d Abs. 2 BGB spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.

Was das für ein Aufteilungsprojekt bedeutet

Zuerst die Zulässigkeit, dann der Preis. Ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB besteht hier nicht. Das ersetzt keine Prüfung von Erhaltungssatzung, Milieuschutz und Bebauungsplan.
Die Sperrfrist bestimmt den Exit. Bei der Grundfrist von drei Jahren bleibt der Zeitplan überschaubar, sofern vermietet verkauft wird.
Die Kappungsgrenze bestimmt, wie schnell die Miete steigen darf. Mit 15 statt 20 Prozent in drei Jahren dauert es länger, eine günstige Bestandsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen. Wer vermietet verkauft, verkauft über die Miete — und die lässt sich hier langsamer heben.
Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt überall. § 577 BGB ist Bundesrecht und hängt nicht an einer Landesverordnung.
Vermietet verkaufte Einheiten bringen weniger. Der Abschlag gegenüber bezugsfrei entscheidet darüber, ob sich die Aufteilung gegenüber dem Globalverkauf rechnet — durchrechnen im [Aufteilungs-Rechner](/aufteilung-rechner).
Erhaltungssatzung prüfen. Unabhängig von § 250 BauGB kann eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB die Umwandlung zusätzlich beschränken. Das ist kommunales Recht und je Stadtteil zu prüfen.

Der bundesrechtliche Rahmen

Norm	Was sie regelt	Stand
§ 250 BauGB	Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt — nur wo eine Landesverordnung gilt	befristet bis Ende 2030
§ 577 BGB	Vorkaufsrecht des Mieters bei der ersten Veräußerung nach Umwandlung	bundesweit, unbefristet
§ 577a BGB	Kündigungssperrfrist für Eigenbedarf und Verwertung nach Umwandlung	Grundfrist drei Jahre, per Landesverordnung bis zehn Jahre
§ 558 Abs. 3 BGB	Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand — 20 Prozent in drei Jahren, in bestimmten Gemeinden auf 15 Prozent abgesenkt	Landesverordnung für höchstens fünf Jahre
§ 556d BGB	Mietpreisbremse bei Wiedervermietung — höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete	Landesverordnungen enden spätestens mit Ablauf des 31.12.2029
§ 172 BauGB	Soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutz) — kommunale Zusatzbeschränkung	je Gemeinde und Gebiet

Stand und Verbindlichkeit

Zuletzt geprüft am 11. August 2026. Diese Seite fasst öffentlich zugängliche Quellen zusammen und ist keine Rechtsberatung. Landesverordnungen ändern sich und laufen aus — maßgeblich ist ausschließlich die amtliche Fassung. Prüfen Sie den Stand vor jedem Ankauf und sichern Sie ihn im Kaufvertrag ab.

Häufige Fragen

In den Gebieten der Landesverordnung ja: Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für den Abverkauf ist das doppelt relevant — die erzielbare Neuvertragsmiete bestimmt den Ertragswert, den ein Kapitalanleger als Käufer ansetzt.

Die Kappungsgrenze ist auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt statt der gesetzlichen 20 Prozent. Das begrenzt, wie schnell Sie eine Bestandsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen können — und damit auch, wie schnell sich der Ertragswert einer vermieteten Einheit verbessern lässt.

Nein. Thüringen hat keine Verordnung nach § 250 BauGB erlassen, ein Genehmigungsvorbehalt besteht dort nicht. Die Mieterrechte nach § 577 und § 577a BGB gelten trotzdem.

Es bleibt bei der gesetzlichen Grundfrist von drei Jahren nach § 577a BGB. Eine Verlängerung durch Landesverordnung ist uns hier nicht bekannt.

Ja. Der Bundesgesetzgeber hat die Befristung des § 250 BauGB mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus um fünf Jahre bis Ende 2030 verlängert. Ob die jeweilige Landesverordnung ebenfalls verlängert wurde, ist davon unabhängig und gesondert zu prüfen.

§ 250 BauGB regelt öffentlich-rechtlich, ob Sie überhaupt aufteilen dürfen. § 577a BGB regelt zivilrechtlich, ab wann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen darf. Beides ist unabhängig voneinander zu prüfen.

Vor allem zwei Dinge: die Zulässigkeit überhaupt und den Zeitplan. Eine lange Sperrfrist verschiebt den bezugsfreien Verkauf um Jahre und drückt den erzielbaren Preis je Quadratmeter, weil vermietete Einheiten deutlich weniger bringen als bezugsfreie.

Quellen

Diese Angaben zitieren oder einbetten

Sie dürfen die Angaben dieser Seite übernehmen — in einem Artikel, einer Studie oder einer internen Unterlage. Wir bitten um eine Quellenangabe mit Verlinkung; eine gesonderte Genehmigung brauchen Sie dafür nicht. Nennen Sie bitte den Prüfstand mit, weil Landesverordnungen auslaufen und sich ändern.

Zitiervorschlag

Obermeier Capital: Umwandlungsverbot und Kündigungssperrfrist in Thüringen (2026). Stand: 11. August 2026. https://obermeier-capital.de/umwandlung-thueringen

Für Fußnoten und Literaturverzeichnisse. Ergänzen Sie bei Bedarf das Abrufdatum.

Einbett-Code (HTML)

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  <figcaption>Umwandlung und Kündigungssperrfrist in Thüringen — Stand: 11. August 2026</figcaption>
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    <tr><th>§ 250 BauGB — Aufteilung</th><td>Keine Genehmigungspflicht</td></tr>
    <tr><th>§ 577a BGB — Kündigungssperrfrist</th><td>3 Jahre</td></tr>
    <tr><th>§ 558 Abs. 3 BGB — Kappungsgrenze</th><td>15 % in drei Jahren</td></tr>
    <tr><th>§ 556d BGB — Mietpreisbremse</th><td>Höchstens 10 % über Vergleichsmiete</td></tr>
  </table>
  <p>Quelle: <a href="https://obermeier-capital.de/umwandlung-thueringen">Obermeier Capital</a></p>
</figure>

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Redaktionelle Zusammenstellung öffentlich zugänglicher Quellen. Keine Rechtsberatung und keine Aussage zur Zulässigkeit einer Umwandlung im Einzelfall. Rechtsberatung im Einzelfall ist Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten vorbehalten.