Rechtsstatus für Aufteiler

Umwandlungsverbot und Kündigungssperrfrist in Frankfurt am Main (2026)

Frankfurt am Main liegt in Hessen. Dort ist die Aufteilung in Wohnungseigentum genehmigungspflichtig, sobald ein Gebäude 7 oder mehr Wohnungen hat. Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB beträgt in Frankfurt am Main 8 Jahre.

Angaben zuletzt gegen die amtlichen Quellen geprüft am

Achtung — Regelung läuft aus
  • Mietpreisbremse nach § 556d BGB läuft am 25. November 2026 aus.
Ob verlängert wurde, prüfen Sie vor jedem Ankauf in der amtlichen Fassung. Wir ziehen den Stand nach, sobald eine Nachfolgeregelung veröffentlicht ist.
§ 250 BauGB — Aufteilung

Genehmigungspflicht ab 7 Wohnungen

In Kraft seit 28. April 2022. Die hessische Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung legt zugleich die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt fest.

§ 577a BGB — Kündigungssperrfrist

8 Jahre

Geltungsbereich: nach der Landesverordnung in Hessen. Die Achtjahresfrist gilt bei Veräußerung nach dem 31. August 2019; bei früheren Verkäufen bleibt es bei fünf Jahren.

§ 558 Abs. 3 BGB — Kappungsgrenze

15 % in drei Jahren

Frankfurt am Main wird in den ausgewerteten Übersichten namentlich genannt.

§ 556d BGB — Mietpreisbremse

Höchstens 10 % über Vergleichsmiete

Geltungsbereich: 49 Städte und Gemeinden. Die Landesverordnung gilt bis 25. November 2026. Hessen hat die Mieterschutzverordnung Ende 2025 um ein Jahr verlängert. Das Amtsgericht Frankfurt am Main hält diese Verlängerung für unwirksam (Urteil vom 10. Juni 2026, Az. 33029 C 130/25): Jede Gemeinde hätte einzeln und mit aktuellen Daten begründet werden müssen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig und bindet nur die Parteien des konkreten Rechtsstreits. Die abgesenkte Kappungsgrenze ist davon nicht betroffen. Wer in Hessen kalkuliert, sollte diesen Punkt kennen.

Was das für ein Aufteilungsprojekt bedeutet

  • Zuerst die Zulässigkeit, dann der Preis. Ab 7 Wohnungen brauchen Sie eine Genehmigung. Rechnen Sie das Verfahren in den Zeitplan ein, bevor Sie den Ankauf unterschreiben.
  • Die Sperrfrist bestimmt den Exit. Bei 8 Jahren verschiebt sich der bezugsfreie Verkauf entsprechend — das ist der größte Einzelfaktor in der Kalkulation.
  • Die Kappungsgrenze bestimmt, wie schnell die Miete steigen darf. Mit 15 statt 20 Prozent in drei Jahren dauert es länger, eine günstige Bestandsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen. Wer vermietet verkauft, verkauft über die Miete — und die lässt sich hier langsamer heben.
  • Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt überall. § 577 BGB ist Bundesrecht und hängt nicht an einer Landesverordnung.
  • Vermietet verkaufte Einheiten bringen weniger. Der Abschlag gegenüber bezugsfrei entscheidet darüber, ob sich die Aufteilung gegenüber dem Globalverkauf rechnet — durchrechnen im [Aufteilungs-Rechner](/aufteilung-rechner).
  • Erhaltungssatzung prüfen. Unabhängig von § 250 BauGB kann eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB die Umwandlung zusätzlich beschränken. Das ist kommunales Recht und je Stadtteil zu prüfen.

Der bundesrechtliche Rahmen

NormWas sie regeltStand
§ 250 BauGBGenehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt — nur wo eine Landesverordnung giltbefristet bis Ende 2030
§ 577 BGBVorkaufsrecht des Mieters bei der ersten Veräußerung nach Umwandlungbundesweit, unbefristet
§ 577a BGBKündigungssperrfrist für Eigenbedarf und Verwertung nach UmwandlungGrundfrist drei Jahre, per Landesverordnung bis zehn Jahre
§ 558 Abs. 3 BGBKappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand — 20 Prozent in drei Jahren, in bestimmten Gemeinden auf 15 Prozent abgesenktLandesverordnung für höchstens fünf Jahre
§ 556d BGBMietpreisbremse bei Wiedervermietung — höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen VergleichsmieteLandesverordnungen enden spätestens mit Ablauf des 31.12.2029
§ 172 BauGBSoziale Erhaltungssatzung (Milieuschutz) — kommunale Zusatzbeschränkungje Gemeinde und Gebiet
Stand und Verbindlichkeit
Zuletzt geprüft am 11. August 2026. Diese Seite fasst öffentlich zugängliche Quellen zusammen und ist keine Rechtsberatung. Landesverordnungen ändern sich und laufen aus — maßgeblich ist ausschließlich die amtliche Fassung. Prüfen Sie den Stand vor jedem Ankauf und sichern Sie ihn im Kaufvertrag ab.

Häufige Fragen

In den Gebieten der Landesverordnung ja: Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für den Abverkauf ist das doppelt relevant — die erzielbare Neuvertragsmiete bestimmt den Ertragswert, den ein Kapitalanleger als Käufer ansetzt.
Die Kappungsgrenze ist auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt statt der gesetzlichen 20 Prozent. Das begrenzt, wie schnell Sie eine Bestandsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen können — und damit auch, wie schnell sich der Ertragswert einer vermieteten Einheit verbessern lässt.
Im Geltungsbereich der Landesverordnung ja: Ab 7 Wohnungen im Gebäude ist die Begründung von Wohnungseigentum nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig. Kleinere Gebäude sind ausgenommen. Ob die konkrete Gemeinde erfasst ist, ergibt sich aus der amtlichen Fassung der Verordnung.
8 Jahre. Die Frist beginnt mit dem Eigentumserwerb des Käufers, nicht mit der Aufteilung — das verschiebt den bezugsfreien Verkauf entsprechend nach hinten.
Ja. Der Bundesgesetzgeber hat die Befristung des § 250 BauGB mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus um fünf Jahre bis Ende 2030 verlängert. Ob die jeweilige Landesverordnung ebenfalls verlängert wurde, ist davon unabhängig und gesondert zu prüfen.
§ 250 BauGB regelt öffentlich-rechtlich, ob Sie überhaupt aufteilen dürfen. § 577a BGB regelt zivilrechtlich, ab wann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen darf. Beides ist unabhängig voneinander zu prüfen.
Vor allem zwei Dinge: die Zulässigkeit überhaupt und den Zeitplan. Eine lange Sperrfrist verschiebt den bezugsfreien Verkauf um Jahre und drückt den erzielbaren Preis je Quadratmeter, weil vermietete Einheiten deutlich weniger bringen als bezugsfreie.

Quellen

  1. Wirtschaftsministerium Hessen — Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020
  2. Stadt Frankfurt — Einheitliche Mieterschutzverordnung in Hessen in Kraft getreten
  3. DNotI — Übersicht zu Umwandlungsverordnungen i. S. v. § 250 BauGB (PDF)
  4. Deutsches Architektinnenblatt — Wo gilt ein Umwandlungsverbot?
  5. Deutscher Mieterbund — Kündigungssperrfrist: Übersicht der Länderverordnungen (Stand Juni 2025)
  6. Haufe — Befristetes Umwandlungsverbot bis Ende 2030 verlängert
  7. DNotI — Übersicht zu Umwandlungsverordnungen i. S. v. § 250 BauGB (PDF)
  8. Deutscher Mieterbund — Kündigungssperrfrist: Übersicht der Länderverordnungen (Stand Juni 2025)
  9. Deutscher Mieterbund — Kappungsgrenze: Übersicht der Länderverordnungen
  10. BBSR — Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze deutlich ausgeweitet (Auswertung, Stand Januar 2026)
  11. § 558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Kappungsgrenze in Absatz 3
  12. BBSR — Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze deutlich ausgeweitet (Auswertung, Stand Januar 2026)
  13. Deutscher Mieterbund — Mietpreisbremse: Übersicht der Länderverordnungen
  14. § 556d BGB — Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, Verordnungsermächtigung in Absatz 2
  15. § 250 BauGB — Gesetzestext
  16. § 577a BGB — Gesetzestext
  17. § 577 BGB — Vorkaufsrecht des Mieters

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Sie dürfen die Angaben dieser Seite übernehmen — in einem Artikel, einer Studie oder einer internen Unterlage. Wir bitten um eine Quellenangabe mit Verlinkung; eine gesonderte Genehmigung brauchen Sie dafür nicht. Nennen Sie bitte den Prüfstand mit, weil Landesverordnungen auslaufen und sich ändern.

Zitiervorschlag
Obermeier Capital: Umwandlungsverbot und Kündigungssperrfrist in Frankfurt am Main (2026). Stand: 11. August 2026. https://obermeier-capital.de/umwandlung-stadt-frankfurt

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  <p>Quelle: <a href="https://obermeier-capital.de/umwandlung-stadt-frankfurt">Obermeier Capital</a></p>
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Redaktionelle Zusammenstellung öffentlich zugänglicher Quellen. Keine Rechtsberatung und keine Aussage zur Zulässigkeit einer Umwandlung im Einzelfall. Rechtsberatung im Einzelfall ist Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten vorbehalten.